（2015）三中民终字第09808号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-09-28

案件名称

王彦春等物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王彦春,北京锦融物业管理有限公司新源里分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第09808号上诉人（原审原告，反诉被告）王彦春，男，1985年5月2日出生。上诉人（原告被告，反诉原告）北京锦融物业管理有限公司新源里分公司，营业场所北京市朝阳区新源南路5号5号楼-01层。负责人徐晋，总经理。委托代理人张儒雅，女，1979年10月4日出生。上诉人王彦春与上诉人北京锦融物业管理有限公司新源里分公司（以下简称锦融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第09258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官李冉、霍思宇参加的合议庭，并于2015年8月12日公开开庭进行了审理。王彦春、锦融物业公司的委托代理人张儒雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王彦春在一审诉称：2009年12月15日，王彦春购买了涉案车位。2014年12月3日取得车位产权证。2009年12月16日，王彦春与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司新源国际公寓物业服务分公司（以下简称戴维斯物业公司）处办理了车位使用手续，并缴纳了六个月车位管理费780元。后锦融物业公司在王彦春不知情的情况下在2010年取代了戴维斯物业公司，成为新的物业和车位管理公司。但戴维斯物业公司与锦融物业公司交接过程中，将王彦春的车位信息丢失。2010年至今，王彦春多次到锦融物业公司询问车位情况，但锦融物业公司均告知王彦春名下没有车位，导致王彦春自2010年起无法使用车位。2014年10月10日，王彦春找到了购买车位的发票和戴维斯物业公司开具的车位管理费收费发票，此时锦融物业公司才承认王彦春有这个车位。但此时，锦融物业公司却要求王彦春交纳2010年至今的车位管理费用，否则不给王彦春办理车位使用手续。由于王彦春所购车位自2010年至今一直无法使用，已严重影响了王彦春的正常生活，给王彦春造成了经济损失，为了维护合法权益，现王彦春诉至一审法院要求：1.锦融物业公司为王彦春办理车位使用手续；2.锦融物业公司赔偿王彦春损失，对外出租车位每月1000元，每月车位的管理费是130元，所以王彦春每月的损失为870元，计算自2010年6月份至实际办理车位使用手续止，暂计算至起诉之月2015年1月份是46000元。锦融物业公司在一审答辩并反诉称：不同意王彦春的全部诉讼请求。锦融物业公司不存在违反物业服务的行为，王彦春主张锦融物业公司不允许其使用提车位不属实，在没有办理车位卡的情况下，锦融物业公司员工在核实业主身份后也正常允许出入、停放。反而，王彦春不支付地下车库管理费，由此造成的损失由王彦春自行承担。锦融物业公司为王彦春保留了其停车位，并履行了物业服务义务，首先，锦融物业公司在王彦春的停车位上设置了标牌，属于业主专用车位；此外，在王彦春未使用专用车位期间，锦融物业公司也从未停止停车场的维护、保养、卫生清洁等工作，履行了物业服务义务。无论王彦春是否实际使用车位，均应当交纳管理费。业主长期不缴纳车位管理费，锦融物业公司无论基于公平原则，还是法定抗辩权，要求王彦春交纳车位管理费均合理。据此，锦融物业公司提出反诉：要求王彦春支付自2010年6月15日至2015年6月30日期间位于朝阳区新源南路5号-2层2050号车位管理费7839.33元。一审法院经审理查明：2009年12月15日，王彦春作为买受人与出卖人北京千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧公司）签订了《存量房屋买卖合同》及补充协议，约定王彦春购买涉案车位，价款240000元，该车物业服务企业为戴维斯物业公司，地下车位管理使用费为130元人民币/月·个。后王彦春支付了车位款240000元。2014年12月3日，王彦春取得该车位的所有权证书（X京房权证朝字第14322**号）。一审庭审中，王彦春自述SOHO北京公馆小区的前期物业公司为戴维斯物业公司，后来于2010年换成了锦融物业公司。锦融物业公司自述戴维斯物业公司为SOHO北京公馆小区的前期物业公司，2010年3月变更由锦融物业公司对该小区进行物业管理，包括含涉案车位在内的地下车库，两家物业公司均为前期物业。王彦春与锦融物业公司未签订物业服务合同。一审庭审中，王彦春主张其已于2009年向戴维斯物业公司办理了收车位手续，并交纳了6个月的车位管理费，就此其提交了车位管理费发票，显示收款单位为戴维斯物业公司，开票日期为2009年12月16日，金额为780元，证明其向戴维斯物业公司交纳了6个月的车位管理费780元，其已经办理了收车位手续。锦融物业公司认可车位管理费发票的真实性，认可王彦春系涉案车位的业主且已经交纳了2010年6月15日前的车位管理费。王彦春还提交了录像及录像刻录光盘，显示2014年12月23日王彦春就涉案车位与锦融物业公司工作人员沟通情况，证明锦融物业公司工作人员通过查询登记告知王彦春涉案车位未办理收车位手续。锦融物业公司对上述录像的真实性认可，录像反映的场景和人员属实，但不认可关联性和证明目的，称工作人员已经告知了涉案车位是王彦春的，但王彦春未办理过收车位手续，也没有向锦融物业公司交纳过车位管理费。王彦春还主张涉案车位经常被其他车辆占用，就此其提交了照片4张。锦融物业公司对照片的真实性认可，但不认可关联性，称客观上存在业主允许其他车辆停放在专有车位的情况，物业公司也不可能实时掌握车位上是否有车辆停放的信息，且没有接到过车位被占用的报告。王彦春还主张因锦融物业公司与戴维斯物业公司未交接其车位信息，导致其无法使用车位，称共计交纳了临时停车费几十元，就此，其提交了发票2张，金额均为1元。锦融物业公司对上述发票的真实性认可，但不认可关联性，称停车费发票没有日期，且上面盖章的公司名称在北京有很多停车场，无法确定肯定就是锦融物业公司管理的地下车库开出的停车费发票。一审庭审中，锦融物业公司主张涉案车位系王彦春专有车位，就此其提交了照片、地下车库视频及刻录光盘。王彦春认可上述证据的真实性及证明目的。锦融物业公司还主张王彦春自2010年6月15日起至今未交纳过车位管理费，拖欠的车位管理费截止2015年6月30日为7869.33元，计算公式：130÷30×16+130×（6+12×4+6）=7869.33元，就此，其提交了《SOHO北京公馆临时管理规约》，证明车位业主需要交纳车位管理费，每月130元，半年交纳一次，于第一个月的5日前交纳。王彦春不认可上述证据的真实性，称记不清楚是否有该份管理规约了，但认可证明目的，并称不是不交车位管理费，是去交锦融物业公司不收。一审法院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。王彦春作为涉案车位的业主，锦融物业公司作为SOHO北京公馆小区的前期物业公司，双方之间是事实上的物业服务关系。双方应本着等价有偿、诚实信用原则，行使各自权利并履行各自义务。本案中，王彦春提交了戴维斯物业公司出具的车位管理费发票，足以证明其已于2009年12月向戴维斯物业公司办理了收车位手续。SOHO北京公馆小区的前期物业公司于2010年由戴维斯物业公司变更为锦融物业公司。此后，虽然锦融物业公司为涉案车位提供了物业服务，但其在与戴维斯物业公司在办理交接时遗漏了王彦春已办理收取车位的信息，且此后未就涉案车位这一专有车位与业主联系核实收车位情况，在物业服务中存在一定瑕疵。王彦春自述其于2014年10月10日才找到购买车位的发票，且自2009年在SOHO北京公馆小区购房及车位后，基本上没有在该小区住过，只是偶尔开车去该小区取物品，亦说明王彦春未积极行使业主权利，及时携带车位产权资料等到锦融物业公司办理登记。因此，一审法院认为，锦融物业公司应配合王彦春办理车位使用手续，而王彦春亦应交纳车位使用费，考虑到锦融物业公司的上述瑕疵，一审法院予以适当酌减车位管理费。王彦春提供的证据不足以证明其无法使用涉案车位，亦不能证明锦融物业公司将涉案车位出租导致其遭受经济损失，故其要求锦融物业公司赔偿经济损失的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：一、锦融物业公司于判决生效后十五日内配合王彦春办理车位使用手续。二、王彦春于判决生效后十五日内交纳自二○一○年六月十五日至二○一五年六月三十日的车位管理费六千五百元。三、驳回王彦春的其他诉讼请求。四、驳回锦融物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王彦春不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。事实与理由：本案的事实是锦融物业公司与其前任戴维斯物业公司在交接过程中，把王彦春的涉案车位信息丢失，导致锦融物业公司一直认为王彦春名下没有车位，以至于王彦春多次到锦融物业公司要求交纳车位管理费，物业公司都以王彦春名下没有车位的理由拒收。直接后果就是王彦春的车位无法使用，给王彦春造成了损失。一审中物业公司声称在没有办理车位卡的情况下，员工核实业主身份后也正常允许出入，这不是真是情况，也不符合常理，试问，如锦融物业公司所说为真，那业主还有办理车位卡的必要吗？期间王彦春多次出入，在明确告知员工业主身份的情况下，仍然需要缴费才能出库。一审法官认为，王彦春未积极行使业主权利，未及时携带车位产权资料到锦融物业办理登记，王彦春认为是不对的。因为王彦春已经在其前任戴维斯物业公司办理过了登记手续，并交纳了6个月车位管理费，没有义务再携带资料去锦融物业公司登记，锦融物业公司也从没有通知过王彦春去办登记，并且期间王彦春也曾多次到锦融物业公司主动交纳车位管理费，锦融物业公司均以王彦春没有车位的理由拒收，主要过失是锦融物业公司在交接过程中把车位信息丢失，业主没有过失，不需要负责。并且自锦融物业公司接替戴维斯物业公司，到2014年10月10日前，这4年多时间内，锦融物业公司从没有书面或者口头要求王彦春交纳车位管理费。正常情况下，物业公司不可能让业主欠缴4年多的管理费而不通知催交。综上，由于锦融物业公司的过失，却让王彦春承担大部分责任，交纳车位不能使用期间的管理费，王彦春认为一审法院认定事实不清，请二审法院查明事实，维护王彦春权利。上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项；2.本案诉讼费由锦融物业公司承担。王彦春未向本院提交新的证据。锦融物业公司亦不服一审法院判决，其针对王彦春的上诉理由答辩称：不同意王彦春陈述的事实与理由。不同意一审判决。上诉主要理由如下：一、锦融物业公司在物业服务中已积极履行自身义务，不存在瑕疵，王彦春应当全额交纳车位管理费。1.无论王彦春是否使用涉案车位，锦融物业公司始终没有停止过对该车位包括车位公摊面积的维护和保养以及卫生清洁等工作，履行了物业服务企业的职责，王彦春对锦融物业公司上述物业服务没有提出过异议。2.针对涉案车位，锦融物业公司已采取在其上树立指示牌等措施提示该车位为王彦春专用停车场地。3.在王彦春向锦融物业公司了解涉案车位情况时，锦融物业公司已明确告知该车位归王彦春所有，并提示建议王彦春办理车位卡手续及办理车位卡手续所需资料，锦融物业公司物业服务行为并无不当。王彦春未提供证据证明锦融物业公司遗漏了王彦春办理收取车位的信息，而锦融物业公司在物业服务中始终积极履行自身义务，不存在履职瑕疵，因此，王彦春应当全额交纳车位管理费。二、王彦春为逃避交纳车位管理费而迟迟不办理车位卡，应自行承担由此产生的不利后果。根据王彦春向法院提供的视频资料显示，在王彦春向锦融物业公司了解涉案车位情况时，锦融物业公司已明确告知涉案车位归王彦春所有，并提示王彦春办理车位卡手续。王彦春为逃避交纳车位管理费而迟迟不办理车位卡，应自行承担由此产生的不利后果，王彦春以锦融物业公司未为其办理车位卡为由拒绝足额支付车位管理费没有事实和法律依据。上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决内容，改判王彦春支付锦融物业公司自2010年6月15日至2015年6月30日的车位管理费7839.33元；2.请求判决王彦春承担一、二审全部诉讼费用。锦融物业公司未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方一、二审当庭陈述及房屋所有权证书、车位款发票、车位管理费发票、停车费发票、录像、照片、《SOHO北京公馆临时管理规约》等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点有二：一、锦融物业公司是否应当赔偿王彦春经济损失；二、王彦春是否应当支付车位管理费，如应支付，支付的数额是多少。一、锦融物业公司是否应当赔偿王彦春经济损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王彦春主张经济损失的依据是其无法使用涉案车位，故亦影响其对外出租车位，但综合全案证据和当事人当庭陈述，王彦春未提交充足证据予以证明其无法使用车位，也未能证明其已遭受经济损失。二、王彦春是否应当支付车位管理费，如应支付，支付的数额是多少。双方存在事实上的物业服务合同关系，双方均应本着等价有偿、诚实信用的原则行使权利、履行义务。综合全案证据，首先应指出的是，锦融物业公司于2010年代替戴维斯物业公司作为涉案小区的前期物业公司后，在办理工作交接时确实遗漏了王彦春已办理收取车位的信息，其存在服务瑕疵。其次，王彦春作为小区业主亦并未积极行使业主权利及时去办理车位登记。本着民法公平、等价有偿原则，一审法院认定王彦春应当支付锦融物业公司车位管理费符合法律规定。关于一审法院酌定的应当支付的数额，本院认为亦无明显有失公允之不妥之处，故不持异议。综上，王彦春和锦融物业公司的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决结果并无明显不当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费475元，由王彦春负担400元（已交纳），由北京锦融物业管理有限公司新源里分公司负担75元（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）；反诉费25元，由北京锦融物业管理有限公司新源里分公司负担5元（已交纳），由王彦春负担20元（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。二审案件受理费100元，由王彦春负担50元（已交纳），由北京锦融物业管理有限公司新源里分公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　蒋　巍代理审判员　李　冉代理审判员　霍思宇二〇一五年八月十二日书　记　员　罗雅竺来自：