（2015）苏中民终字第01129号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-04-27
案件名称
上海适达餐饮管理有限公司与苏州盘石商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海适达餐饮管理有限公司,苏州盘石商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01129号上诉人（原审原告）上海适达餐饮管理有限公司，住所地上海市工业综合开发区奉浦大道111号Z-183。法定代表人应武卫，总经理。委托代理人张文，上海中申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州盘石商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市人民路458号1008室。法定代表人吴辰，总经理。委托代理人曹巍。委托代理人彭琤。上诉人上海适达餐饮管理有限公司（以下简称适达公司）因与被上诉人苏州盘石商业管理有限公司（以下简称“盘石公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月22日，原审原告（乙方）与原审被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原审被告将苏州市人民路458号1层商铺（建筑面积104.93平方米，使用面积68.20平方米）出租给原审原告使用，租赁期限为2011年11月17日至2019年12月15日，其中2011年11月17日至2011年12月16日为免租期，房屋交付日期为2011年11月17日，保证金为30000元。合同第六条第四款约定“甲方保证乙方开业时，必胜客、KFC、永和大王、屈臣氏都已经签约并如平面图所示落位，甲方同意如未达到此目标，甲方赔偿乙方前期投入的实际损失，同时，此合同失效”。合同第十条第二款约定“甲方违反其保证或责任，在乙方通知的补救期内又未及时补救的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方支付合同保证金二倍作为违约金，并赔偿其遭受的一切损失；如乙方经营严重亏损，持续六个月未达到预定的经营目标-90000元／月，则乙方有权提前60日书面通知甲方终止协议，不视作违约行为”。合同第十二条第六项约定“本合同下任何按约甲方应向乙方返还的保证金、合同终止前预交的的租金或费用、其他应予返还金额，如甲方未在约定期限内返还的，将按该应返还金额的日千分之五支付违约金，直至全部返还日止”，该合同签订后，原审原告向原审被告支付租金44678.44元、物业管理费2182元及保证金30000元，原审被告将房屋交付给原审原告使用。之后，原审原告对房屋进行装修，并于2011年12月开业经营。2012年8月20日原、原审被告签订《补充协议》一份，约定“1、合同租期由原来的2011年10月10日至2019年10月9日止变更为2012年9月10日起至2020年9月9日止；2、免租期。若甲方物业-1、1层商铺开业率达不到80%，则乙方无需向甲方支付租金，只需交纳物业管理费1091元／月，若商铺开业率达80%，甲方书面告知乙方，待双方书面确认后，乙方按原合同租金支付；3、已缴纳租金和物管费事宜。乙方之前向甲方交纳的租金（2011年12月16日-2012年2月15日），合计44678.44元，该租金顺延为甲乙双方另行书面确认后的2个月租金（约定开业率达80%），计租日从书面确认日开始。乙方之前向甲方交纳的物业管理费（2011年12月16日-2012年2月15日）合计2182元，该物业管理费作为2012年9月10日至2012年11月9日的物业管理费”。之后，双方在履行合同过程中发生纠纷，原审原告于2012年12月31日搬离诉争房屋，原审被告收回诉争房屋后目前已另行出租给他人使用。审理中原审原告陈述，其于2012年11月12日向原审被告发送解约函一份，称：原审被告仍未达到《房屋租赁合同》第六条第四款之约定，永和大王仍然未签约落地，原审原告将于2012年12月31日终止合同。并在合同终止前一个星期办理撤店事宜，要求原审被告在收到该函后尽快与原审原告协商处理撤店及合同解除相关赔偿事宜，并提交解约函一份佐证。原审被告认为其未收到该解约函。原审原告另陈述：装修诉争房屋过程中向上海彦永浩建筑装饰设计有限公司支付设计费15000元，向上海金标招牌制作有限公司支付招牌制作费32716.23元，向上海馨茵装饰工程有限公司支付装修费217102元，向上海灰鸟工贸有限公司支付空调安装费48924元，向上海科原工程技术有限公司苏州分公司支付消防工程费用38000元，另于撤店过程中向上海丽鸟冷气设备工程有限公司支付空调拆机费2502元。原审被告对原审原告提交的工程设计合同、工程施工合同、设备销售合同、空调设备销售及安装合同、工程安装合同书、发票、付款凭证等证据的真实性、合法性及关联性提出异议，认为虽然原审原告对房屋进行了装修，但上述证据并不能证明原审原告的实际装修损失及其他损失。以上事实，有原审原告提交的房屋租赁合同、补充合同、工程设计合同、工程施工合同、设备销售合同、空调设备销售及安装合同、工程安装合同书、发票、付款凭证；原审被告提交的催款函、通知函、邮寄凭证、照片；及当事人陈述等予以证实，原审法院予以确认。原审原告上海适达餐饮管理有限公司的诉讼请求为：一、原审被告返还原审原告预付租金44678.44元；二、原审被告返还原审原告保证金30000元；三、原审被告支付原审原告违约金60000元，并赔偿各项损失354244.23元。原审法院认为：原审原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案合同履行中，原审被告虽没有全部达到合同约定的承诺，但仅永和豆浆一家未签约落地，并不当然赋予原审原告提前解除合同的权利，故原审原告于2012年12月31日搬离诉争房屋之行为，不符合合同的约定。由于原审被告已收回诉争房屋并另行出租他人使用，同时原审原告又表示不申请对装修等损失进行鉴定评估，故对原审原告要求原审被告承担二倍违约金60000元并赔偿装修等损失354244.23元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于已付租金及保证金的问题。《补充协议》中约定“若甲方物业-1、1层商铺开业率达不到80%，则乙方无需向甲方支付租金”，原审被告未提交相应证据证明诉争房屋所在楼层（物业-1、1层商铺）的开业率达到了合同约定的80%，现原审原、被告双方的合同关系事实上已经解除，原审被告收取的2个月预付租金及保证金应返还给原审原告，故对原审原告要求返还已付租金44678.44元及保证金30000元的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、苏州盘石商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还上海适达餐饮管理有限公司房屋租金44678.44元、保证金30000元，合计74678.44元。二、驳回上海适达餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9382元，由上海适达餐饮管理有限公司负担7715元，苏州盘石商业管理有限公司负担1667元。上诉人上海适达餐饮管理有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、合同第六条第四款约定“甲方保证乙方开业时，必胜客、KFC、永和大王、屈臣氏都已经签约并如平面图所示落位，甲方同意如未达到此目标，甲方赔偿乙方前期投入的实际损失，同时，此合同失效”，原审法院也确认合同履行中永和大王未签约，因此，上诉人享有解除合同的权利。2、合同第十条第二款约定“甲方违反其保证或责任，在乙方通知的补救期内又未及时补救的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方支付合同保证金二倍作为违约金，并赔偿其遭受的一切损失”。因此，上诉人有权要求被上诉人按照合同的约定支付合同保证金二倍作为违约金，并赔偿相应的损失。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人苏州盘石商业管理有限公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案合同履行中，被上诉人虽没有全部达到合同约定的承诺，但仅永和豆浆一家未签约落地，被上诉人并不存在根本违约，不宜解除双方签订的合同。鉴于上诉人搬离诉争房屋时未交接，被上诉人已收回诉争房屋并另行出租他人使用，同时上诉人在一审中又表示不申请对装修等损失进行鉴定评估，故原审法院对上诉人要求被上诉人承担二倍保证金的违约金，并赔偿装修等损失的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9382元，由上诉人上海适达餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年八月十二日书记员 杨颖颖 关注公众号“”