（2015）内民终字第641号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-05
案件名称
宋华与内江市东兴区椑木房地产综合开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省内江市中级人民法院
所属地区
四川省内江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋华,内江市东兴区椑木房地产综合开发公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）内民终字第641号上诉人（原审原告）宋华，男，1978年3月29日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，居民，住四川省内江市东兴区。委托代理人黄建军，四川易通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）内江市东兴区椑木房地产综合开发公司。住所地：四川省内江市东兴区。法定代表人邹光泉，经理。委托代理人陈刚，男，1960年7月15日出生，汉族，系内江市东兴区椑木房地产综合开发公司员工，住四川省内江市东兴区。委托代理人李春梅，女，1967年9月19日出生，汉族，系内江市东兴区椑木房地产综合开发公司员工，住四川省成都市金牛区。上诉人宋华因与被上诉人内江市东兴区椑木房地产综合开发公司（简称椑木房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2015）内东民初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人宋华的委托代理人黄建军、被上诉人椑木房地产公司的委托代理人李春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：宋华与椑木房地产公司于2007年7月28日签订《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》，椑木房地产公司为甲方，宋华为乙方。协议约定：甲方拆迁乙方位于椑木镇玉屏东巷43号房屋。该房屋面积为35.97㎡，补偿方式为产权调换，调换产权面积后的超面积在30㎡（含30㎡），甲方按优惠价830／㎡出售给乙方，超面积超过30㎡以上的面积按该项目住房销售的市场售价计算。协议约定超面积房款在甲方通知乙方办理接收安置房结算之日起三日内一次性付清，否则甲方收取乙方应付超面积房款每日2%的滞纳金。协议约定过渡安置办法为：甲方按过渡时间和拆迁面积，住房每月1.5元／㎡的过渡安置补助费；过渡时间从乙方交被拆迁方给甲方拆除之日起至甲方书面通知乙方接收安置房结算之次日止，过渡费在接收安置房结算时与超面积房款同时结算支付。搬家费金额及支付办法：甲方一次性支付乙方搬家补助费200元，实行产权调换的，在安置新房时搬家，甲方再支付乙方搬家补助费200元，在结算超面积房款同时结算支付。协议对安置房交房时间进行了约定，甲方应保证在乙方将拆迁房屋交付甲方拆迁之日起18个月内将安置房交付乙方，否则应承担超期过渡安置费。如超过24个月不能交付房屋，除支付超期过渡费外，同时再支付乙方产权调换面积房款总额每日2%的滞纳金。协议签订后，宋华即将拆迁房交给了椑木房地产公司。2014年1月7日，宋华重新选定安置房为“劲云苑”小区二期7层1单元5号93.28㎡的房屋。2014年12月10日，双方就还房相关事宜进行结算，因宋华对超过优惠面积部分的市场价格即3，700元／㎡存在分歧，宋华没有支付应补差房款，椑木房地产公司也未将房屋交给宋华。双方对以上事实均无异议。宋华为证明自己的诉讼主张，向该院提供了内江市人民政府2013年4月1日内府发（2013）8号文件。椑木房地产公司在诉讼中辩称，过渡费、超期过渡费和搬迁费都是按照内江市人民政府2002年4月24日内府发（2002）35号文件印发的《城市房屋拆迁安置管理暂行办法》规定的标准赔付的。该院在诉讼中查明，内江市人民政府2013年4月1日内府发（2013）8号文件是关于调整征地补偿安置有关政策的通知。内江市人民政府2002年4月24日内府发（2002）35号文件印发的《城市房屋拆迁管理暂行办法》已经被内江市人民政府2006年7月14日（2006）37号文件印发的《内江市城市房屋拆迁管理办法》所代替。该《内江市城市房屋拆迁管理办法》中城市房屋拆迁给补助费标准为：搬迁补助费按每户一次性发放500元，需要过渡的，支付两次搬迁补助费；产权调换的过渡期不得超过18个月。因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议至搬迁交房之日起，逾期不足6个月的按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期6个月不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。临时安置补助费属市中区、东兴区城区范围内每月每平方米3.5元；资中、威远、隆昌每月每平方米3月，各乡镇2.2元。每个产权户最低保底每月200元。在诉讼中，宋华已于2015年3月31日接收了“劲云苑”小区二期7层1单元5号93.28㎡的房屋。在诉讼中，宋华又提出内江市人民政府2006年7月14日（2006）37号文件印发的《内江市城市房屋拆迁管理办法》也于2014年8月1日废止，被内江市人民政府于2014年8月1日（2014）23号文件印发的《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》所替代，应该按该文件标准执行。椑木房地产公司对此未发表意见。该《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二条规定，本办法适用于内江市市中区、东兴区及内江经济技术开发区行政区域内国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿。第五十七条第一款规定，本办法自发布之日起施行。有效期两年。2006年7月14日发布的《内江市城市房屋拆迁管理办法》（（2006）37号）等同时废止。第二款规定，在本办法发布施行前已按《内江市城市房屋拆迁管理办法》（（2006）37号）以及《内江市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施办法》实施的项目继续沿用原规定。宋华向原审法院提起诉讼，请求判决：一、椑木房地产公司立即向宋华交付通过产权调换的“劲云苑”小区二期7层1单元5号93.28㎡的房屋一套；二、椑木房地产公司向宋华支付逾期交房的滞纳金30万元，超出部分宋华自愿放弃；三、椑木房地产公司支付过渡安置补助费3，685元（6元×34.12㎡×18个月）；四、椑木房地产公司向宋华支付超期过渡费29，478元（6元×34.12㎡×72个月×2倍）；五、椑木房地产公司向宋华支付搬迁费2，000元；六、案件诉讼费由椑木房地产公司负担。原审法院认为：宋华与椑木房地产公司签订的《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人应具有法律约束力。椑木房地产公司逾期交房，属违约行为，应当承担相应的民事责任。滞纳金是行政机关对未履行行政处罚的应支付的资金，具有惩罚性质，滞纳金不应适用平等主体。宋华与椑木房地产公司签订的《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》第十二条所约定的滞纳金不符合法律规定，但是就协议本身来看，应属于双方对违约责任的约定。该拆迁补偿安置房中既有35.97㎡产权调换，又有30㎡优惠价830元／㎡，还有超过30㎡以上的面积的市场价格，所以，该协议第十二条中对产权调换面积房款总额概念的表述模糊，应属约定不明。且从该房屋价值与约定的违约责任来看，每日2%的违约金明显过高，有违公平原则，应结合案件的实际情况依法予以调整。宋华依据的内江市人民政府2013年4月1日内府发（2013）8号文件是关于调整征地补偿安置有关政策的通知，不适用城市房屋拆迁。内江市人民政府2002年4月24日内府发（2002）35号文件印发的《城市房屋拆迁管理暂行办法》已经被内江市人民政府2006年7月14日（2006）37号文件印发的《内江市城市房屋拆迁管理办法》所代替，应按调整后的标准予以确定。宋华依据的内江市人民政府2014年8月1日（2014）23号文件印发的《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》虽然规定《内江市城市房屋拆迁管理办法》（2006）37号等废止，但是也规定本办法发布施行前已按《内江市城市房屋拆迁管理办法》（2006）37号以及《内江市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施办法》实施的项目继续沿用原规定。本案讼争的拆迁项目已在2007年实施，故本案应按《内江市城市房屋拆迁管理办法》规定的标准进行调整。按照协议规定，理应以椑木房地产公司通知宋华办理接收房屋结算之日为椑木房地产公司交房日期，但双方以补差款争议为由互不履行补付差额款和不交房义务均有责任，所以应以宋华接收房屋钥匙日期为实际交房日期。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、椑木房地产公司于该判决生效后15日内支付宋华违约金3万元；二、椑木房地产公司于该判决生效后15日内支付宋华搬家费1，000元；三、椑木房地产公司于该判决生效后15日内支付宋华临时安置补助费22，078.39元（35.97㎡×6.6元／㎡×93个月）；四、驳回宋华的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，283元，由宋华负担4，783元，椑木房地产公司负担1，500元。宣判后，上诉人宋华不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、被上诉人交付的房屋不符合相关标准，不能视为其已经合法交付房屋；二、原审法院认为按照违约金约定不明属于事实认定错误，且将违约金调整为3万元没有任何法律依据；三、原审法院未按照《内江市城市房屋拆迁管理办法》计算临时安置补助费。故请求撤销原判的第一、三、四项，依法改判为：一、被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金20万元；二、被上诉人向上诉人支付临时安置补助费54，128元。被上诉人椑木房地产公司答辩称：原审判决正确。一、被上诉人已经合法交付了房屋，门禁卡现在仍未启用；二、违约金过高不符合规定，原审法院依法合理调整违约金正确；三、上诉人主张的房屋的价格与实际不相符。故请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方均未向本院提交新的证据。二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是，原审法院对违约金、临时安置补助费的判决是否正确。关于违约金问题，上诉人与被上诉人签订的《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。被上诉人逾期交房属违约行为，应承担相应的民事责任。根据协议的内容来看，滞纳金应视为双方对违约责任的约定，双方当事人也均认可协议中关于滞纳金的约定属违约金性质。《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》第十二条约定：“如超过24个月不能交付房屋，除支付超期过渡费外，同时再支付乙方产权调换面积房款总额每日2%的滞纳金”，本案诉争房产产权调换面积为35.97㎡，但《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》第三条约定的450元／㎡针对的是实行货币补偿安置拆迁的价格，不能作为产权调换中计算房款的依据，故双方对违约金的约定应为不明。故应以上诉人的实际损失为基础，兼顾本案合同在履行过程中被上诉人存在主要的过错以及上诉人的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。上诉人的实际损失在于因被上诉人迟延交房、延长过渡期所带来的未能顺利入住的房屋租金损失，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，上诉人并未举出证据证明其实际损失，原审法院基于上诉人被拆迁房屋位于东兴区椑木镇，被拆迁房屋的面积为35.97㎡，同时考虑到本案系拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户居住条件的目的等因素的综合考量，酌情确定3万元的违约损失是正确、适度行使自由裁量权的体现，并无明显不当，上诉人的该项主张不能成立。关于临时安置补助费，内江市人民政府2002年4月24日《城市房屋拆迁管理暂行办法》（内府发（2002）35号）被2006年7月14日《内江市城市房屋拆迁管理办法》（内府发（2006）37号）取代，内江市人民政府2014年8月1日颁布实施的《内江市中心城区国土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》虽然规定《内江市城市房屋拆迁管理办法》（内府发（2006）37号）废止，但规定该办法发布施行前已按《内江市城市房屋拆迁管理办法》（内府发（2006）37号）实施的项目继续沿用原规定，而本案讼争的拆迁项目于2007年实施，故应按《内江市城市房屋拆迁管理办法》（内府发（2006）37号）规定的标准确定。上诉人与被上诉人于2007年7月29日签订《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》，2015年3月31日上诉人接收“劲云苑”小区二期7层1单元5号的房屋，过渡期为93个月。根据该规定关于城市房屋拆迁给补助费的标准，因被上诉人责任造成上诉人延长过渡期1年以上，应按月增加2倍临时安置补助费。本案讼争的拆迁项目位于东兴区椑木镇，故逾期的临时安置补助费每月每平方米应按2.2＋2.2×2=6.6元计算。上诉人主张应以6.6元／平方／月为基数，分段计算临时安置补助费的主张不能成立。另外，上诉人主张被上诉人交付的房屋存在诸多质量问题，不符合相关规定标准，因本案纠纷系因被上诉人延迟交房产生，交付的房屋质量是否存在问题与本案无关，且被上诉人已就补差房款另行提起了诉讼，上诉人可在另案中提出相应抗辩，故对其该项主张本案依法不予处理。另外，上诉人在原审的诉讼请求中的安置补助费的面积为34.12㎡，实际应为35.97㎡，原审法院在未予纠正的情况下根据实际情况计算临时安置补助费存在瑕疵，本院查明后依法予以指出。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人宋华的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，331元，由上诉人宋华负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 清审 判 员 吴 敏代理审判员 王 侯二〇一五年八月十二日书 记 员 徐婷婷 来源：