（2015）朝民三终字第454号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-01-21
案件名称
刘尚轩与朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件二审民事判决书
法院
辽宁省朝阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省朝阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘尚轩,朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民三终字第454号上诉人（原审原告）刘尚轩。委托代理人刘世勇。被上诉人（原审被告）朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳市经济技术开发区长江路六段5号。法定代表人王建华，董事长。委托代理人肖赛红，该公司法律顾问。上诉人刘尚轩因房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2014）凌民二初字第1827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘尚轩的委托代理人刘世勇，被上诉人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司的委托代理人肖赛红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘尚轩在一审中起诉称：2009年4月3日，我与被告签订了《商品房买卖合同》。被告于2009年4月30日向我收取了公共设施维修基金5，270元，而我所购买的商品房建筑面积98.02平方米，其中套内建筑面积85.65平方米，公共部分与公用房屋分摊面积12.37平方米，按规定每平方米收取公共设施维修基金20元计算，被告应收取公共设施维修基金为1，960.40元，因此，被告多收取了我3，309.60元。2012年8月9日，被告曾写下“承诺”：“宏达公司承诺原向业主收取的维修基金中多收部分负责返还业主，如不返还，出现一切后果由宏达公司承担”，我与被告对此交涉未果。请求法院判令被告向我返还公共设施维修基金多收取部分3，309.60元，并由被告承担本案的诉讼费用。朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司在一审中答辩称：原告所主张的维修基金是我公司依2009年的政府文件，按照房屋总价款的2.5%规定收取的，没有违规。原告主张返还应当自我公司收取其后期费用时开始计算，也就是原告的权利从那时已经受到侵害，而原告没有在法定时效内主张权利，其起诉已经超过诉讼时效，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明，2009年4月3日，原告根据自己生活所需，购买了被告开发建设的位于凌源市粮市后“盛世华城”商住小区A区9号楼4单元302室住宅楼房一套。同日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，其中合同中约定买卖楼房的建筑面积为98.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为12.37平方米，房屋总价款为196，040元，同时注明该房款中不含燃气入网费2，300元、太阳能热水器、房屋维修基金、契税及办理产权证书相关费用。但该《商品房买卖合同》中也没有有关被告可以向原告收取或者代收公共设施维修基金、燃气入网费、有线电视初装费、交易费、测量费、门牌号费等后期费用的约定。2009年4月30日，被告向原告收取了涉案房屋的公共设施维修基金5，270元，并向原告开具了相应数额的“专用收款收据”。原告将房款及后期费用交纳完毕后，被告向原告交付了合同所标示的买卖房屋，自此，双方合同履行完毕。2014年5月4日，原告以被告收取的费用属违规收取，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。另查，根据朝阳市人民政府2002年4月17日发布的朝政发（2002）7号“关于印发《朝阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理使用暂行办法》的通知”文件和凌源市建设局凌建发（2003）18号《关于加强住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理的通知》文件的规定：商品住房的维修基金由开发建设单位按商品房售价2.5%的比例，在办理房屋拆迁或商品房预售许可手续时，代购房人一次性足额交纳到建设局维修基金专户。凌源市人民政府办公室2011年7月11日发布的凌政发（2011）115号《关于调整住宅专项维修资金缴存标准和方式的通知》文件规定：新建商品房的住宅专项维修基金，由房地产开发建设单位在办理《商品房预售许可证》前，凭房屋面积测算书，按住宅小区总建筑面积每平方米20元（含商业用房、地下室、车库）的标准垫付首期住宅专项维修基金。凌源市住宅小区物业管理办公室“关于凌源市维修基金情况说明”及其本院询问负责人的笔录也证明了上述公共设施维修基金的交纳比例变化情况。一审法院判决认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是合同双方的真实意思表示，合同的内容并没有违反相关的法律规定，故合法有效。合同签订后，原告向被告交付了约定的房款，被告也向原告交付了合同约定的买卖房屋，双方均完成了各自的合同义务。虽然双方在合同中没有由原告向被告交纳公共设施维修基金的约定，但该公共设施维修基金在被告代收时，符合当时当地两级政府有关代收主体及收取标准额为商品房售价2.5%比例的文件规定。而凌源市人民政府办公室凌政发（2011）115号《关于调整住宅专项维修资金缴存标准和方式的通知》有关新建商品房的住宅专项维修基金按建筑面积每平方米20元收取的文件规定则是2011年7月11日发布的，被告以商品房售价2.5%的比例收取原告住宅及地下室的公共设施维修基金不属于违规。为此，原告有关被告2009年4月30日收取该费用为违规，应当予以返还的诉讼请求没有合法依据，本院依法不予支持。有关被告向原告收取的公共设施维修基金问题，由于原、被告在2009年4月3日签订的《商品房买卖合同》中并没有相关约定，应当推定原告在2009年4月与被告签订《商品房买卖合同》并向被告交纳相关费用时，就应当知道自己的权利受到侵害，原告即应该在法律规定的期限内向有管理权的机关主张自己的权利，而原告就本案向法院提起的诉讼时间则为2014年5月4日，按照我国民事法律有关诉讼时效的规定，当事人的民事权利受到侵害而请求人民法院予以保护的期间应为二年，原告就本案的起诉显然已经超过了法定的诉讼时效期间，且被告对此提出了相应的抗辩，因此，被告的抗辩合法有据，本院予以采纳。原告的诉讼请求已丧失了胜诉权。虽然原告以自己在2014年5月对上述房屋在当地房产管理部门办理产权证时才知道被告所收取的后期费用侵害了自己的权利，依此主张自己的起诉未超过诉讼时效，但并没有向法庭提供诉讼时效中断的相关证据，故对原告要求被告返还其维修基金的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘尚轩的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告自行负担。刘尚轩不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由：被上诉人在后期费用中收取我专项维修基金5270元，可他们往住建局维修基金专户缴纳的金额仅为1960元，从中截留3310元，属非法占有，这笔钱应返还给我。朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司答辩称：1、上诉人起诉已超过诉讼时效；2、2009年4月3日，被上诉人收取维修基金是按照政府文件收取的，没有违规，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有专用收款收据、商品房买卖合同、朝阳市人民政府朝政发（2002）7号“关于印发《朝阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理使用暂行办法》的通知”文件、凌源市建设局凌建发（2003）18号《关于加强住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理的通知》文件、凌源市人民政府办公室凌政发（2011）115号《关于调整住宅专项维修资金缴存标准和方式的通知》文件、凌源市住宅小区物业管理办公室负责人笔录、关于凌源市维修基金情况说明等证据材料及当事人陈述在卷佐证。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。虽然合同中未对由上诉人向被上诉人交纳公共设施维修基金进行约定，但被上诉人代收该维修基金，符合当时当地两级政府有关代收主体及收取标准额为商品房售价2.5%比例的文件规定。而凌源市人民政府办公室凌政发（2011）115号《关于调整住宅专项维修资金缴存标准和方式的通知》有关新建商品房的住宅专项维修基金按建筑面积每平方米20元收取的文件规定则是2011年7月11日发布的，故被上诉人以商品房售价2.5%的比例收取上诉人住宅及地下室的公共设施维修基金不属于违规。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 刘玉华审判员 邹新录审判员 王海娇二〇一五年八月十二日书记员 孙海燕 更多数据：搜索“”来源：