（2015）通民初字第10709号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-10-12
案件名称
北京中实杰肯道夫物业管理有限公司与谢静宇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中实杰肯道夫物业管理有限公司,谢静宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第10709号原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。法定代表人袁迪，董事长。委托代理人岂晓奇，男。被告谢静宇，女，1980年10月13日出生。委托代理人秦刚（被告谢静宇之夫）。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称“中实杰物业公司”）与被告谢静宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告中实杰物业公司的委托代理人岂晓奇、被告谢静宇的委托代理人秦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中实杰物业公司诉称：我公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司，被告系天鹅堡×号楼×室的业主，该房屋面积为246.06平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，被告应向我公司支付2010年11月1日至2013年6月30日的物业管理费，每月每平方米3.50元计算。但被告一直拖欠，至2013年6月30日已欠付27558.72元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金5000元，经我公司多次催要，被告无理由拖延拒付，为维护我公司合法权益，我公司特诉至法院，请求法院判令被告立即支付我公司2010年11月1日至2013年6月30日物业服务费人民币27558.72元，滞纳金5000元，合计32558.72元，并由被告承担本案诉讼费。被告谢静宇辩称：我是天鹅堡小区×号楼×号的业主，2009年我们购买了天鹅堡小区×号楼×号。2010年10月29日被告知收房，我们第一时间前去办理收房手续，但在验房时发现很多房屋质量问题，其中最为严重的是地下室积水、墙壁潮湿、墙皮潮湿松软。我们随即向开发商和物业人员提出修理要求，物业答应我们马上派人修缮，并将房屋质量问题一一记录，等待修理完成，再签署物业合同，交付钥匙。自2010年11月到2012年3月11日×号楼×室一直在修理，但是并没有修理好。2012年初，多次解决无望的情况下，物业出面和我们沟通，希望我们尽快收房。后经开发商一起协商，决定自收房之日起免除2年半的物业费作为补偿。我们当时出于对开发商和物业工作的支持，同意了这个条件。开发商当时的经理将此事汇报给公司高层，经开发商公司高层开会研究，最终于2012年3月同意了此解决方案，并由巩经理通知我们前去办理收房手续。我们前往办理手续时，要求开发商提供书面的物业费减免单，但当时巩经理以本小区和我们相同的质量问题的业主尚未处理完为借口，要求我们一方面为此事保密，另一方面告诉我们开发商实力雄厚，绝不会不认账，并且也通知了物业方面，减免单早晚会给我们的。我们当时相信了，况且物业公司也有人员在场。2012年3月11日，我们和物业公司签订了物业合同，拿到钥匙正式收房。随后我们向物业公司交了装修押金、垃圾清运费等费用后，于2012年5月自己找施工队，处理解决积水问题。由于担心积水问题再次出现，因此两年多的时间我们一直没有装修。从收房之日起，这期间我们没有收到过物业公司的任何催缴物业费的通知及更换物业公司的通知。我们的装修押金在物业公司撤离时也没有退还给我们。所以我们认为物业公司认同了减免物业费的事情。2014年11月5日中午，我接到物业公司工作人员的电话，被告知物业公司已经更换，让我们交纳所欠物业费，因为物业知道开发商给我们减免物业费，所以之前也就没有让我们交纳，但现在他们撤离天鹅堡了，因此我们需要补交从2010年开始的物业费。我们一直在找开发商巩经理协调此事，由于时间太长并且他已经离职，很多事情都交接给继任者了，而继任者也再次更换。我们一直在和开发商协商，争取找到当初的减免单或者书面文字的记载，但时间长久，很多东西不是很容易找到，我们也在努力寻找中。作为一个房屋质量的受害者，我们绝无恶意、故意拖欠物业费。原本计划2011年初春马上装修，晾晒入住，以便我父母等照顾我及新生儿，由于地下室至今墙面潮湿我们无法装修入住，更谈不上享受任何物业服务，并且收房日是2012年3月11日，而不是2010年11月。另外，原告的追诉期也过了。经审理查明：谢静宇系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称“天鹅堡小区”）×号楼×室房屋的业主。中实杰物业公司原系天鹅堡小区物业公司。2009年9月1日中实杰物业公司与该小区开发商北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中实杰物业公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定，一、二期区域业主入住交纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实杰物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定/物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实杰物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实杰物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方对物业服务内容、物业服务质量要求等做了规定，同时约定物业服务期限为二年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同到期之后，嘉禾公司与中实杰物业公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等；由中实杰物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定/物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业费服务费的，中实杰物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实杰物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。2012年3月11日，谢静宇的丈夫秦刚与中实杰物业公司签订《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》，该协议书约定：物业管理费为3.5元/㎡·月，交纳办法为每半年交费一次，天鹅堡小区×号楼×室建筑面积为246.06㎡。该协议书还约定了其他内容。中实杰物业公司在2012年3月11日至2013年6月30日期间对天鹅堡小区实施物业管理，而谢静宇尚拖欠中实杰物业公司上述期间的物业费。2012年-2013年，中实杰物业公司通过在小区张贴收费通知单的形式，向谢静宇催要其欠交的物业费。上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业服务委托合同、收费通知单照片、入住协议书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《天鹅堡项目前期物业服务合同》、《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》系北京嘉禾远东置业有限公司与中实杰物业公司签订的物业服务合同，对谢静宇具有约束力。《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》系中实物业公司与谢静宇之间的协议，对谢静宇亦具有约束力。中实杰物业公司已按照规定向谢静宇提供了物业服务，谢静宇应及时向中实杰物业公司交纳物业费。对于中实杰物业公司所主张的2010年11月1日至2012年3月10日的物业费，因无证据表明该期间谢静宇已经收房入住×室，故本院不予支持。对于2012年3月11日至2013年6月30日的物业费，理由正当，本院予以支持。关于中实杰物业公司所主张的滞纳金，依据不足，本院不予以支持。关于谢静宇辩称的因其房屋存在质量问题中实杰物业公司同意免除2年半的物业费作为补偿一事，因中实杰物业公司不予认可，谢静宇未能提供证据证明中实杰物业公司确实就上述事宜与其达成过一致意见，故本院对于谢静宇该项辩解意见不予采纳。对于谢静宇关于中实杰物业公司所主张物业费已超过诉讼时效的辩解意见，因中实杰物业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利，故本院对于谢静宇的该项辩解意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢静宇给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的二〇一二年三月十一日至二〇一三年六月三十日的物业费共计人民币一万三千四百九十二元二角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币307元，由原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担238元（已交纳），由被告谢静宇负担69元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李宏印二〇一五年八月十二日书 记 员 侯康丽 来自