（2015）扬民终字第00638号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-12-30

案件名称

高峰与许竹燕、殷鹏飞等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省扬州市中级人民法院

所属地区

江苏省扬州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

许竹燕,殷鹏飞,殷庆华,殷兰欣,高峰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省扬州市中级人民法院民事判决书（2015）扬民终字第00638号上诉人（原审被告）许竹燕。上诉人（原审被告）殷鹏飞。上诉人（原审被告）殷庆华。上诉人（原审被告）殷兰欣。四上诉人共同委托代理人华刚。四上诉人共同委托代理人周维毅。被上诉人（原审原告）高峰。委托代理人沈松山。上诉人许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣因与被上诉人高峰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第01182号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月11日立案受理后依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭进行了审理，许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣的委托代理人华刚、周维毅，高峰的委托代理人沈松山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高峰在一审中诉称：2001年初，时任江都橡胶厂厂长的殷云将位于扬州市江都区仙女镇江淮路5号A栋405-3号房产以口头协议的形式卖给高峰，约定房价为15万元，后殷云将房屋交付给高峰，高峰装修后与家人入住至今。2004年12月20日，高峰给付人民币10万元给殷云的债权人耿心昭，以折抵殷云对耿心昭的工程款欠款。后在殷云的催促下，2012年3月3日高峰以女儿的银行卡再次向殷云的工商银行卡汇款10万元作为第二期房款；殷云于2013年9月20日去世。许竹燕于2014年5月6日在高峰门口张贴通知，称高峰为借住户，要求高峰让房。高峰才知道殷云瞒着高峰于2004年8月10日将该房产办理了土地证，于2006年9月1日办理了房产证，并于2012年将该房抵押给中国工商银行股份有限公司扬州江都支行。殷云的法定继承人为其妻许竹燕、其子殷鹏飞、其女殷庆华、其父殷兰欣。高峰认为高峰与殷云之间的口头房屋买卖协议成立并履行房屋及房款的交付。殷云及其妻子瞒着高峰办理了土地证和房产证并抵押给银行的行为侵犯了高峰的财产所有权。现依法向法院提起诉讼，请求依法判令许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣将位于扬州市江都区仙女镇江淮路5号A栋405-3号房产过户给高峰；许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣承担诉讼费。许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣在一审中辩称：高峰诉称没有事实和法律依据：1、高峰与殷云之间不存在房屋买卖关系，而是借房关系，高峰装修是为了改善居住环境。2、殷云办理了房屋权属证书，证明殷云夫妻是房屋的权利人。3、高峰举证的银行汇款单，只能证明资金往来，不能证明给付房款。4、耿心昭的欠条只能证明高峰和耿心昭的欠款关系，与本案没有关联性。5、买卖房屋属于重大事宜应当订立书面买卖协议，高峰没有证据证明双方存在买卖关系。6、殷云与许竹燕作为房屋所有权人，抵押该房给银行合理合法。而高峰借房后恶意占有房产有悖公序良俗。7、许竹燕作为共有权人对房屋买卖不知情且不同意卖房，买卖应为无效行为。原审查明：高峰与殷云系朋友关系，许竹燕系殷云之妻，殷鹏飞、殷庆华系殷云子女，殷兰欣系殷云之父。殷云曾先后担任原江都橡胶厂副厂长、厂长，该厂属镇办集体企业，后改制更名为扬州万达橡塑制品有限公司（以下简称橡胶厂），殷云担任该公司的法定代表人，2013年9月20日殷云病故，四被告均系殷云的法定继承人。2001年初，时任橡胶厂厂长的殷云将属于该厂的商品房，即位于扬州市江都区仙女镇江淮路5号A栋405-3号房产以口头协议的形式卖给高峰，约定房价为15万元，后殷云将房屋交付给高峰，高峰装修后与家人入住至今。2004年12月20日，因殷云欠案外人耿心昭工程款，耿心昭欠高峰10万元，经殷云同意，高峰以其对耿心昭的10万元债权折抵殷云欠耿心昭的工程款，作为首笔房屋交易款。2012年3月3日高峰以女儿高梦媛的银行卡再次向殷云的工商银行卡汇款10万元作为第二期房款；2004年8月10日殷云以自己的名义将该房产办理了土地证，2006年9月1日殷云办理了房产证，许竹燕为共有人，并于2012年将该房抵押给中国工商银行股份有限公司扬州江都支行。许竹燕于2014年5月6日在高峰门口张贴通知，称高峰为借住户，要求高峰让房。双方发生纠纷后，高峰遂向法院起诉。为进一步查清案件事实，原审法院依法向相关人员调查了下列证据：1、向原江都橡胶厂副厂长吴凤林做了调查，吴凤林称其一手经办了讼争房产所在小区200多户人家的房产证，同时证明其知道高峰和殷云系朋友关系，高峰从殷云手上买了讼争房产，房产证登记在殷云名下是因为高峰当时尚欠殷云房款。2、向扬州市江都区房管局驻江都区行政服务中心房管窗口工作人员李艳做了调查，李艳称，2003年10月至12月期间，橡胶厂将厂属房屋分割到个人名下，结清房款的登记所有权人为购房者，未结清房款的登记在橡胶厂名下。因为高峰的购房款未结清，经殷云同意并指令经办人将讼争房产登记在殷云名下。3、向耿心昭所作的调查笔录，耿心昭证明，耿心昭欠高峰10万元及殷云欠耿心昭工程款均属实，高峰以10万元债权折抵殷云房款亦属实。原审认为：一、高峰与殷云之间的房屋买卖关系有效成立。高峰与殷云达成的口头房屋买卖协议系双方真实意思表示，有经过公证的证人证言、高峰缴纳契税的证明、法院调查的相关人员的调查笔录等证据予以证明。协议达成后，高峰按约先后以债权折抵、银行转账的形式交付了房款，殷云交付了房屋，并由高峰实际占有、装修入住，协议得到了实际履行，因此对该房屋买卖协议本院依法予以确认。许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣辩称高峰系借住在讼争房屋内，结合相关证据及高峰入住多年来许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣未向高峰主张任何借住费用、高峰多次进行房屋装修等事实，原审法院对许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣的上述辩称不予采纳；许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣辩称高峰女儿向殷云银行汇款10万系因其他资金往来，不能证明给付房款。原审法院认为，许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣的主张没有相关证据予以证明，结合双方达成的口头买房协议及履行事实，应当认定高峰女儿向殷云的10万银行汇款系支付房款；许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣辩称买卖房屋属于重大事宜应订立书面买卖协议，许竹燕作为共有权人不知情不同意卖房，买卖无效。原审法院认为，许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣的该项抗辩没有法律依据。根据合同法规定，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式。讼争房屋买卖虽然没有签订书面协议，但口头协议已经得到实际履行，应认定其合法有效。讼争房产原属橡胶厂所有，殷云作为该厂的厂长及法定代表人与高峰已达成房屋买卖协议，房屋后来登记时被告许竹燕方成为共有人，因此先期的房屋买卖无需被告许竹燕知情、同意。二、高峰应为讼争房屋的实际所有权人。许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣虽然提供了殷云与橡胶厂签订的房屋买卖协议和当时的房地产交易价格评估表，讼争房屋土地证、房产证后来也登记在殷云夫妻一方或双方名下，其原因是高峰当时房款未结清，殷云为保全房款债权的实现，暂时将房屋登记在其名下，况且办理房产证时是高峰缴纳的相关契税。高峰的主张与其提供的相关证据相互印证，形成证据锁链，故对高峰的该项主张原审法院予以支持。因此，原审法院认为，该房屋的实际所有权人为高峰。因殷云已经病故，许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣为其法定继承人，对高峰主张要求许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣将讼争房屋过户到其名下的诉讼请求，原审法院依法予以支持。因该房屋现质押在中国工商银行股份有限公司扬州江都支行，需在质押解除后，方具备房屋产权证、国有土地使用证过户条件。综上，原审依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、坐落在扬州市江都区仙女镇江淮路5号A栋405-3号的房屋所有权属高峰所有；二、许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣在上述房屋质押解除后十日内将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用证过户登记到高峰名下；三、在办理房屋过户登记和换发土地使用证过程中所产生的费用（含税费），由高峰承担。案件受理费80元，由许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣负担。此款已由高峰垫付，许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣在履行上述判决时一并给付高峰。判决后，许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审认定高峰与殷云达成口头房屋买卖协议，按法律规定，转让房地产，应签订书面协议；2、原审认定以债权抵前笔房款与事实不符，原审法院除对耿心昭所做调查笔录外，其余两份笔录均系自问自记，不具效力；3、原审法院按契税证明即认定高峰交纳了契税是错误的，交纳契税应是产权人交纳，高峰并非产权人；4、原审认定涉案房为质押，事实是抵押给银行，且生效判决对涉案房屋已处置，原审将房屋判归高峰所有，显然错误；5、原审判决涉案房屋归高峰所有，显然超出高峰的诉求，高峰起诉是要求过户，而未要求确认所有权；二、原审判决适用法律不当。原审判决将涉案房屋判归高峰所有，显然否定了房屋产权登记和抵押登记的效力；三、原审程序违法。原审法院组成合议庭时并无本案审判长，确在开庭审理时更换了审判长，并未书面告知。请求撤销原判，依法改判驳回高峰的诉讼请求。被上诉人高峰答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决应予维持；二、法律规定协议可以口头，上诉人认为房地产买卖合同必须是书面合同，没有法律依据，其以房产权登记来对抗之前的口头买卖协议，没有法律依据。至于被上诉人将房屋设定抵押的问题，直到其贴通知时我才知道，原审法院依据高峰持有的契税证明认定高峰交纳了契税是正确的，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。二审另查明，2014年9月20日，江苏省扬州市江都区人民法院作出（2014）扬江商初字第00330号民事判决：一、许竹燕于判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司扬州江都支行偿还殷云的借款本金299929.49元，利息及滞纳金19744.21元（截止2014年5月15日，此后的利息及违约金按合同约定计算至判决确定的履行期限届满之日止）；二、许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣在继承殷云遗产的范围内对殷云的上述债务向中国工商银行股份有限公司扬州江都支行承担偿还责任；三、中国工商银行股份有限公司扬州江都支行有权以殷云、许竹燕抵押的坐落在扬州市江都区仙女镇淮扬路5号A幢405-3号房屋的折价或者拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；四、扬州建平橡塑化工有限公司对上述殷云、许竹燕的债务向中国工商银行股份有限公司扬州江都支行承担连带还款责任。该判决已发生法律效力。本案二审的争议焦点为：高峰主张将涉案房屋过户到其名下的诉求应否支持？关于争议焦点，本院认为，高峰的诉求不应得到支持。理由：第一、高峰与殷云未能签订书面房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。根据上述法律规定，房屋转让合同应当由双方采用书面形式签订，但高峰在本案审理过程中认为双方之间达成的是口头房屋买卖协议，显然不符合法律规定，亦不符合常理。第二、高峰提供的证据不足以认定履行了合同的付款义务。首先、高峰称其于2004年12月20日，因殷云欠耿心昭工程款，耿心昭欠高峰10万元，经殷云同意，高峰以其对耿心昭的10万元债权抵冲殷云欠耿心昭的工程款，作为高峰首笔购房款，按通常惯例，上述事实成立，三方之间应出具收款的条据。目前，对以上事实，只有耿心昭的证词，故不能认定上述事实成立。其次、2012年3月3日，高峰的女儿高梦媛向殷云的工商银行卡汇款10万元，如果是代高峰偿还欠殷云的购房款，显然汇款的数额与约定交易金额不符，汇款时也完全可以注明汇款用途，或在汇款后让殷云出具收到购房款10万元的收条，因此，高梦媛的该笔汇款也不能认定其代高峰履行支付购房款的义务。综上，高峰提供的现有证据不能认定其与殷云之间存在房屋买卖合同关系，原审法院将涉案房屋所有权判决归高峰所有，许竹燕、殷鹏飞、殷庆华、殷兰欣在涉案房屋抵押权解除后将房屋所有权证和土地使用权证过户登记到高峰名下，显然不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，拟判决：一、撤销江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第01182号民事判决；二、驳回高峰的诉讼请求。一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由高峰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈明霞审　判　员　　蒋金生代理审判员　　刘莉莉二〇一五年八月十二日书　记　员　　夏　磊附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”