（2015）玄民初字第920号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-23
案件名称
原告南京麦驰进出口贸易有限公司与被告李振春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第920号原告南京麦驰进出口贸易有限公司。法定代表人屈惠玲，董事长。委托代理人李媛、余亚文，江苏永孚律师事务所律师。被告李振春，男，1978年2月17日生，汉族。委托代理人蔡敏、李跃民，江苏苏延律师事务所律师。原告南京麦驰进出口贸易有限公司（以下简称麦驰公司）诉被告李振春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麦驰公司的委托代理人李媛、余亚文，被告李振春及其委托代理人蔡敏、李跃民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月22日，原、被告双方签订《租赁合同书》一份，约定原告将南京市玄武区xx园41号二楼房屋出租给被告使用。现因被告未按约支付租金及水电费，双方约定的合同解除条件已成就。虽经原告多次催讨租金及水电费用，被告仍未支付。故原告诉至法院，请求判令：（一）确认原、被告签订的《租赁合同书》于2015年4月27日解除；（二）被告立即迁出并腾空南京市玄武区xx园41号二楼；（三）被告向原告支付房屋占有使用费（自2015年5月8日起，按每年18万元的标准计算至被告实际迁出并腾空房屋之日）及违约金3000元（暂计算至2015年6月7日止，按房屋占有使用费的20%计算）；（四）被告向原告支付截至2014年12月11日的水电费4万元。被告辩称：第一，原、被告之间签订的《租赁合同书》是原告拟定的，合同中没有约定原告作为出租人应当履行的义务，因而原、被告在合同中的权利义务不对等。第二，被告租赁涉案房屋是为了开设旅馆，故在消防方面要求比较严格，被告开设消防通道共花费2万余元，原告至今未兑现其承诺将该费用支付给被告。另外，签订合同时，原告法定代表人承诺每年退还被告5000元维修费，原告也未兑现该承诺。第三，在租赁合同中约定，因房屋本身原因引起被告与周围邻居发生矛盾的，原告须负责协调解决。涉案房屋有4间是漏水的，原告一直未能就维修问题与三楼住户协调好，导致被告装修工期一拖再拖，开业也因此延迟，原告的行为违反了“出租人交付房屋应当适租”的义务，是原告违约在先。第四，被告于2015年5月12日向原告的负责人个人卡里汇过房租5万元，由于对方卡的原因没有支付成功，房租被退回。第五，根据法律规定，应当在承租人欠租六个月，且经出租人催告一个月承租人仍不支付的情况下，出租人才可以解除租赁合同。现原告未对被告进行催告，被告也未表示不交房租，故原告根据《租赁合同书》的条款解除合同对被告不公平。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：座落于南京市xx园41号房屋系原告麦驰公司（原名南京市玄武区物资总公司）所有。2013年4月22日，原告麦驰公司（甲方）与被告李振春（乙方）签订了一份《租赁合同书》，约定：甲方将其所有的南京市玄武区xx园41号二楼（营业用房建筑面积约为355平方米）出租给乙方使用，租期9年，自2013年5月8日至2022年5月7日，其中2013年5月8日至2016年5月7日三年租赁期间，每年租金为18万元；乙方在每年租期提前一个月一次性支付下一年房屋租金；逾期达二十天不付款，合同终止，乙方无条件迁出，并支付甲方未付租金及违约金，违约金为当年租金的20%；租赁期内的水、电、气等或其他消费的费用由乙方支付；乙方按照消防部门要求，在装潢中自行配置消防设备并通过消防部门验收，灭火器材费用由乙方自理。2014年12月11日，原告向被告发出《水电费催缴通知书》。2015年4月8日，被告未按《租赁合同书》约定交纳下一年的房屋租金。原告遂诉至法院请求处理。审理中，原、被告确认：截至2015年6月23日，被告尚欠原告水费2005.2元、电费30954.2元，两项合计32959.4元。上述事实有房屋所有权证，租赁合同书，水电费催缴通知书，本院庭审笔录中原、被告陈述等证据证实。本院认为：原告麦驰公司与被告李振春签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告作为出租人已按照合同约定交付了涉案房屋，被告未按约交纳房屋租金及水电费。在合同中约定，被告在每年租期提前一个月一次性支付下一年房屋租金，逾期达二十天不付款，合同终止，被告无条件迁出。被告应按约于2015年4月8日交纳2015年5月8日至2016年5月7日的房租，但被告未交纳。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本院于2015年5月19日向被告送达应诉材料，涉案合同于该日视为解除。原告要求被告迁出并腾空涉案房屋，支付房屋占有使用费（自2015年5月8日起，按每年18万元的标准计算至被告实际迁出并腾空房屋之日）及违约金3000元（暂计算至2015年6月7日止），有证据证实，本院予以支持。原告举证证实被告尚欠水电费32959.4元，本院予以确认。被告辩称，原告应按年退还被告5000元维修费，并承担开设消防通道的费用，未举证证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认2013年4月22日原告麦驰公司与被告李振春签订的《租赁合同书》于2015年5月19日解除。二、被告李振春于本判决生效之日起十日内迁出并腾空南京市玄武区xx园41号二楼。三、被告李振春于本判决生效之日起十日内支付给原告麦驰公司自2015年5月8日至2015年5月19日租金6000元，2015年5月20日起至实际退还房屋之日止按年租金18万元标准计算的房屋占有使用费，以及违约金3000元。四、被告李振春于本判决生效之日起十日内支付给原告麦驰公司水电费32959.4元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1425元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 方 田人民陪审员 周玉茜人民陪审员 李志红二〇一五年八月十二日见习书记员 张佳佳 搜索“”