（2015）鼓民初字第3228号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-10
案件名称
原告南京爱涛丰汇物业管理有限公司与被告南京师范大学物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京爱涛丰汇物业管理有限公司,南京师范大学
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第3228号原告南京爱涛丰汇物业管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区五台山1号丰汇大厦。法定代表人丁礼燕，该公司执行董事。委托代理人刘嘉豪，江苏唯衡律师事务所律师。被告南京师范大学，住所地在南京市宁海路***号。法定代表人胡敏强，该校校长。委托代理人蒋宜璇，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托代理人梅婷，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。原告南京爱涛丰汇物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）与被告南京师范大学物业服务合同纠纷一案，本院2015年5月18日立案受理后，依法由代理审判员黄毛毛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱涛物业公司委托代理人刘嘉豪、被告南京师范大学委托代理人蒋宜璇、梅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱涛物业公司诉称：原告是南京市五台山1号丰汇大厦的前期物业服务公司，丰汇大厦的开发建设公司为南京丰汇房地产开发公司，该公司与原告于2003年6月签订了前期物业服务合同即《物业管理合同》，约定由原告对该大厦提供前期物业管理和服务。被告南京师范大学系丰汇大厦6层和1楼一处门面房的业主和所有权人，原告为该大厦提供服务至今，且被告上述物业所发生的水电费均由原告代缴。截止2014年10月31日，被告拖欠原告的物业费和代缴水、电费、垃圾费等共计53059.2元。经催告后，被告仍未支付该费用，原告遂诉至本院，请求判令：1、被告支付2011年4月1日至2014年10月31日的物业费37146.9元，代缴2013年1月至2014年10月的水费1775.8元、电费13826.5元、垃圾费310元，共计53059.2元；2、被告自2015年5月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率赔偿原告逾期付款损失。被告南京师范大学辩称：1、对涉案房产的权属及面积无异议，被告系丰汇大厦6层和1楼一处门面房的所有权人；2、原告的诉讼请求中部分超过了诉讼时效，2013年5月16日之前的费用因超过诉讼时效不应得到支持；3、原、被告间不存在物业服务合同，原告起诉被告缺乏法律及合同依据；4、原告未能提供相关证据证明水电费、垃圾费等费用系由被告使用产生的；5、原告未及时向物业实际使用人主张物业费等，故对逾期付款损失不认可。总之，原告的所有主张系案涉房屋的实际承租人产生，原告应向实际承租人进行主张，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告南京师范大学系本市五台山1号丰汇大厦6楼102室（建筑面积为38.05㎡）及601室（建筑面积为1067.61㎡）的所有权人。2003年6月25日，丰汇大厦的建设单位南京丰汇房地产开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理合同》，约定由原告爱涛物业公司为丰汇大厦提供维护、养护、管理等服务，合同期限自2003年7月1日起至2006年6月30日止。2003年12月10日，南京师范大学科技实业集团（甲方）与原告（乙方）签订《南师大科技实业集团办公用房物业管理协议书》（以下简称《物业管理协议》），协议约定：爱涛物业公司负责南京市五台山1号六层的物业管理服务；合同期限为2003年12月10日至2004年12月9日；物业费收费标准为每平方2.10元／月，水电费按实际发生由乙方代收代缴；费用支付方式为2003年12月31日前支付2003年12月10日至2004年6月9日的物业管理费，以后费用按照半年提前支付，即每半年首月的前十日支付半年的物业管理费；甲、乙任意一方无正当理由提前终止或不履行本协议的应向对方支付贰万元的违约金，给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿金。协议到期后，双方未续签或重新签订其他物业服务合同。2015年5月15日，原告向被告邮寄催缴物业费用通知，要求被告支付物业费、代缴的水、电费、垃圾费共计53059.2元，被告于2015年5月16日收到该通知，但仍未缴纳相应物业服务费。原告遂起诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方当事人争议较大，无法达成一致意见。以上事实，有原告提交的《物业管理合同》、《物业管理协议书》、催缴物业费通知书、快递回单、房屋登记簿及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，南京师范大学科技实业集团代表南京师范大学与爱涛物业公司签订的《物业管理协议》形式合法，内容真实，该协议约定由爱涛物业公司为南京市五台山1号六层提供物业管理服务，南京师范大学作为该房产的业主应按约履行。协议到期后，双方虽未续签或者重新签订协议，原告提供水费、电费发票以证明其继续为被告提供物业服务的事实，本院予以确认。物业合同期限届满后，虽未签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务公司的物业服务，双方构成事实物业合同关系，物业服务公司起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，应予以支持。因此，原告起诉要求被告支付2011年4月1日至2014年10月31日的物业费等诉讼请求，本院予以支持，被告关于其非该房屋实际使用人因此不应承担物业费用的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。关于原告诉讼请求的计算问题。1、物业费37146.9元，原告主张计算标准为每平方米2.5元／月，本院认为，《物业管理协议》虽已到期，但原告以实际行动继续为被告提供服务，在未签订其他物业服务合同情况下，可以参照适用该协议，本院认定物业费标准为该协议约定的每平方米2.1元／月。根据该标准计算出物业费为97519.21元，原告主张物业费37146.9元，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。2、水费1775.8元、电费13826.5元、垃圾费310元，根据《物业管理协议》原告负有代收代缴水、电费的职责，且原告提供了相应的票据证明其已实际垫付，经计算本院对原告主张的水、电费数额本院予以确认，关于垃圾费，原告提供2014年10月23日水费发票中载明代收垃圾费400元，但该费用为全部大厦费用，而非案涉物业的垃圾费用，因此垃圾费310元的主张依据不足，本院不予支持。3、逾期付款损失，原被告双方存在事实物业服务合同关系，参照双方签订的《物业管理协议》中“每半年首月的前十日支付半年的物业管理费”的规定，被告应及时缴纳物业费，逾期不支付的应承担违约责任，原告主张按照同期银行贷款基准利率要求被告支付利息不高于该协议约定的违约责任，本院依法予以支持。被告抗辩原告的诉讼请求中部分已届满诉讼时效，本院认为，物业费用作为连续产生的债权，物业服务公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中因原告仍在继续提供物业服务，因此被告关于诉讼时效的抗辩缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京师范大学于本判决生效之日起十日内给付原告南京爱涛丰汇物业管理有限公司2011年4月1日至2014年10月31日期间的物业服务费、代缴水电费共计52749.2元及利息（自2015年5月16日起至本院确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1177元，因适用简易程序减半收取588.5元，由被告南京师范大学负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）代理审判员 黄毛毛二〇一五年八月十二日见习书记员 汪思弦 微信公众号“”