（2015）一中民终字第04657号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-08-26
案件名称
谷岩与北京昌科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谷岩,北京昌科物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第04657号上诉人（原审被告）谷岩，男，1962年2月3日出生。被上诉人（原审原告）北京昌科物业服务有限公司，住所地北京市昌平区振兴路21号。法定代表人ＸＸ志，总经理。委托代理人马晓静，女，1978年1月25日出生。委托代理人吴庆梅，北京智深律师事务所律师。上诉人谷岩与被上诉人北京昌科物业服务有限公司（以下简称昌科物业）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第02181号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昌科物业在原审法院诉称：谷岩入住昌科物业服务的昌平区振兴路21号京科苑小区＊＊号后从1999年1月1日起至今未向昌科物业交纳过物业管理费。昌科物业多次催要未果，为维护昌科物业的合法权益，诉至法院，要求谷岩交付1999年1月1日至2014年12月31日期间的物业费8560元，支付自1999年1月1日至2014年12月31日利息损失6384.84元，合计14944.84元，诉讼费由谷岩承担。谷岩在原审法院辩称：一、我希望昌科物业出示我们双方签订的物业服务合同；二、请昌科物业提供起诉书所载明标的的事实依据与法律依据；三、依据民法通则第135条的规定，1999年至2012年期间昌科物业已经过了诉讼时效，法律不再保护；昌科物业说自己多次催缴，请对方出示相应证据。原审法院审理查明：谷岩系北京市昌平区京科苑＊＊号房屋的业主，双方认可该房屋建筑面积为76.5平方米。1998年4月2日，北京市昌平区物价局对北京昌科综合物业中心进行批复：你单位报来物业管理收费的请示收悉。鉴于你单位已取得北京市房屋土地管理局颁发的物业管理资质证书，经研究，同意你单位在对昌平科技园区军都住宅小区进行物业管理中按北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）规定的收费项目、收费标准执行。2004年9月，北京昌科军都住宅小区物业管理委员会（甲方）与北京昌科综合物业中心（乙方）签订物业管理委托合同，合同约定：甲方将位于园区内振兴路21号的军都住宅小区的物业委托给乙方实行统一管理、综合服务……委托管理期限暂定十年，二零零四年九月三日至二零一四年九月三日。2014年9月17日，北京兴昌高科技发展有限公司（甲方）委托北京昌科物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将位于京科苑小区的1-15号楼、33、35、36、38、39号楼的物业，委托给乙方实行统一管理、综合服务……委托管理期限暂定三年，2014年9月3日至2017年9月2日止。谷岩未交纳1999年1月1日至2014年12月31日期间的物业费8560。另查，2010年9月16日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京昌科综合物业中心名称变更为北京昌科物业服务有限公司。原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述及昌科物业提交的名称变更通知、物业委托管理合同、物价局批复、北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法、北京市普通居住小区物业管理收费标准、收费标准公示单等，谷岩提交的北京市物业服务收费管理办法（试行）等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：北京昌科综合物业中心经工商机关核准将名称变更为北京昌科物业服务有限公司，故北京昌科综合物业中心与北京昌科物业服务有限公司实际为同一主体。公民、法人的合法权益应当受到法律保护。昌科物业作为物业服务公司，对谷岩居住房屋进行物业管理，并为谷岩提供了物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务关系。谷岩应当交纳相应的物业费。谷岩拖欠昌科物业物业费的行为，侵害了昌科物业的合法权益。谷岩辩称昌科物业的部分诉讼请求已过诉讼时效，因昌科物业为谷岩提供的服务属持续履行，昌科物业并未存在明显怠于行使权利的情节，故昌科物业的诉讼并未超过诉讼时效。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。昌科物业作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现昌科物业要求谷岩交纳物业费，证据充足，法院予以支持。昌科物业主张的利息损失，法院不予支持。谷岩的抗辩意见，无证据支持的部分，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告谷岩给付原告北京昌科物业服务有限公司一九九九年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业费八千五百六十元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京昌科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。谷岩不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉理由是：1、昌科物业物业收费明细不清、标的不明，与现行法律法规明显相悖；2、昌科物业从未告知过我物业收费标准，也从未进行公示；3、1999年至2012年期间的物业费均已超过诉讼时效，昌科物业未提交任何证据证明其向我催缴过物业费。昌科物业答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意谷岩的上诉请求和理由。本院二审期间，昌科物业向法院提交了物业管理委员会章程、物业管理委托合同书以及协议书，证明北京昌科军都住宅小区物业管理委员会有权委托物业公司对小区进行物业服务，并且其与昌科物业签订了合同。谷岩均不予认可。本院认证意见：昌科物业的上述证据未提交原件，真实性不予确认。本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中昌科物业与北京兴昌高科技发展有限公司、北京昌科军都住宅小区物业管理委员会分别签订合同均属于上述情形，合法有效，上述合同对收费标准已经做出了约定，对谷岩具有约束力。同时，依据本案证据材料，昌科物业收取物业服务费用已经经过了北京市昌平区物价局的批准，并无不当之处。另外，依据昌科物业主张的收费总额计算的年收费额中亦不含中修、大修等缴费项目，与现行收费规定并不违反。谷岩主张其在2004年之前与昌科物业不存在债权债务关系的观点与昌科物业提交的其工作人员与谷岩的通话录音以及北京市昌平区物价局的相关批复文件内容不符合，因此，可以确定昌科物业实际服务期限在2000年之前。关于诉讼时效，因昌科物业为谷岩提供的服务属持续性服务。在服务过程中，物业公司通过电话、上门等方式催缴属于较为常见的主张权利的方式，昌科物业提供的其与谷岩的通话录音即是证明。因此，本院认为昌科物业并未存在明显怠于行使权利的情节，故昌科物业的诉讼并未超过诉讼时效。应予说明的是，小区的物业服务关系到业主切身利益的实现，它既依靠物业公司的良好服务亦需要业主的大力配合。昌科物业应在物业服务中认真听取业主意见及建议，增加与业主之间沟通。业主亦需要合理的看待物业服务，在物业收费较为低廉的情况下，理性的表达自己的诉求，不宜以拒绝全额交纳物业费的方法进行对抗，于此亦会导致物业服务企业力不从心，从而损害更多业主的利益。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费八十七元，由北京昌科物业服务有限公司负担六十二元（已交纳）；由谷岩负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一百七十四元，由谷岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 丁宇翔审 判 员 汤 平代理审判员 王国庆二〇一五年八月十二日书 记 员 刘雅璠 关注公众号“”