（2015）台椒民初字第1355号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-12
案件名称
潘灵燕与浙江爱华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市椒江区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘灵燕,浙江爱华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台椒民初字第1355号原告：潘灵燕。被告：浙江爱华房地产开发有限公司。法定代理人：项道铨。委托代理人：朱景雄。委托代理人：葛威勇。原告潘灵燕与被告浙江爱华房地产开发有限公司（以下简称爱华房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告潘灵燕，被告浙江爱华房地产开发有限公司委托代理人朱景雄、葛威勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘灵燕起诉称：原、被告于2012年12月4日签订《商品房买卖合同》及补充协议书，约定：被告将白云山名苑贰号苑11幢2单元1603室商品房卖给原告，建筑面积计31.2平方米。房屋总价款为339394元，交房时间为2013年6月30日前，逾期交房按已交付房价款日万分之三点五的违约金向买受人赔偿。合同签订后，原告依约将全部房款交付给被告，但被告直到2014年7月6日才将该商品房交付给原告使用，已构成违约，共计371天。故请求判令被告向原告支付违约金44070元。被告爱华房产公司答辩称：被告虽然存在逾期交房的事实，但原因是涉案房的施工方恶意延长开发建设期，构成合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的情形，无需承担违约责任。即使被告应承担延期交房的法律责任，原告主张的延期交房违约金过高，延期交房违约金应当以原告实际损失为限。而原告现主张违约金已高于实际损失。实际损失应为该房屋出租一年租金为准。本院经审理，认定本案事实如下：2012年12月4日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议书，约定被告爱华房产公司以339394元将白云山名苑贰号苑11幢2单元1603室商品房出售给原告潘灵燕。合同第九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。特殊情况包括“1、遭遇不可抗力……。2、……或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，而导致开发建设期延长的，……。3、由于政府原因……。4、本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括……”。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按约交房，按逾期时间分别处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三点五的违约金。原告潘灵燕已付清房款。2014年7月6日，被告爱华房产公司向原告潘灵燕交付了房屋。上述事实有原告潘灵燕提交的商品房买卖合同及补充协议书、入住通知书、收楼确认书、销售不动产统一发票以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力。原告已向被告付清房款，被告也应按约全面履行自己的义务。被告逾期交付房屋，已构成违约。虽然商品房买卖合同第九条约定可据实延期交房的情形，但这些特殊情形主要是指被告或施工单位无法控制、无法预料或无法解决的阻碍或影响房屋正常开发建设的因素，并不包括被告或施工单位本身的原因。因此，即使本案确因被告或施工单位原因造成逾期交房，也不属于合同约定的可以据实延期交房的情形，被告的抗辩不能成立。被告按照合同约定应于2013年6月30日前交房，实际交房日期为2014年7月6日，逾期天数为371天（2013年7月1日至2014年7月6日）。合同约定，逾期交房的违约金从逾期次日起按已付总房款的日万分之三点五标准计算。被告认为约定过高要求予以调低。根据原告潘灵燕的实际损失，综合考虑合同的履行情况以及逾期利益等因素，本院酌情进行调整，将违约金计算标准的日万分之三点五调低为日万分之三。经计算，逾期交房违约金为37774.55元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告潘灵燕逾期交房违约金37774.55元；二、驳回原告潘灵燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元（已减半收取，原告潘灵燕已预交），由原告潘灵燕负担64元，被告浙江爱华房地产开发有限公司负担387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈静二〇一五年八月十二日代书记员 王婷附件：本案裁判所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”