（2015）固民初字第445号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-02
案件名称
包头市清清物业服务有限责任公司与李刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
固阳县人民法院
所属地区
固阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包头市清清物业服务有限责任公司,李刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
固阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）固民初字第445号原告包头市清清物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区望隆公寓809室。法定代表人赵金玲，该公司总经理。委托代理人辛斌，男，1967年7月29日出生，汉族，该公司职员，住内蒙古自治区包头市。委托代理人孙长春，男，1960年8月12日出生，汉族，该公司职员，住内蒙古自治区包头市固阳县。被告李刚，男，1973年4月10日出生，居民身份证号码×××，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市固阳县。原告包头市清清物业服务有限责任公司（以下简称：清清物业公司）诉被告李刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。依法由审判员石慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清清物业公司的委托代理人孙长春、被告李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清清物业公司诉称，被告李刚欠原告位于天和小区E3、E8、E9三间底店2010年4月30日至2014年3月30日物业服务费，共计3182元。经多次催缴，被告李刚拒不支付。为此，原告诉至法院，请求法院判令被告李刚支付原告2010年4月30日至2014年3月30日的物业服务费3182元及滞纳金（滞纳金从2014年4月1日起至给付清止，按每日千分之三计算），并承担诉讼工本费50元及本案的诉讼费用。被告李刚辩称，原告清清物业公司服务不到位，其底店门口经常被停着的外来车辆挡着，导致被告自己的货车回来无法卸货，被告曾多次向原告反映该情况，但是原告不管；被告的地点门口靠近小区大门，经常有人在被告底店门口进行大小便、呕吐，都是被告自己打扫处理，原告并未打扫过被告门口的卫生，被告也就该情况多次找过原告，但原告也不管；被告的E3、E8、E9三间底店的下水道不通，被告多次向物业公司反应过，物业公司也没有进行过疏通，被告只能自己花钱将下水进行改造。此外，2010年到2012年期间，原告代热力公司收取天和小区的底店的取暖费，所以物业费与取暖费是一起收的，如果不给物业公司交物业费，就不给供暖，所以被告所有的E3号2011年到2012年度交过物业费，E8号2010年到2012年度交过物业费，E9号2010到2012年交过，因为是租房的人交的物业费，找不到交纳物业费的票据了，只能从物业公司原始的收费记录上找。经审理查明，2010年3月25日，包头市天合房地产开发有限公司与原告清清物业公司签订了《固阳县天和商住楼物业服务协议》，该协议期限自2010年4月1日起至2013年3月30日止。2013年3月27日，包头市天合房地产开发有限公司（甲方）与原告清清物业公司（乙方）再次签订《固阳县天和商住楼物业服务协议》（以下简称：《服务协议》），该《服务协议》期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止。《服务协议》中约定：（1）在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（2）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.4元／月·平方米；高层住宅：1.5元／月·平方米；商业物业（底店、车库）：0.6元／月·平方米；（3）业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一日加收应交管理费总额千分之三的滞纳金。另查明，被告李刚为天和小区E3、E8、E9号的商业底店的所有权人，房屋的建筑面积分别为105.5平方米、48平方米、48平方米，共计201.5平方米。以上事实有“《固阳县天和商住楼物业服务协议》”、“天和小区业主欠费明细”以及原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告清清物业公司与包头市天合房地产开发有限公司签订的《固阳县天和商住楼物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定有效。原告清清物业公司接受委托后，依约对天和小区进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了原告提供的物业服务，原告包清清物业公司与被告李刚之间的物业服务合同关系有效成立，本院予以认定。对于被告李刚辩称的原告物业服务不到位，其向原告多次反映原告均未进行处理等抗辩理由，本院认为，原告的物业服务虽存在一定瑕疵，但并不能成为被告拒交物业费的正当理由，故对被告的抗辩理由本院不予采信。被告李刚应向原告清清物业公司支付物业服务费。关于被告辩称原告起诉的物业费计算有误，原告清清物业公司自认被告李刚E3号底店欠2013年4月30日至2014年3月31日的物业费760元；E8号底店欠2010年4月30日至2014年3月31日的物业费1384元；E9号底店欠2010年4月30日至2012年4月30日、2013年4月30日至2014年3月31日的物业费1038元，共计3182元。因原告清清物业公司为天和小区提供物业服务的期限截止至2014年3月31日，故被告李刚应向原告清清物业公司支付E3号底店2013年4月30日至2014年3月31日的物业费696.3元（105.5×0.6×11=696.3）；E8号底店2010年4月30日至2014年3月31日的物业费1353.6元（48×0.6×47=1353.6）；E9号底店2010年4月30日至2012年4月30日的物业费691.2元（48×0.6×24=691.2）、2013年4月30日至2014年3月31日的物业费316.8元（48×0.6×11=316.8），共计3057.9元（696.3＋1353.6＋691.2＋316.8=3057.9）。对于原告清清物业公司要求被告李刚支付滞纳金，经本院实地走访调查，原告清清物业公司提供物业服务的天和小区商业区与住宅区域未进行分隔，商业区域位于天和小区院内，来往人群及车辆混杂，这也使得物业公司在管理上确实存在困难，业主对物业公司的服务不满意，物业公司也因业主不交纳物业费而服务质量下降，由此导致业主拒交物业费，物业公司服务质量差的恶性循环。鉴于原、被告双方均存在怠于履行义务的行为，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李刚向原告包头市清清物业服务有限责任公司支付E3、E8、E9号商业底店的物业服务费，共计3057.9元；二、驳回原告包头市清清物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项待本判决生效后，立即给付。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 石慧二〇一五年八月十二日书记员 郭敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”