（2015）沈中民六终字第356号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-24
案件名称
上诉人刘磊与被上诉人沈阳市东陵区白塔街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第三十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民六终字第356号上诉人（原审原告）：刘磊，男，1982年5月8日出生，汉族，无职业，住址辽宁省开原市业民镇。委托代理人：张素萍，沈阳市大东区新东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区白塔街道塔南街。法定代表人：王铁兵，该办事处主任。委托代理人：孙晓菊，辽宁国奥律师事务所律师。委托代理人：王桐，男，1988年7月2日出生，汉族，该单位工作人员。上诉人刘磊与被上诉人沈阳市东陵区白塔街道办事处（以下简称白塔街道）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第115号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员郑竹玉、审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年8月11日开庭公开审理了本案，上诉人刘磊及其委托代理人张素萍，被上诉人白塔街道的委托代理人孙晓菊、王桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告刘磊诉称：2010年12月30日原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》一份，约定被告将原告位于东陵区白塔镇青堆子村使用面积为100平方米的住宅调换成一套51平方米的楼房；被告保证在2012年12月30日前将符合国家规范标准的产权调换房屋交付给原告。协议签订后，原告按约腾空了拆迁房屋，但等到回迁到期后，被告迟迟未向原告交房。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告按照拆迁安置补偿调换协议书给付原告51平方米的住宅一处；诉讼费及相关费用由被告承担。一审被告白塔街道辩称：一、本案不属于民事受案范围。原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》未经复核尚未生效，不能作为原告提起民事诉讼的法律依据。本案属行政征收行为，双方之间的征收补偿关系属于行政法律关系。二、本案拆迁补偿协议的组成要件中的100平方米土地使用权面积取得违反法律规定，双方无产权调换的基础，该合同不具有房屋拆迁补偿产权调换合同的成立属性，补偿协议不具有法律效力。理由：1、原告提供的买卖房屋协议签订时间为2006年1月20日，但根据航拍图可确定2006年该房屋不存在；2、本案王振东基于一块土地同时签订两份转让合同，包括原告及吕忠杰的合同，两份合同时间内容完全一致，且该地块为集体土地，在同一地块上进行两处房屋买卖，违反一户一宅的规定。且王振东的宅基地上无房屋存在，而是猪圈；3、原告无权以分户认证的方式取得宅基地，原告并非青堆子村村民，其不具有审批宅基地的法定条件；4、王振东与二人签订的两份买卖协议，涉嫌造假，严重损害国家利益。三、即使《房屋拆迁补偿安置补偿协议》存在，因违反国家法律强制性规定应认定为无效。根据一户一宅及申请宅基地的规定，原告并非青堆子村民，其不具有获得该村宅基地的条件，故本案协议应为无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：原告户籍地为辽宁省开原市业民镇大冲村，其曾在沈阳市东陵区白塔街道下深村居住。2007年经人介绍原告从案外人王振东（系沈阳市东陵区白塔街道青堆子村村民）处购买了地上附着有废弃猪圈的宅基地100平方米，交易价款为31，000元。2010年青堆子村所在地区动迁，在签订安置补偿协议期间，原告与案外人王振东补签了《房屋买卖协议》一份，协议载明：王振东将自家房屋一间出卖给原告，房屋价格为31，000元，落款时间为2006年1月20日。2010年12月30日原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为721）一份，协议约定房屋坐落在东陵区白塔镇青堆子村，土地用途为住宅，土地使用权面积为100平方米，实占面积100平方米，人口2人，户籍地为辽宁省开原市业民镇大冲村；拆迁补偿金额为土地使用权50%部分房屋的货币补偿金额及住宅搬迁补助费、临时过渡补助费、地上附作物综合补偿、奖励等合计为173，100元；产权调换房屋为坐落在白塔镇上深村的房屋，建筑面积为51平方米；原告保证于2010年12月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，被告保证于2012年12月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。该协议在履行过程中，因被告认为原告所取得的宅基地以及所签订的拆迁补偿协议均违法且不具有法律效力为由，拒绝交付回迁安置产权调换房屋。故原告诉至本院，请求法院依法判决被告按照拆迁安置补偿调换协议书给付原告51平方米的住宅一处；诉讼费及相关费用由被告承担。另查明，案外人王振东从2005年至2007年期间，先后将自有宅基地以不等的价格分别向本村以外的四人进行出售，包括原告本人。2010年在与政府签订拆迁补偿协议时，王振东与四人重新签订了房屋买卖协议书，并将协议书交政府存档。一审法院认为：原、被告于2010年12月30日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为721），系土地被政府征收地区，由被告作为补偿款支付义务的主体，对具有合法宅基地使用权范围内的房屋因动迁灭失，其权利主体进而获得相应补偿权利所签订的协议。那么合法财产的界定范围是衡量双方所签订补偿协议是否具备公平原则、诚实信用原则的关键，而当事人订立、履行合同，亦应遵守法律、行政法规的规定。本案所涉《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》是以原告在青堆子村享有100平方米的宅基地使用权以及其与该村村民王振东补签的《房屋买卖协议》作为财产依据所形成的权利义务合同关系。通过原告接受调查的笔录可知，其自认从案外人处受让的是宅基地使用权，地上附着物仅是废弃的猪圈并无用于交易的房屋存在；至土地被征收时原告亦未能获得青堆子村集体经济组织成员资格。那么根据法律规定，我国农村村民住宅用地，需经政府审核批准。原告在未经政府审核批准的情形下，其当然无法获得该村的宅基地使用权，更无法获得土地上所涉房屋的物权。显然本案原告在未获得宅基地使用权并向被告提供虚假的房屋买卖协议的行为，已构成欺诈，且其补偿款的获取将损害国家利益，故原、被告于2010年12月30日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于双方所签订合同的属性，包含有被告系履行政府拆迁的具体行政行为性质，所涉财产返还的后续问题，双方均可另行解决。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条之规定，一审法院判决如下：驳回原告刘磊的诉讼请求。案件受理费3105元，由原告刘磊承担。宣判后，刘磊不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求依法确认《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》有效；并判令被上诉人继续履行《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》给付上诉人51平方米的住宅。二、一、二审上诉费由被上诉人承担。主要上诉理由：一审法院认定事实不对、适用法律错误：上诉人是农业户口，自从2001年毕业后，便在拆迁地租房居住，2007年初，上诉人购买了本村村民王振东的100平方米的宅基地，宅基地上原有一排猪舍，上诉人将猪舍扒掉后盖了三间77平方米的平房，居住至动迁时止。2010年此地动迁，因上诉人所盖平房无产权证（因政策所限，无法落户），被上诉人便以上诉人与案外人王振东的买卖协议通过村委会确认后备案，但依据却是上诉人所盖的三间平房，而不是一审判决中第6页所认为的：本案所涉《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》是以原告在青堆子村享有100平方米的宅基地使用权以及其与该村村民王振东补签的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》作为财产依据所形成的权利义务合同关系。上述认为与事实不符。因被上诉人为上诉人办理动迁手续也正是因为有三间平房为依据的，而不是以100平方米的宅基地做依据的。因此一审判决认定事实不清。动迁时，因上诉人没有其他住房，才选择了产权调换，不存在上诉人隐瞒欺诈的行为，双方完全是按照当时的动迁政策通过公开、平等、自愿协商达成的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，上诉人具备平等的主体资格且完全符合一户一宅的文件精神，2012年被上诉人已经履行了给付动迁款的义务，现因被上诉人没有按协议及时给付上诉人因产权调换51平方米的住房，上诉人才起诉到法院的。此案与行政法管辖的范畴有着本质上的区别，并不需复核，本身就是有效的。被上诉人白塔街道答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判。一、本案拆迁补偿协议的组成要件中的100平方米的土地使用权面积取得违反法律规定，双方无产权调换的基础，该合同不具有房屋拆迁补偿调换合同的成立属性，补偿协议不能构成法律意见上拆迁人与被拆迁人法律拆迁的完整性，合同应认定不具有法律效力。二、即使《房屋拆迁补偿安置协议》存在，因违反国家法律强制性规定也应认定为无效。三、涉案《房屋拆迁补偿安置产权调换书》因损害国家利益也应认定无效，一审对此认定事实清楚，应予维持。上诉人在明知其无房屋存在的情况下，将废弃的猪圈作为交易房屋，对此事实上诉人在一审庭审期间予以认可，且其户口并非青堆子村，其无权取得宅基地使用权，其提供虚假的房屋买卖协议的行为，实际上已构成欺诈，一审法院对此认定事实清楚且其领取补偿款的行为损害了国家利益，依据合同法第五十二条的规定，案涉协议也应认定为无效。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。上述事实，有房屋拆迁安置补偿产权调换协议、介绍信、身份证、房屋拆迁补偿安置协议等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是否合法有效的问题。本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》第三十二条规定：符合下列条件之一的，可以申请宅基地；（一）农村村民户无宅基地的；（二）农村村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户，以及三代以上同堂并且已有宅基地低于分户标准的；（三）回乡落户的复退军人和回乡定居的华侨以及港、澳、台同胞，需要建住宅而无宅基地的；（四）宅基地影响村镇建设规划被收回的。结合本案事实，上诉人的户籍地为辽宁省开原市业民镇大冲村，而非被拆迁所在地沈阳市东陵区白塔街道青堆子村，上诉人于2006年购买100平方米的宅基地时，地上附着物仅是废弃的猪圈并无实际的房屋存在。且在拆迁时上诉人并未取得青堆子村集体经济组织成员资格，其亦无权获得该村的宅基地使用权，因此在2010年12月30日，上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁补偿安置协议》时，上诉人在未获得宅基地使用权情况下向被上诉人提供了虚假房屋买卖协议的行为，损害了国家利益，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。”之规定，上诉人与被上诉人所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》应为无效，因此原审法院判决驳回上诉人刘磊的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3105元，由上诉人刘磊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 冬审判员 郑竹玉审判员 相 蒙二〇一五年八月十二日书记员 那萌萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”