（2015）大民二终字第01079号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-08-29
案件名称
于忠亮与张伟、冯丽娜等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张伟,冯丽娜,于忠亮,大连佳鸿房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01079号上诉人（原审被告）：张伟。上诉人（原审被告）：冯丽娜。被上诉人（原审原告）：于忠亮。委托代理人：宋晓艳，辽宁正然律师事务所律师。原审被告：大连佳鸿房地产经纪有限公司，住所地大连市西岗区民权街64号1-23-5号。法定代表人：李桂侠，该公司董事长。委托代理人：符兴刚，该公司职员。原审原告于忠亮与原审被告张伟、冯丽娜、大连佳鸿房地产经纪有限公司（以下简称“佳鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年2月10日作出（2014）甘民初字第6229号。张伟、冯丽娜不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月18日、7月2日公开开庭审理了本案。上诉人张伟、冯丽娜，被上诉人于忠亮及其委托代理人宋晓艳到庭参加了诉讼。原审被告佳鸿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告于忠亮一审诉称：原告与被告张伟及被告佳鸿公司于2014年6月21日签订了编号为0000808号房地产买卖合同，合同约定，被告张伟将位于大连市甘井子区玉情街7号楼1-5-2号房屋以505，000元出售给原告，被告冯丽娜及被告张伟出售的房屋尚欠银行贷款300，000元，原告需支付首付175，000元，以便于被告张伟及冯丽娜将房屋抵押登记注销，约定被告张伟及冯丽娜将出售房屋最迟应于2014年7月30日前将注销抵押登记的产权证原件交付于被告佳鸿公司。合同还约定，若买卖双方谁违约，谁向中介方支付房屋中介费。买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期一天，由违约方向守约方支付房款的千分之一的滞纳金，逾期超过10天，守约方有权解除合同。合同签订后，原告向被告佳鸿公司支付了中介费10，000元，向被告支付了20，000元定金。2014年7月23日，被告冯丽娜收取了原告175，000万元首付款。原告交付首付款后，直至今日，被告张伟、冯丽娜拒不按合同履行义务，根据合同约定，被告张伟、冯丽娜已构成违约，理应承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告张伟、冯丽娜共同向原告支付违约金50，000元并退还已支付的195，000元房款；2、被告佳鸿公司向原告退还房屋中介费10，000元。原审被告张伟一审未出庭，亦未提出答辩意见。原审被告冯丽娜一审辩称：不同意原告的诉讼请求，因为案涉房屋系因其他诉讼案件被查封，所以现在无法过户。原审被告佳鸿公司辩称：不同意原告的诉讼请求，因为案涉房屋被法院查封，所以合同无法履行。一审法院审理查明：原告于忠亮、被告张伟及被告佳鸿公司于2014年6月21日签订了房地产买卖合同及补充协议，约定被告张伟作为门文强的代理人将登记在门文强名下的位于大连市甘井子区玉情街7号1单元5层2号的房屋出售给原告，被告佳鸿公司系居间方。上述合同签订时，门文强已死亡。合同约定：定金人民币贰万元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还已付定金给买方；卖方所售的房屋尚欠银行贷款，经协商买方出资人民币175，000元委托居间方为卖方赎产权还清贷款，卖方需向居间方出具授权委托公证书，公证费由卖方承担，赎产权证后卖方保证办理过户，否则卖方退还买方已付银行贷款，卖方按合同约定另行承担违约责任；合同签署后因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费壹万元整；买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期1天，由违约方向守约方支付房款的1‰滞纳金，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外；签约当日产权人本人已死亡，买方认知，由其代理人张伟代签，如在本合同履行过程中因产权人配偶原因不能办理该房屋过户手续，由其代理人张伟承担赔偿责任；卖方代理人为产权人母亲，卖方代理人承诺于产权证注销抵押完毕日起三十日内将继承完毕的产权证原件交付居间方代为保管。案涉合同签订后，原告于合同签订当日向被告佳鸿公司支付了10，000元代理费，同时被告佳鸿公司代被告张伟向原告收取了定金20，000元。2014年7月23日，被告冯丽娜收取了原告支付的175，000元房款，并于当日向原告出具了收条。后本案所涉房屋因一审法院所受理的另案（大连第六耐酸泵厂诉临汾万鑫达焦化有限责任公司、冯丽娜、门启志、张伟承揽合同纠纷案）而被一审法院采取了财产保全措施，因此本案被告张伟、冯丽娜无法将案涉房屋过户到原告名下，案涉合同无法继续履行。另查，被告张伟系门文强的母亲，被告冯丽娜系门文强的配偶。一审法院认为，案涉房屋登记在门文强名下，门文强已死亡，被告张伟、冯丽娜作为门文强的继承人分别与原告签订了房屋买卖合同及收取原告交付的部分房款，因此，原告与被告张伟、冯丽娜之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。现被告张伟、冯丽娜因在另案中被起诉而导致案涉房屋被法院查封，其已无法履行将案涉房屋过户给原告的义务，被告张伟、冯丽娜的行为已构成违约，应承担违约责任。因原告已支付给被告冯丽娜175，000元房款用以偿还房贷，而合同约定卖方在无法办理过户的情况下，应退还买方已付银行贷款，且合同还约定因产权人配偶原因不能办理房屋过户手续，则由被告张伟承担赔偿责任，故被告张伟、冯丽娜应共同向原告退还该175，000元房款。关于原告要求被告张伟、冯丽娜向其支付违约金50，000元的诉请，一审法院认为，被告张伟、冯丽娜并未按约定办理产权证，且逾期已超10天，原告在本案中实际已主张解除合同，被告张伟、冯丽娜作为违约方应按合同约定承担违约责任，根据合同约定，被告张伟、冯丽娜承担违约责任的方式为双倍返还已付定金给原告，即被告张伟、冯丽娜应共同支付40，000元给原告，由于其中20，000元定金系由被告佳鸿公司代被告张伟、冯丽娜向原告收取的，故应由被告佳鸿公司代被告张伟、冯丽娜将该20，000元定金返还给原告，而被告张伟、冯丽娜需再向原告支付余下20，000元，因此，对于原告的该项诉请，一审法院支持被告张伟、冯丽娜向原告双倍返还定金共计40，000元（其中20，000元由被告佳鸿公司代被告张伟、冯丽娜向原告支付，剩余20，000元由被告张伟、冯丽娜向原告支付）。关于原告要求被告佳鸿公司返还房屋中介费10，000元的主张，一审法院认为，因案涉合同中约定合同签署后因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费壹万元整，而本案因被告张伟、冯丽娜违约造成案涉合同无法履行，原告并非违约方，因此原告不应承担中介费，被告佳鸿公司应向原告返还中介费10，000元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告张伟、冯丽娜于判决发生法律效力之日起十日内共同向原告于忠亮返还房款175，000元。二、被告张伟、冯丽娜于判决发生法律效力之日起十日内共同向原告于忠亮双倍返还定金共计40，000元（其中20，000元由被告大连佳鸿房地产经纪有限公司代被告张伟、冯丽娜向原告支付，剩余20，000元由被告张伟、冯丽娜共同向原告支付）。三、被告大连佳鸿房地产经纪有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向原告于忠亮返还中介费10，000元。四、驳回原告于忠亮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，130元，其他诉讼费50元，保全费1，795元，合计6，975元（原告已预付），由原告于忠亮负担837元，由被告张伟、冯丽娜共同负担5，130元，由被告大连佳鸿房地产经纪有限公司负担837元，三被告负担部分自判决发生法律效力起十日内向原告给付。张伟、冯丽娜上诉的理由及请求是：一、一审判决程序错误，应当发回重审。1、一审判决并未审查门文强死亡的事实，属于程序性纰漏。2、一审判决遗漏必要诉讼当事人，门启志系张伟的配偶，为门文强的第一顺位继承人，应参加诉讼；3、本案系因另案对案涉房屋采取查封措施所产生的，另案尚未审结，所采取的查封措施是否正确尚未有结论，本案先行判决程序错误。二、上诉人在履行合同过程中根本不存在任何违约行为，一审判决认定事实错误。1、上诉人已经按照合同约定，于2014年7月17日与被上诉人于忠亮签订了《房屋买卖交接书》，上诉人已经将房屋实际交付被上诉人，完全履行了合同义务。2、案涉房屋被法院查封的时间为2014年7月23日，《房屋买卖交接书》是于2014年7月17日签订，是在房屋被法院查封之前。在房产局办理房屋过户时，因为案涉房屋的产权人门文强的其他案件导致该房屋被案外人申请财产保全措施而被查封，与上诉人没有任何关系，上诉人在履行过程中不知道也不可能预见到该房屋会被查封，上诉人不存在任何过错行为，没有违约行为。因此一审判决认定上诉人存在违约行为错误。三、被上诉人应当向查封该房屋的法院申请查封异议，而不应当提起本案的诉讼。四、案涉房屋无法办理过户的原因是法院查封错误，上诉人对此不存在任何过错行为，上诉人没有义务返还房款。上诉人所收房款是为了撤销案涉房屋的抵押登记手续，并未交到上诉人手中。故请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。于忠亮二审答辩认为：不同意张伟、冯丽娜的上诉请求，同意一审判决。佳鸿公司二审既未出庭亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：门文强于2014年6月11日死亡。其第一顺位的继承人有配偶冯丽娜、父亲门启志、母亲张伟。门启志、张伟放弃对作为门文强遗产的案涉房屋的继承权。案涉《房地产买卖合同》约定房屋出售价格为50，5000元。2014年7月23日，在于忠亮将17.5万元的房款支付给冯丽娜后，冯丽娜即还清原银行贷款并将放置在贷款银行处的产权证书赎回。后在冯丽娜准备将案涉房屋的产权从门文强过户至其名下进而再从其名下过户至于忠亮时，发现案涉房屋已被另案查封，无法办理过户手续，现案涉房屋仍登记在门文强名下。上述事实，有《公证书》、声明、《房地产买卖合同》及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。本院认为，案涉房屋原登记在门文强名下，后因门文强死亡，其父亲门启志、母亲张伟均放弃继承，案涉房屋由其配偶冯丽娜继承，冯丽娜因继承取得了案涉房屋的所有权。案涉房地产买卖合同及补充协议签订时，门文强已经死亡，案涉房屋尚未过户至冯丽娜名下，冯丽娜借用了门文强的名义处分案涉房屋，故该两份合同的出卖人名义上为门文强，实际上应为冯丽娜，应由冯丽娜享有上述合同权利、履行合同义务。房地产买卖合同约定：卖方所售的房屋尚欠银行贷款，经协商买方出资人民币175，000元委托居间方为卖方赎产权还清贷款，赎产权证后卖方保证办理过户，否则卖方退还买方已付银行贷款，卖方按合同约定另行承担违约责任；补充协议约定：卖方代理人承诺于产权证注销抵押完毕日起三十日内将继承完毕的产权证原件交付居间方代为保管。于忠亮已于2014年7月23日向冯丽娜支付了17.5万元房款，冯丽娜自认其已经将产权证从银行出赎回，故应自该日起三十日内将继承完毕的产权证原件交居间方代为保管。现案涉房屋因张伟、冯丽娜被另案起诉而被查封，由于查封期间不得进行房产转让，冯丽娜至今也未能履行上述协助办理过户的义务，构成违约。《房地产买卖合同》约定，逾期履行义务超过10天，守约方有权解除合同。于忠亮在诉讼中要求解除案涉房地产买卖合同及补充协议，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，冯丽娜应将其收取的17.5万元购房款返还给于忠亮并按照合同约定承担相应的违约责任。冯丽娜主张其对案涉房屋无法办理过户手续并无主观过错，其一直积极配合于忠亮交付房屋、办理过户手续，案涉房屋被查封亦非其行为造成的，故不应承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故不论违约方主观上有无过错，只要其不履行或不完全履行合同的义务，就应当承担违约责任。如前所述，案涉房屋不能办理过户的原因在于已被法院采取了查封措施，而之所以被法院查封又是因为冯丽娜、张伟作为被告被另案起诉所致，故冯丽娜无法完成协助于忠亮办理过户手续的义务，构成违约，即应依法承担相应的违约责任。张伟作为冯丽娜的代理人，其代表冯丽娜签订房地产买卖合同及补充协议，由此产生的合同责任本应由冯丽娜承担，然案涉房地产买卖合同中约定“如在本合同履行过程中因产权人配偶原因不能办理该房屋过户手续，由其代理人张伟承担赔偿责任”，冯丽娜因被另案起诉导致案涉房屋被查封从而无法办理该房屋过户手续符合上述约定的情形，故张伟也应共同向于忠亮返还房款、承担违约责任。关于违约金，根据《房地产买卖合同》约定，买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期1天，由违约方向守约方支付房款的1‰滞纳金。该违约金标准明显过高，虽然冯丽娜、张伟并未提出违约金过高的主张，但其一直主张并未违约，应当视为其认可违约金过高，应当对合同中约定的违约金标准予以调整。尽管于忠亮的诉请为要求冯丽娜、张伟支付违约金5万元而非双倍返还定金，而定金与违约金是两种不同类型违约责任，一审法院直接判令冯丽娜、张伟双倍返还定金不当，但是于忠亮并未对一审判决提起上诉，应视为其认可一审判决的违约金数额，该违约金数额也明显低于依照合同约定计算的违约金，为了避免给当事人造成不必要的诉累，本院予以维持。关于中介费是否应退还给于忠亮，因房地产买卖合同约定合同签署后因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费壹万元整，现案涉房地产买卖合同因卖方冯丽娜的原因导致无法顺利进行，买方于忠亮为非违约方，代理费不应由其承担，一审法院判令佳鸿公司返还于忠亮代理费，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5130元（上诉人预交），由上诉人张伟、冯丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 刘丽媛审判员 陈 伟二〇一五年八月十二日书记员 王 亮 来源：