（2015）高新民初字第3618号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2016-11-03

案件名称

成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处与王成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处,王成

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十五条

全文

成都高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2015）高新民初字第3618号原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处。住所地：成都高新技术产业开发区天仁路***号。法定代表人付真会，主任。委托代理人沈时，四川明炬律师事务所律师。特别授权代理人。被告王成。本院于2015年5月28日立案受理了原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处（以下简称桂溪街道办）诉被告王成房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员梁林军适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告桂溪街道办事处的委托代理人沈时、被告王成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桂溪街道办诉称，原告桂溪街道办将位于成都市高新区双源社区2栋201号（原41栋201号）商铺出租给被告王成，并签订了《双源社区商铺租赁合同》。截止2014年12月31日，商铺租期已满，且未续租。从2011年1月1日起，被告王成已累计拖欠原告桂溪街道办的租金、房屋占用费约188780.84元（2010年12月31日前，被告王成拖欠租金已另诉）。原告桂溪街道办于2013年12月16日，以特快专递方式向被告王成送达了《限期搬迁通知书》，2013年12月25日，以现场公告送达方式，向被告王成送达《限期搬迁通知书》，要求被告王成于2013年12月31日前，缴清所有拖欠租金及滞纳金并于2014年1月7日之前迁出。但被告王成拒不缴纳租金、房屋占用费及滞纳金、也拒不搬离。故原告桂溪街道办诉至法院请求判令：1、被告王成返还租用原告桂溪街道办位于高新区大源南二街152号2栋2层201号商铺；2、被告王成向原告桂溪街道办支付从2011年1月1日起至2012年11月30日的租金、从2012年12月1日至实际腾退房屋之日止按照每月4000.85元计算的房屋占用费及从2015年5月28日至实际付清之日止按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的滞纳金；3、被告王成承担本案的诉讼费用。被告王成辩称，讼争商铺是其购买的，相关证据已经交到了法院，故不应向任何人缴纳租金；其购买商铺后，原告桂溪街道办没有向被告王成开具合法发票，相关印章系原告桂溪街道办伪造的；原告桂溪街道办的起诉已经超过了诉讼时效。经审理查明，2007年9月19日，原告桂溪街道办（甲方）与被告王成（乙方）签订《双源社区商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于双源社区41栋201号商铺出租给乙方用于开办茶楼、休闲场所，该商铺建筑面积211.7平方米；该合同第三条约定：租赁期限为5年，自2007年9月19日起至2007年11月31日为装修期，装修期不计租金，自2007年12月1日起至2012年11月31日为租赁期，乙方在租赁期限届满后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不视为合同延期或合同续订，在占用期间乙方须支付相当于月租金的150%的使用费给甲方；该合同第四条约定：租金按建筑面积计算，每月每平方米13元，月租金共计3176元，租金按季度支付，每次租金应在起租月的开始前五天付清，从第3年起，每年月租金比上一年月租金递增8%，该房屋的物业管理费、水、电、煤气、通讯、有限电视等费用乙方承担，如乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三；该合同第五条约定：被告乙方在合同签订的同时向甲方交付相当于两个月租金的押金，即6352元，合同期满后，在乙方交清租赁期间应交的一切费用并将物业完好交还甲方后，甲方应在15天内将押金无息退还给乙方；该合同另约定，合同届满时，乙方应在合同终止后的7日内将房屋交还给甲方，并保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品影响房屋的正常使用，未经同意留存的物品，甲方有权处置，处置费用由乙方承担，除甲方书面同意以外，乙方不得拆除或损坏其设备、设施本身之结构和使用功能，否则应对甲方承担赔偿责任。合同签订后，原告桂溪街道办将房屋交付给了被告王成使用。被告王成自2009年4月后，未向原告桂溪街道办缴纳租金。原告桂溪街道办于2013年12月16日，以特快专递方式向被告王成寄送《限期搬迁通知书》，称合同已到期，租赁合同不再续签，请被告王成于2013年12月31日前，缴清所拖欠租金及滞纳金，并于2014年1月7日之前迁出。2013年12月25日，原告桂溪街道办工作人员又到租赁商铺所在地张贴了《限期搬迁通知书》。另查明，2009年，成都市公安局高新分局新益州派出所出具地址更改《证明》，载明原大源南二街152号41栋，新地址为大源南二街152号2栋。原告桂溪街道办于2010年6月28日取得成都市高新区大源南二街152号2栋2层201号房屋所有权证，登记建筑面积207.98平方米。生效的（2014）高新民初字2233号民事判决书载明：被告王成为证明讼争房屋已由原告桂溪街道办出售给被告王成且已缴纳了购房款，提交了2010年12月9日桂溪街道双源社区居民委员会办公室出具的该房已出售给王成的证明复印件1份，2010年12月9日加盖有“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”载明收到王成购房款100万元的收据2份以及王成整理的录音资料、照片等。原告桂溪街道办对被告王成提交的加盖有“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”的2份收据（编号0167781028、编号0167781027）的真实性提出异议，并申请对该两份收据进行鉴定。本院于2014年9月4日委托成都清源司法鉴定中心对该2份收据的真实性进行鉴定，并提供被告王成提交的2010年11月22日，加盖有“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”1份收据、原告桂溪街道办提交的2014年3月21日《印章销毁证（存根）》（成公治第0005401号）、成都市公安局高新技术产业开发区分局留存“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”印模1份、2014年2月18日《成都银行账户余额对账单》1份作为比对样本。成都清源司法鉴定中心于2014年10月17日作出成清司鉴字（2014）第245号《文书鉴定意见书》，鉴定意见为：1、被告王成提交的加盖有“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”的2份收据（编号0167781028、编号0167781027）与被告王成提交的2010年11月22日加盖有“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”收据上的印文是同一印章所盖；2、被告王成提交的加盖有“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”的2份收据（编号0167781028、编号0167781027）与2014年3月21日《印章销毁证（存根）》（成公治第0005401号）、成都市公安局高新技术产业开发区分局留存“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”印模、2014年2月18日《成都银行账户余额对账单》上印文不是同一印章所盖。上述事实有当事人提交的身份证、组织机构代码证；商铺租赁合同、房屋产权证、限期搬迁通知书、快递凭证、公证书、地址变更证明、（2014）高新民初字2233号《民事判决书》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告桂溪街道办与被告王成签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，该合同应属有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告王成主张原告桂溪街道办已于2010年将所承租房屋出售给王成，其出示的加盖有“成都高新区桂溪街道办事处财政所财务专用章”的2份收据（编号0167781028、编号0167781027）经鉴定与原告桂溪街道办已销毁和正在使用的同名印文不是同一印章所盖，故被告王成提交的收据不能证明其已经向桂溪街道办交付了购房款，在被告王成未提交其他证据印证原、被告之间存在房屋买卖关系的情况下，被告王成关于其已取得该房所有权，不应再向原告桂溪街道办支付房屋租金的辩解，本院不予采纳。原、被告之间签订的租赁合同已于2012年11月31日到期，双方未就续租讼争商铺达成协议，原告桂溪街办于2013年12月16日书面通知被告王成要求腾退房屋，不视为原、被告对原租赁合同的继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告桂溪街道办请求被告王成返还所承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，被告王成应当按照合同的约定向原告桂溪街道办支付租金。诉讼过程中，被告王成提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，根据《民法通则》第一百三十六条第三款之规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。按照原、被告之间的合同约定，被告王成应按季度预付租金，而合同在2012年11月31日到期，原告桂溪街道办于2013年12月16日才开始催收被告欠缴的租金，故原告桂溪街道办主张被告王成欠缴的2011年1月1日至2012年11月31日止的租金已超过诉讼时效，本院不予支持。因被告王成于2012年11月31日租赁合同期满后继续使用承租房屋，应向原告桂溪街道办支付房屋使用费，但由于2012年12月16日之前的房屋占用费已超过诉讼时效，故本院仅支持原告桂溪街道办要求被告王成向其支付从2012年12月16日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费的诉讼请求。虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》于2012年11月31日已届满，但是被告王成在合同届满后继续使用承租房屋，且被告王成并未主张合同届满后该房屋的租金市场价低于约定的租金标准，故房屋占用费的标准应当按照合同约定的租金标准进行计算。根据合同第四条约定：租金按建筑面积计算，每月每平方米为13元，月租金共计3176元，从第3年起，每年月租金比上一年月租金增加8%。故2010年12月1日后的月租金标准为3430.08元，2011年12月1日以后的月租金标准为3704.49元，2012年12月1日以后的月租金标准为4000.84元，以此类推每年月租金比上一年月租金增加8%。故原告桂溪街办请求被告王成支付从2012年12月16日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费统一按每月4000.84元的标准进行支付，本院予以支持。被告王成未按合同约定期限返还房屋而继续占用房屋但未支付房屋占用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告桂溪街道办要求被告王成以其欠付房屋占用费为基数，按银行同期贷款利率标准，从原告桂溪街道办起诉之日起计算至实际付清之日止的资金占用损失的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王成于本判决生效之日起30日内腾退位于成都市高新区大源南二街152号2栋2层201号房屋（建筑面积207.98平方米）给原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处；二、被告王成于本判决生效之日起10日内向原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处支付从2012年12月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，标准为每月4000.85元；三、被告王成于本判决生效后10日内向原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处支付以被告王成欠付的房屋占用费为基数，从2015年5月28日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算的资金占用利息；四、驳回原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2038元，由被告王成负担1019元，原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处负担1019元（该款原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处已预交，被告王成在本判决生效后十日内向原告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处支付1019元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　梁林军二〇一五年八月十二日书　记　员　　刘苡辰来源：百度搜索“”