（2015）通民一初字第488号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-01-19
案件名称
通海县市场服务中心诉张艳房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
通海县人民法院
所属地区
通海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
通海县市场服务中心,张艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十八条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款
全文
云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民一初字第488号原告通海县市场服务中心。被告张艳。原告通海县市场服务中心（以下简称市场中心）与被告张艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市场中心诉称，2014年底以前张艳租赁通海商城二楼109号商铺，每年签订租房协议一次。2015年1月16日，市场中心与张艳协商一致签订租房协议，约定市场中心将通海商城二楼109号商铺出租给张艳，租期三个月，自2015年1月1日至2015年3月31日止，三个月租金938元，于签订协议当日一次性交清，不得将门店转租、转让，若有出现，不再退还已交租金和保证金。2015年4月初租房协议到期后，市场中心多次通知张艳，要求将商铺交还市场中心，但张艳一直不交。请求人民法院依法判令张艳终止租房协议，将通海商城二楼109号门店房屋返还市场中心，按每月312.5元支付逾期至交房为止的房屋使用费。张艳辩称，通海商城是当地人民群众自己贡献出来的公共商业空间，商城所有权是通海县的全县民众，市场中心并非所有人，没有诉讼主体资格，通海县政府对张艳进行诉讼，目的是非法剥夺包括张艳在内的物主合法权利的行为，请求驳回市场中心的诉讼请求。综合诉、辩双方主张，本案争议焦点是：市场中心是否享有诉讼主体资格；如市场中心主体适格，其诉讼请求是否应该支持。经询问，双方对本院归纳的争议焦点无异议。市场中心针对其主张和诉讼请求，举证如下：一、营业执照、组织机构代码证、事业单位法人证书、税务登记证、国有土地使用证复印件各一份，以证明市场中心系本案适格原告。二、租房协议书一份，以证明2015年1月16日市场中心与张艳签订租房协议，市场中心将通海商城二楼109号门店出租给张艳使用，租期三个月，自2015年1月1日至2015年3月31日止，租金938元。三、门店终止租赁和关闭封停通知、通海商城门店关闭的补充通知复印件各一份，以证明市场中心两次向张艳发出通知，要求办理相关手续及搬离门店。张艳为证明其答辩主张，当庭举证如下：一、租房协议复印件二份，以证明2014年7月21日前协议一年一签，自2014年7月21日以后半年一签，最后是三个月一签，市场中心有预谋的将通海商城搞开发。二、玉溪市房屋租赁登记备案凭证一份，证明通海县市场服务中心没有诉讼主体资格，出具的营业执照是假证，该凭证上的房屋所有权证、所有权证号是空白的，在2007年以前房屋所有权人没有登记。三、关于皮俊等上访代表的回复、信访意见送达通知书复印件各一份，以证明通海县商务局兑现承诺前，双方的租赁关系没有终止，租房协议合法有效。市场中心所举证据，张艳表示营业执照和税务登记证是为达非法目的临时整的，是虚假的，要求法院公正判决。张艳所举证据，市场中心认为张艳未按举证期限举证，未发表质证意见。本院认为，市场中心所举证据符合书证形式，而且均在本院指定的举证期间内提交，记载事项与本案诉讼标的租赁关系的主体、标的、内容相关联，本院确认其合法性、真实性、关联性，并对其内容及证明目的予以采信。张艳所举证据虽然真实，但并不能证明张艳主张的证明目的。基于对本案证据的分析与认证，本院确认本案法律事实如下：张艳长期以来向市场中心承租通海商城二楼109号门店，从事商业经营。2015年1月16日，市场中心与张艳签订《租房协议》，协议主要内容为：市场中心将通海商城二楼109号门店出租给张艳，租期三个月，自2015年1月1日起至2015年3月31日止，三个月租金938元，于签订协议当日交清，房屋租赁期间不得转租、转让，市场中心需要改变租赁房屋用途或者市场升级改造收回房屋，必须提前一个月通知张艳等事项。合同签订当日，张艳向市场中心交清了三个月的房租。2015年3月12日，市场中心向张艳等其他租赁通海商城商铺的承租人发出《门店终止租赁和关闭封停的通知》，通知主要内容为终止门店租赁时间2015年3月31日止，租赁户搬迁和关闭门店时间2015年4月12日前。2015年3月31日租期届满，张艳未按约定返还承租店铺。2015年4月11日，市场中心向张艳发出《通海商城门店关闭的补充通知》，要求张艳于2015年4月12日起停止经营，于4月17日前到市场中心办理相关手续。《通海商城门店关闭的补充通知》确定的期限届满，张艳仍未将承租店铺交还市场中心，2015年5月20日市场中心诉至本院，请求判决终止《租房协议》，判令张艳返还承租的通海商城二楼109号门店，并按每月312.5元支付2015年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。本院认为，市场中心作为通海县人民政府依法开办的事业单位法人，受通海县人民政府的指定，管理、经营通海商城，市场中心属于本案适格原告，张艳认为市场中心非本案诉讼主体的抗辩主张，本院不予采纳。市场中心与张艳签订的租房协议，系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法、有效，依法应予保护。关于市场中心请求判决终止租房协议的诉讼请求。市场中心请求判决终止合同的请求，本质为合同解除请求权，因市场中心在租赁期限届满前已以通知的形式明确表示合同期限届满双方将不再缔结新的租赁关系，该通知行为产生两个法律效果，其一为确认原合同因2015年3月31日租赁期限届满日而终止，其二确认原合同自然终止后不再在市场中心与张艳之间发生缔结包括不定期租赁关系在内的租赁关系的可能，因此，市场中心请求解除合同的事实要件并不存在，该项诉讼请求本院不予支持。关于市场中心要求返还租赁房屋的诉讼请求。租赁合同到期后，返还租赁物是承租人应当履行的合同义务，张艳在市场中心指定的期限外继续占有并拒绝返还租赁物，无法律依据，已构成违约，应当承担违约责任，市场中心请求判决张艳返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于市场中心请求判决张艳支付房屋占有使用费的诉讼请求。张艳在市场中心明确表示要求返还租赁物的情况下，拒绝返还并继续占有房屋，应当赔偿拒绝返还房屋而给市场中心造成的损失。由于双方未约定违约责任的形式，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。市场中心主张占用费按照合同约定的租金计算逾期返还损失的方法，符合租赁物其商品价值实现的一般常态及计算方法，市场中心请求判令张艳按月租金312.5元支付实际占用期间的损失的主张，符合本案实际，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、由被告张艳于判决生效后三日内将通海商城二楼109号门店返还原告通海县市场服务中心。二、由被告张艳于判决生效后五日内，按月租金312.5元支付原告通海县市场服务中心2015年4月1日起至实际返还房屋之日的占用费。三、驳回原告通海县市场服务中心的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半交纳即25元，由被告张艳负担。若未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年，自判决确定的履行期限最后一日起计算。审判员 李 波二〇一五年八月十二日书记员 文苑融 更多数据：