（2015）泰中民终字第00530号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-08-21

案件名称

孙民根、沈爱华等与泰州茂业置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

泰州茂业置业有限公司,孙民根,沈爱华,孙司航

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2015）泰中民终字第00530号上诉人（原审被告）泰州茂业置业有限公司，住所地泰州市海陵区东风北路9号。法定代表人张静，该公司董事长。委托代理人陈义（特别授权），该公司职员。被上诉人（原审原告）孙民根。被上诉人（原审原告）沈爱华。被上诉人（原审原告）孙司航。法定代理人孙民根，系孙司航父亲。上诉人泰州茂业置业有限公司（以下简称泰州茂业公司）与被上诉人孙民根、沈爱华、孙司航房屋买卖合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2015年4月9日作出（2015）泰海民初字第313号民事判决。上诉人泰州茂业公司不服上述判决，依法向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月8日孙民根、沈爱华、孙司航与泰州茂业公司签订购房合同一份，约定孙民根、沈爱华、孙司航出资657366元购买该公司建筑的茂业天地豪园7幢103室住宅，该住宅层高为2.9米。泰州茂业公司应于2014年6月30日前将经验收合格的房屋交付给孙民根、沈爱华、孙司航，如逾期交房逾期不超过90日，泰州茂业公司从合同最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人要求继续履行的，泰州茂业公司从最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同时合同约定商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更的，出卖人应在十日内通知买受人，买受人在通知到达之日起十五日内决定是否退房，买受人不退房的，应当另行签订协议。合同签订后，孙民根、沈爱华、孙司航依约给付了657366元房款。2014年6月27日泰州茂业公司建设的茂业天地5-9号楼竣工验收备案，6月25日泰州茂业公司发函通知孙民根、沈爱华、孙司航验收房屋，未通知房屋层高变化。7月2日，孙民根、沈爱华、孙司航验房提出层高问题、物管费、电梯费及房屋内部分质量问题，要求答复未果，也未与泰州茂业公司办理房屋交接手续。后泰州茂业公司于2014年8月7日发函要求孙民根、沈爱华、孙司航收房，因层高、物管费、电梯费等问题未解决，孙民根、沈爱华、孙司航仍未收房。2015年1月9日，孙民根、沈爱华、孙司航涉讼，要求泰州茂业公司先行交付房屋，整改质量问题，给付逾期交房违约金，承担因层高增加的装修费、空调费、按月给付物业费、协商或免交电梯费。原审审理中，孙民根、沈爱华、孙司航同意继续履行合同，要求交付房屋。另泰州茂业公司对孙民根、沈爱华、孙司航提供自行拍摄的房屋质量问题的图片及整理的材料，自行测算的装修费、空调费、物业公司人员签收免收电梯费的申请等证据真实性不予认可，认为孙民根、沈爱华、孙司航所提质量问题已整改且质量瑕疵为保修范围，并非孙民根、沈爱华、孙司航拒收房屋的理由，对孙民根、沈爱华、孙司航测算的装修费、空调费及免收电梯费不认可，致调解未果。原审法院认为，合法的民事权益受法律保护。2013年9月8日双方签订的购房合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予保护。作为买受人的孙民根、沈爱华、孙司航履行付款义务，作为出卖人的泰州茂业公司有义务按约交付房屋。本案中，合同约定泰州茂业公司于2014年6月底交付验收合格房屋，泰州茂业公司虽于2014年6月办理验收合格手续，并通知了孙民根、沈爱华、孙司航收房；但合同同时约定，因房屋层高发生变化应书面通知孙民根、沈爱华、孙司航，由孙民根、沈爱华、孙司航决定是否履行合同，泰州茂业公司未通知层高变化，7月2日孙民根、沈爱华、孙司航验房时提出异议时泰州茂业公司又未予答复，导致孙民根、沈爱华、孙司航拒收房屋。泰州茂业公司辩称房屋已经验收，底层层高设计未变化不能对抗双方当事人对层高变化的约定，泰州茂业公司未通知孙民根、沈爱华、孙司航层高变化违反合同约定，构成违约，在双方协商未果前，孙民根、沈爱华、孙司航有权拒收房屋，泰州茂业公司应承担孙民根、沈爱华、孙司航拒收房屋造成违约损失。审理中，孙民根、沈爱华、孙司航同意继续履行合同，泰州茂业公司有交房义务，对延期交房产生的损失可参照双方约定延期交付违约责任进行计算。关于孙民根、沈爱华、孙司航主张整改房屋质量瑕疵问题，因孙民根、沈爱华、孙司航提供目录及照片真实性泰州茂业公司不予认可，暂无证据佐证，且泰州茂业公司亦承诺质量瑕疵属质保范围，核实后，泰州茂业公司可依双方约定整改，故对孙民根、沈爱华、孙司航该主张不予采信。对于孙民根、沈爱华、孙司航主张因层高增加而产生的装修费、空调费，因孙民根、沈爱华、孙司航现尚未领取房屋进行装修使用，未实际产生装修、空调费用，且孙民根、沈爱华、孙司航提供测算材料泰州茂业公司亦不认可，故该请求不予支持。关于孙民根、沈爱华、孙司航主张电梯费用一节，因电梯费属于业主共有物业维护费用，孙民根、沈爱华、孙司航作为业主维护义务，其主张泰州茂业公司承诺免收未举证证实，不予采信。关于孙民根、沈爱华、孙司航主张的物业费按月收取，因物业费收取系物业公司与业主间民事法律关系，与孙民根、沈爱华、孙司航主张的房屋买卖合同不属同一法律关系，孙民根、沈爱华、孙司航可另行主张。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、泰州茂业公司在判决生效之日起十日内将泰州市茂业天地豪园7幢103室交付给孙民根、沈爱华、孙司航，同时给付孙民根、沈爱华、孙司航违约金（该违约金以657366元为本金从2014年7月2日起至实际交房时止按日万分之一计算）。二、驳回孙民根、沈爱华、孙司航的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币1440元，减半收取人民币720元，由泰州茂业公司负担（孙民根、沈爱华、孙司航已预交，泰州茂业公司于判决生效之日起十日内迳交孙民根、沈爱华、孙司航）。上诉人泰州茂业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人在合同约定的时间内完成交付，并前后三次通知被上诉人交房，被上诉人却以各种理由拒不收房，原审判决上诉人承担逾期交房违约金属于认定事实不清，适用法律错误。首先，讼争房屋位于一层，层高均为3.3米，被上诉人实地看房时明确知晓，不存在因房屋主要构成变化需提前通知买受人的情形。其次，在本案中除一层外的所有住宅的层高均为2.9米，只是因为上诉人的工作笔误导致与被上诉人的合同中显示也为2.9米。第三，被上诉人并未因上诉人的行为导致利益受损，其居住条件和环境都得到提高，上诉人反而承担其未发生的损失，于法无据。最后，从2014年7月2日被上诉人验房收房时提出层高、质量瑕疵起，到上诉人修复房屋质量瑕疵并于2014年8月7日通知收房时止，被上诉人未按合同约定提出解除合同和退房要求，只是一味拒收房屋，放任了损失的扩大，其对扩大的损失无权主张。自上诉人2014年8月7日第二次发出收房通知起拒收房屋的责任应归责于被上诉人。请求二审法院依法裁决，维护上诉人的合法权益。被上诉人孙民根、沈爱华、孙司航答辩称：被上诉人在验房时发现房屋存在多处严重质量问题。合同约定的层高是2.9米，实际却为3.3米，上诉人按合同约定应当通知被上诉人，实属违约。房屋交付时，被要求交付一些无关费用，且对被上诉人提出的质量问题相互推诿，无明确答复，导致无法拿房，造成了延期拿房的损失。上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其请求。二审中，上诉人提交一组收房材料证明被上诉人于2015年4月19日实际收房。被上诉人质证认为，上述材料上的签字是真实的，确实收房了，但是系在上诉人欺骗的基础上收房的。被上诉人提交证据一、2014年7月2日泰州茂业天地豪园入伙通知书、入伙流程表，证明拿房的时候收取了一些不相关、不合理的费用，如果不缴纳的话不给房。这部分费用是与交房无关的，所以收房推迟。证据二、2014年7月30日泰州茂业天地豪园入伙通知书，证明对方无视我提出的《收房问题通知书》，只是连续让我收房，对我提出的意见不予理睬。证据三、四：一审法院发出的2015年2月3日及3月4的传票，证明上诉人因拒收快件而缺席到庭，未完成庭审，耽误了时间，造成了交房时间更加延迟1个月左右。证据五、上诉人寄出的催告办理房屋交付的通知，证明上诉人在上诉之前，已经同意无条件、无附加不合理费用交房，另外同意支付本案诉讼费，导致我拿房，是一种欺骗行为，出尔反尔。证据六、2015年4月22日拍摄的两张照片，证明至2015年4月22日，该房屋还在整改中，并未完工。证据七、房屋地坪低于室外的图片，证明房屋室内低，室外高。证据八、墙根发现渗水的图片，证明由于层高加高，室内地坪低了，房屋返潮。证据九、一份录音，是上诉人委托工作人员与我的电话录音，证明在2015年1月3日我提出的问题，对方没有给予回复，物业公司、开发公司互相推诿。上诉人质证认为：对于证据一、二真实性无异议，但对此证据的证明力有异议，该两份证据恰恰说明了上诉人通知被上诉人按约履行收房义务，并未存在延期交付问题。至于被上诉人提到的费用预收问题，非房屋买卖关系，与本案无关。关于证据三，上诉人没有收到过。证据四，对其真实性无异议，也按时参加了庭审。对被上诉人凭两张传票来证明其延期收房是有依据的，非常滑稽。关于证据五的真实性无异议，是上诉人发出的，但是这只是基于从2014年至2015年上诉人发过三次收房通知后，在一审判决后同样在履行通知义务，本通知内容并非是上诉人对一审判决的认可，该通知上也并无此相关承诺。关于证据六、七、八照片的真实性、关联性不予确认，这些照片不能证明拍摄时间、地点，即便确系该案涉房屋照片，也不能判定房屋本身存在质量问题。即便存在质量问题，也不是被上诉人拒收房屋的法定理由，与上述争议焦点无关。关于证据九的真实性、合法性、关联性均不予确认，反而可以看出其房屋上诉人一直是在维修、与被上诉人协商。二审查明：案涉房屋的实际层高为3.3米，与合同约定的层高2.9米不一致。被上诉人已于2015年4月19日收房。二审审理查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：案涉房屋逾期交付的责任是否在于上诉人泰州茂业公司，原审判令上诉人泰州茂业公司给付被上诉人逾期交房违约金是否正确。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的合同约定上诉人泰州茂业公司应于2014年6月30日前将经验收合格的房屋交付给被上诉人，商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更的，上诉人应在十日内通知被上诉人。上诉人泰州茂业公司开发的案涉房屋于2014年6月27日经过竣工验收备案，但经查明双方合同约定的案涉房屋的层高为2.9米，而实际层高3.3米，上诉人并未依合同约定提前通知被上诉人。同时，对被上诉人提出案涉房屋存在其他质量问题，上诉人自认事后进行了修复。因此，虽然上诉人泰州茂业公司开发的案涉房屋于2014年6月27日经过竣工验收备案并通知被上诉人收房，但上诉人泰州茂业公司当时交付的房屋并不符合合同约定，被上诉人有权拒收房屋，逾期交房的责任在于上诉人泰州茂业公司。现因被上诉人要求上诉人交付房屋并给付逾期交房违约金，上诉人依约应予交房，原审因此判令上诉人交房并支付逾期交房违约金，符合合同约定，于法有据，并无不当。对于上诉人辩称案涉房屋的层高未变化，合同中注明层高2.9米系笔误，被上诉人在购房时即知晓实际层高为3.3米一节，上诉人所举证据并不能证明其主张，本院不予采信。对于上诉人辩称被上诉人放任延迟交房持续导致损失扩大，无权主张扩大部分的损失一节，因延迟交房的责任在于上诉人，并非被上诉人，而且合同约定逾期交房超过90日被上诉人要求继续履行的，上诉人应支付至实际交房之日止的违约金，故上诉人的此项辩称，与合同约定不符，于法无据，本院亦不予采信。综上，上诉人泰州茂业公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1440元，由上诉人泰州茂业公司负担（已交）。本判决为终审判决。审　判　长　　于　焱审　判　员　　刘艳生代理审判员　　王小莉二〇一五年八月十二日书　记　员　　邵　峰微信公众号“”