（2015）惠民初字第534号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-23
案件名称
葛利强与杨玉先、第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民初字第534号原告（反诉被告）葛利强，男，汉族，1973年9月19日出生。委托代理人刘会阳，河南博正律师事务所律师。被告（反诉原告）杨玉先，女，汉族，1960年10月6日出生。委托代理人常宏伟，金博大律师事务所律师。委托代理人徐建增，与被告杨玉先系夫妻关系。第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司。原告（反诉被告）葛利强与被告（反诉原告）杨玉先、第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司（以下简称昌鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由审判员李岚适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告葛利强及其委托代理人刘会阳，被告杨玉先委托代理人常宏伟、徐建增到庭参加了诉讼，第三人昌鸿公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月23日，原、被告经昌鸿公司居间，签订了《房屋买卖合同》一份，该份合同成立并生效后，原告依约履行了交付定金、佣金、办理按揭贷款手续等约定义务，实际支付相关费用30000余元，2014年10月份，被告突然要求增加房款50000元，原告无法接受，虽经居间方多次调解均未果，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令解除原、被告于2014年4月23日签订的《房屋买卖合同》；被告双倍返还所收原告购房定金40000元；被告赔偿原告损失30000元；由被告承担本案的诉讼费用。被告杨玉先辩称，被告卖房的原因是其儿子在外国定居多年，一直没有自己的房子，现准备结婚，而女方坚持结婚必须要有房子，因资金缺口大，被告决定卖掉涉案房产，于是找到昌鸿公司，将涉案房产报价1060000元挂在网上。2014年4月中旬，经昌鸿公司介绍，原、被告达成合意，经过几轮压价，被告将房价降到了930000元，并于2014年4月23日，经昌鸿公司居间，原、被告签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，葛利强不顾被告的紧迫困难和自己的承诺，不讲诚信前后四次违约：1、葛利强迟迟不按合同规定时间到银行办理按揭贷款登记手续，直至2014年5月30日，经被告催促并在昌鸿公司的见证下，双方签订了《房屋买卖补充协议书》，约定双方于该协议签订后5日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，后原、被告于2014年6月上旬到银行办理抵押登记手续；2、2014年8月27日银行批准贷款800000元，但原告再次违约，不按合同和补充协议规定的时间支付首付款，经昌鸿公司见证，双方又签订承诺书，对原告前期违约进行处罚，向被告支付前期违约补偿金5000元；3、就此5000元前期违约补偿金，原告又一次失信违约，当天通过网银仅仅付了2000元后就不再付了；4、2014年9月30日双方签订的承诺书中明确约定，因房款首付违约推迟，原告自愿补偿被告5000元作为违约金，至2014年10月底前原告未把首付款付给被告，合同自行解除，原告的购房保证金归被告所有。从原、被告签订《房屋买卖合同》之日到合同自行解除止，被告都在催促，期盼首付款早日到位，从2014年8月27日（银行批准贷款之日）到2014年10月31日长达66天，如果原告真的急着买房、讲诚信的话，有十分充足的时间准备首付款。2014年9月，被告曾明确告知原告10月到11月初被告在国外，要求原告抓紧付款，2014年11月中旬原告仍未支付首付款，被告回国后，主动与原告协商合同解除后的相关事情，原告表示还想买房子，被告就提出想买房子需要重新谈合同，房屋价款至少增加50000元，这就是原告所称的加价50000元的前后经过，但原告将时间捏造为10月份。被告提供的有合同，有付款账号，原告一个打不通的电话就等于付款了，就想逃避违约责任，显然在事实与法律面前站不住脚。由于原告的违约使得被告未能按预期卖掉房子，错失在国外购房的好时机，给被告造成了经济上的损失和精神上的伤害，请求驳回原告全部的诉讼请求。被告（反诉原告）杨玉先反诉称，2014年4月23日，原、被告经昌鸿公司居间，签订《房屋买卖合同》约定了房屋价款、付款方式，并约定了双方于签订合同后，共同到贷款银行办理相关按揭贷款登记手续，原告应在立契时，将首付房款以贷款额为准交付给被告。合同签订后，原告迟迟不按合同规定时间到银行办理贷款登记手续，银行贷款获批后，又不按合同规定时间支付首付款，并再次违反承诺，不按双方签订的承诺书全额支付前期违约补偿金。被告提起反诉，请求判令解除原、被告于2014年4月23日签订的《房屋买卖合同》；判令原告承担违约责任，支付被告前期违约补偿款余额3000元；原告支付给被告由昌鸿公司代为保管的定金20000元；判令原告承担相关诉讼费。原告（反诉被告）葛利强就反诉辩称，第一次订合同是约定9月底交首付款，但因为原告资金紧张，通过昌鸿公司与被告协商，原告愿意出5000元的违约金，签订承诺书的当天原告就给被告打了2000元。承诺书还约定了到2014年10月31日前原告需将首付款交给被告，逾期的话，之前原告因为买房子花的钱就归被告，合同解除。到了2014年10月31日，原告通过小额贷款贷了40000元后，首付就凑够了，想通过昌鸿公司把首付款交给被告，但是当天联系不上被告，直至2014年11月6日联系到被告后，被告称原告违约，房子也不卖了。原告通过中介昌鸿公司买房子就应该通过昌鸿公司把钱交给被告，被告拒收首付款并且违反合同约定要求增加50000元的购房款，出于无奈，原告将被告诉至法院。为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，原告向法庭提交如下证据：证据1：《房屋买卖合同》原件及收据复印件各一份，证明2014年4月23日原、被告签订合同，原告购买被告的房屋，同时合同约定了由原告支付定金20000元及佣金10000元，该合同系双方真实意思表示，合法有效，收据证明原告按照合同约定交纳了定金和佣金；证据2：结婚证和户口本各一份，证明原告和常某系夫妻关系，常某代原告向昌鸿公司交纳了定金和佣金；证据3：承诺书和证明各一份，证明原、被告对原合同进行了补充，约定原告在2014年10月底前把首付款支付给被告，该承诺书是在昌鸿公司的协调下达成的，由昌鸿公司见证，2014年10月31日原告向被告支付首付款，被告拒接电话，不按照合同约定接收首付款；证据4：短信一条，证明原告为了支付首付款向正大财富小额贷款40000元，原告已经准备够需向被告支付的首付款；证据5：中国某银行卡一张，证明短信上所显示的尾号为3319的账号就是原告的银行卡；证据6：尾号是3319的中国某银行的对账单，证明银行卡就是原告的；证据7：2014年6月9日昌鸿公司出具的收条一份，证明原告交给昌鸿房产贷款服务费10000元，购房订金及物业保证金10000元。原告提供的证据经被告质证，对证据1中的《房屋买卖合同》的真实性和关联性无异议，对证明目的有异议，原、被告同意按照按揭贷款的方式付款，对收据认为不是原件无法质证，收款人是本案的第三人昌鸿公司，被告无法核实是否交付；对证据2无异议；对证据3中的承诺书的真实性无异议，原告在该承诺书中承诺自愿补偿5000元为违约金，对证明认为出具人没有出庭，不清楚出具人是谁，对该份证据的客观真实性有异议；对证据4的真实性有异议，不清楚手机的机主是谁，对该份证据与本案的关联性也有异议，即使账户上有钱，也不能证明原告向被告要求支付过这笔钱；对证据5的真实性有异议，不清楚银行卡是否是原告的，对该银行卡和手机的关联性也有异议，不能相互印证银行卡是原告的；对证据6认为无异议；对证据7的真实性有异议，合同没有约定贷款服务费、购房订金及物业保证金，如果是昌鸿公司收取的费用应当盖章，个人收取的费用则应当签名，但该份收条上这两项都不具备，故该证据不具有客观真实性，且已经有一个定金收据了，与此收条存在矛盾。为支持其本诉答辩理由及反诉诉讼请求，被告杨玉先向法庭提交如下证据：证据1：《房屋买卖合同》一份，证明合同是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方约定了定金条款和违约条款；证据2：2014年5月30日《房屋买卖补充协议书》一份，证明因原告违约不办理银行贷款手续，双方签订了补充协议，希望原告能够及时履行合同义务；证据3：2014年9月30日的承诺书一份，证明即使签订了补充协议，原告仍然违约，在被告的催促下原告才做出了这次承诺，但原告仍然违背了该承诺，同时证明原告三番五次的违约根本没有诚信可言；证据4：2014年8月27日贷款审批状态表照片一份，证明银行已经于2014年8月27日审批了贷款，原告应当支付首付款；证据5：被告杨玉先和徐建增的结婚证一份，证明二人系夫妻关系，房产系夫妻共同财产，原告向徐建增的承诺也是对被告的承诺；证据6：上海某银行的业务凭证一份，证明原告在2014年9月30日向被告支付了2000元的违约金；证据7：收据一份，证明涉案房产的房产证在昌鸿公司处；证据8：原告和徐建增的短信记录一份，证明原告在出具承诺书的当天就应该支付5000元违约金，原告支付了2000元后徐建增还发短信问原告为何没有付够，原告称过节打不成，过了节再打。被告提供的证据经原告质证，对证据1、2、3的真实性无异议，但是对证明目的有异议，承诺书是2014年9月30日原、被告重新达成的，是双方的真实意思表示，如果证据1、2与承诺书的内容不一致，应当以承诺书中的内容为准，承诺书明确约定原告应在2014年10月底前将首付款支付给被告，双方应当按照该承诺书履行，同时原告同意支付给被告5000元的违约金，也表明原告愿意履行合同，从被告提交的证据6也能证明原告履行合同的诚意，承诺书未约定违约金的支付时间，在2014年9月30日支付2000元后，原告计划余款3000元与首付款一同支付；对证据4认为系复印件无法核实真实性，双方在2014年9月30日签订的承诺书已经对之前签订的协议进行了变更，双方的约定应当以该承诺书为准；对证据5无异议，但结婚证只能证明双方是夫妻关系，无法证明涉案房产是夫妻共同财产，被告应当提交涉案房产的房产证，房子是被告杨玉先的；对证据6无异议；对证据7认为收据上有明显修改的痕迹，不能证明被告向昌鸿公司提交了房本，是否履行不清楚，收款人是谁也不清楚；对证据8认为短信是真实的，因为原告当时找不到承诺书了，不敢付剩下的钱，但原告向昌鸿公司说违约金能不能和首付款一块儿付，昌鸿公司说可以。第三人昌鸿公司未就本诉及反诉发表意见，未提供证据。本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2014年4月23日，原告葛利强（买方）、被告杨玉先（卖方）与第三人昌鸿公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告拥有位于某区某小区的房屋，房屋所有权证号为0501019＊＊＊，房屋建筑面积为171.75平方米，原告自愿购买被告上述房屋；经原、被告协商一致，同意本合同项下房屋及配套设施的总价款为930000元；原告应于本合同签订时支付定金及佣金30000元（其中佣金10000元，余额作为昌鸿公司代被告保管的定金），被告同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由昌鸿公司代为保管，被告于本合同签订时将售房保证金20000元或房屋所有权证交由昌鸿公司保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保；原、被告同意使用按揭贷款的方式支付房款，即签订合同后，原、被告应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告应在立契时，将首付房款（以贷款额为准）交付被告，剩余房款由银行放贷之日向被告支付；在签订本合同时，原、被告双方应向昌鸿公司及时、足额支付佣金，因原、被告任一方违约或者双方违约，而导致本合同解除、终止履行，单方违约时，由违约方承担全部佣金，原、被告同时违约时，各负担总佣金的一半；原、被告双方同意共同委托昌鸿公司代为办理房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由被告向昌鸿公司支付代办费用1000元；被告若违反本合同第五条的约定，应双倍返还原告交付的定金（原交昌鸿公司代为保管的定金和售房保证金，被告无权要回，除非三方达成新的协议）；原告若违反本合同第五条的约定，其无权要求返还定金（昌鸿公司有权直接将房屋产权证交给被告，除非三方达成新的协议）；如原、被告均违反本合同第五条的约定，在原、被告各向昌鸿公司支付本合同约定的总房款1%的佣金后，昌鸿公司应将房屋产权证或售房保证金退还被告，同时，将保管的定金交于原告。同日，被告将涉案房产的房屋产权证交给了昌鸿公司，2014年4月28日，原告向昌鸿公司缴纳了购房定金及佣金共计30000元。2014年5月30日，原告葛利强（买方）、被告杨玉先（卖方）与第三人昌鸿公司（居间方）达成《房屋买卖补充协议书》，主要约定：原、被告应于该协议签订后5日内共同到贷款银行办理相关的按揭贷款手续，在贷款银行审批通过后网签当日原告应把首付款打入被告账户，被告收到首付款当日应配合原告办理过户手续。2014年9月30日，原、被告又达成合意，由徐建增代表被告杨玉先与原告葛利强签订承诺书，承诺书载明：因房款首付违约推迟，原告自愿补偿被告伍仟圆人民币作为违约金，今日起至2014年10月底前原告如未把首付款付给被告，合同自行解除，原告的购房保证金归被告所有，原告支付首付款后，由银行按程序支付余款，被告不要求原告走绿色通道快件。同日，原告向徐建增的银行账户汇款2000元，2014年10月1日，徐建增经由短信询问原告“怎么不打剩余的钱了”，原告回复称“过节打不成，过了节给你打上”。2014年10月31日下午6点48分，原告收到短信，显示其所有的尾号为3319的账户收到转款40000元，余额为123455.65元。另查明，原、被告均认可购房首付款为130000元。本院认为，原告葛利强、被告杨玉先与第三人昌鸿公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》，原告葛利强与被告杨玉先达成的承诺书系各方真实意思表示，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。现原、被告均主张解除于2014年4月23日所签订的《房屋买卖合同》，系对双方权利义务的处分达成一致，本院予以支持。本案争议的焦点在于认定造成合同解除的责任归属，包括以下几个方面：1、虽然原、被告未在承诺书中约定违约金5000元的支付期限，但原告在签订承诺书的当日即向被告支付了2000元，且根据被告提供的短信记录，原告系以“过节无法转账”为由未支付剩余3000元违约金，由此可断定原、被告在签订承诺书时约定当日即应支付违约金，因收取违约金为被告，原告关于其与第三人昌鸿公司协商将违约金推迟至与首付款一并支付，昌鸿公司认可的辩解理由，有悖常理，本院不予采信，综上，原告未在双方签订承诺书的当日将违约金5000元足额支付给被告，违反了双方的约定。2、原告认为其于2014年10月31日拨打被告的电话，向被告交纳购房首付款，被告未接听电话的行为系拒收房款，被告则称当时其身在国外，无法接听电话，且原告知晓被告的银行账号，被告是否接听电话均不影响原告支付首付款，根据查明的事实，双方约定原告应在2014年10月31日前向被告交纳购房首付款，而根据原告提供的短信记录，直至2014年10月31日下午6时48分，原告的账户中仅有123455.65元，不足以支付购房首付款130000元及尚未支付的3000元违约金，另原告认为其未能如期支付首付款的原因包括支付首付款应通过居间方、被告未接听电话即为拒收首付款、被告所提供的系徐建增的而非杨玉先的银行账号，因合同并未约定支付首付款必须通过昌鸿公司，原告即是与徐建增签订的承诺书，徐建增与被告杨玉先系夫妻，故原告的上述理由缺乏事实及法律依据，原告应当承担其未及时支付购房首付款的违约责任。综上，原告葛利强要求被告杨玉先双倍返还购房定金40000元及赔偿损失30000元的诉讼请求，本院不予支持；被告（反诉原告）杨玉先要求原告（反诉被告）葛利强所交纳的由第三人昌鸿公司所保管的20000元定金归其所有的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；因《房屋买卖合同》已经解除，合同尚未履行的部分应终止履行，故被告（反诉原告）杨玉先要求原告（反诉被告）葛利强继续支付3000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。……”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告葛利强、被告杨玉先与第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司于2014年4月23日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告葛利强其他的诉讼请求；三、反诉被告葛利强所交纳的由第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司保管的定金20000元归反诉原告杨玉先所有；四、驳回反诉原告杨玉先其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元减半收取为775元，及反诉费188元，由原告葛利强负担939元，被告负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员 李 岚二〇一五年八月十二日书记员 王孝丽 来源：