（2015）苏中民终字第02754号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-04-28
案件名称
许义康与洪伟、朱菊珍等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洪伟,朱菊珍,许义康,陈敏明
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02754号上诉人（原审被告）洪伟。上诉人（原审被告）朱菊珍。被上诉人（原审原告）许义康。委托代理人谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。委托代理人游澍，江苏政纬律师事务所律师。原审被告陈敏明，现羁押在常州监狱。上诉人洪伟、朱菊珍因与被上诉人许义康、原审被告陈敏明确认合同无效纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2015）虎民初字第1200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年2月18日，许义康（乙方）与陈敏明（甲方）及陈兴根签订《房屋定购合同》一份，合同约定：甲方自愿将座落在苏州市虎丘区阳山花苑三区48幢406室房屋出售给乙方，建筑面积90.823㎡，房屋价款220000元，房价内包含自行车库33号。乙方于2005年2月18日付给甲方购房定金215000元，甲方同意留款5000元作为两证保证金。甲方保证在2005年2月18日前将该房屋完整移交给乙方（包括所有钥匙），同时将户口迁出该房，保证乙方正常使用。甲方领取两证后保证在一星期内交给乙方，过户手续签字完毕后乙方一次性支付留款给甲方，产权过户手续由乙方办理，产权过户税费及手续费由乙方承担。合同另对其他事宜作了约定。合同签订当日，许义康向陈敏明支付购房款215000元，同年11月5日，许义康再向陈敏明支付房款3000元，但房屋一直未办理过户手续。许义康购买上述房屋后，于2005年5月左右将上述房屋交予郭霞林、郭双等人装修并一直居住使用至2013年5月25日。2010年9月29日，陈敏明在江苏省苏州市中新公证处做《委托书公证书》一份，陈敏明将出售位于苏州市阳山花苑三区48幢406室房屋的交易手续委托沈浩桦具体办理，包括托管资金申领手续。2010年10月8日，陈敏明（出卖方）与洪伟（买受方）签订《存量房买卖契约》（编号：苏新契201010080169），合同约定：出卖方自愿将苏州市高新区阳山花苑三区／48／406房屋卖给买受人，房屋价款472000元整，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户。房屋权属核准转移登记后，出卖方按房产交易资金托管有关规定领取房屋价款。出卖方应当于2010年12月1日前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。房屋买卖过程中买、卖双方各自按国家和省市相关规定分别缴纳有关税费。合同最后，洪伟及陈敏明的委托代理人沈浩桦签字。同日，洪伟（借款人）与中国建设银行股份有限公司苏州分行（贷款人）及洪伟、朱菊珍（抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金330000元，借款期限为2010年10月19日至2030年10月19日；贷款人将款项一次划入借款人指定账户，账户名称为：苏州高新区房产交易管理中心，账号为32×××83。担保方式为保证和抵押，抵押财产为阳山花苑三区／48／406。2010年10月11日，陈敏明（甲方）、洪伟（乙方）及苏州高新区房产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》。同日，中介吴立军（账号为62×××27）向洪伟中国建设银行账户（账号为62×××08）转账存入142000元，同日，吴立军又通过洪伟账户又将142000元转至苏州高新区房产交易管理中心托管账号。2010年10月19日，中国建设银行股份有限公司苏州分行放贷330000元，并根据双方借款合同约定付至苏州高新区房产交易管理中心托管账号。2010年10月21日，阳山花苑三区／48／406房产登记至洪伟、朱菊珍名下。2010年10月22日，苏州高新区房产交易管理中心托管账号将房款472000元支付至陈敏明的委托代理人沈浩桦中国建设银行苏州干将支行账户（账号为62×××85）。同日，沈浩桦又将其中372000元转账至吴立军账户（62×××27），并在中国建设银行苏州新区支行申领本票一张，收款人为吴立军，金额100000元。2010年10月23日，陈敏明向吴立军出具《收条》一份，内容为：今收到房款现金470000元，房屋是阳山花苑三区48幢406室，房款已全部结清。一审诉讼中，陈敏明称没有收到上述款项，只收到200000元左右。2011年5月11日14时许，朱菊珍向苏州市公安局虎丘分局浒墅关新区派出所报警，称：其在2010年10月向陈敏明（现已被捕）买了一套阳山花苑3-48-406的房子，并过好户，现准备装修，发现该套房屋已有人入住，且在2005年时陈敏明已将该套房屋卖给了枫桥东浜村的许义康。为此，双方发生争议。2011年9月13日，洪伟、朱菊珍作为原告向原审法院提起诉讼，请求法院依法判决：许义康立即从苏州市虎丘区阳山花苑三区48幢406室房屋内迁出；许义康承担房屋使用费人民币10000元（暂计算至2011年8月21日，实际金额从2010年10月21日起，以每月1000元的租金标准计算至一审判决日止）。该案诉讼中，许义康于2013年5月25日要求房屋实际使用人郭双、郭霞林等人搬出讼争房屋。2013年6月9日，洪伟、朱菊珍撤回起诉。后，许义康向原审法院提起本案诉讼。另查明：洪伟、朱菊珍在购买上述房屋过程中没有实地查看过房屋的具体情况，也没有按合同约定支付过相关的税费。一审诉讼中，朱菊珍、洪伟承认房屋实际成交价为372000元，而在2014年1月10日之前一直称房屋成交价为472000元。另外，其也未提供向陈敏明支付房款42000元的相关证据。关于首付款142000元的支付问题，洪伟存在多次虚假陈述，分别为：2012年12月27日，洪伟称：2010年10月中旬，支付给吴立军142000元现金，这142000元中我自己本身有80000元，还有62000元是问我母亲和我阿姨那里借来的。2013年11月21日，洪伟称：第一笔钱是在狮山路上的建行划了142000元，陈敏明也写了一张收条给我的。2014年11月4日，洪伟承认首付款142000元是吴立军操作的，具体数额不清楚，钱也不是我的。洪伟、朱菊珍提供的证据显示其自2013年7月起才开始还贷（洪伟提交了2013年7月至2014年2月、2014年4月至11月的还款凭证），而之前的贷款由中介吴立军归还，期间约有2年多之久。对于还款的期间及原因，吴立军于2013年11月21日称：我本人于贷款过后4个月就开始还贷，至目前为止，我已经还了2年左右贷款，洪伟也要求我在诉讼过程中还贷，并承诺将来胜诉后还钱，从2013年6、7月份后一直由洪伟还贷。一审诉讼中，陈敏明称并没有将房屋已出卖给许义康的事实告知洪伟、朱菊珍。原审原告许义康的诉讼请求为：确认陈敏明与洪伟签订的《存量房买卖契约》无效。原审法院认为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。但是本案中，第一、洪伟、朱菊珍主张双方是真实的房屋买卖关系，但是在购买房屋过程中却并未实地查看房屋，了解房屋的具体位置、装修、居住情况，并且至今并未实际交房；第二、洪伟陈述合同重要条款之房屋成交价款前后不一、相差较大，却无法予以合理解释；第三、洪伟最终虽称房屋真实成交价为372000元，但除了银行发放的330000元贷款，其并未提供相关证据证明向陈敏明支付了余款42000元；第四、洪伟未付142000元房屋首付款，却故意编造首付款资金来源及如何支付给陈敏明的细节，以混淆是非，上述细节与实际资金托管流程相差甚远；第五、房屋存在抵押贷款，洪伟作为买房人及抵押贷款的借款人于贷款过后近两年半才开始还贷，之前一直由吴立军负责归还贷款（贷款之初四个月除外），吴立军和洪伟对此无法作出合理解释；第六、合同约定买卖过程中买、卖双方各自按国家和省市相关规定分别缴纳有关税费，但洪伟、朱菊珍却并未缴纳过任何税费，所有税费均由中介吴立军支付，吴立军和洪伟对此无法作出合理解释。综合上述事实，原审法院有理由对洪伟、朱菊珍辩称自己与陈敏明之间存在真实的房屋买卖合同关系产生合理怀疑。结合涉案《存量房买卖契约》的另一方缔约人陈敏明在诉讼中始终坚称双方约定的是以过户的形式办理贷款，不是真实房屋买卖，故原审法院认为陈敏明与洪伟、朱菊珍之间并无买卖房屋的真实意思。因此，双方签订的所谓《存量房买卖契约》因缺乏真实意思表示而并不成立，更不具有法律效力。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，一审法院判决：陈敏明与洪伟签订的《存量房买卖契约》无效。案件受理费80元，财产保全费1620元，合计1700元，由陈敏明、洪伟负担。上诉人洪伟、朱菊珍不服上述民事判决，向本院提出上诉称：上诉人通过房产中介买房在主观上是善意的，并且按照市场价支付了全部购房款，具有真实的意思表示。请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人许义康答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原审被告陈敏明未答辩。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从已查明的事实来看，本案属于典型的“一房二卖”案件，“一房二卖”是指业主将同一房屋先后出卖给不同的买受人。本案中，陈敏明先将涉案房屋出卖给许义康并交付了房屋，许义康支付了绝大部分218000元房款（房款总价220000），陈敏明还承诺领取两证后保证在一星期内交给许义康。综合以上情况，可以证明陈敏明、许义康各自履行了相应的合同义务，双方具有房屋买卖的真实意思表示，对于真实且已完成的交易应予以保护。虽然陈敏明后来又签订协议将涉案房屋出给洪伟，但陈敏明在一审诉讼中始终坚称双方约定的是以过户的形式办理贷款，不是真实房屋买卖，再结合陈敏明未将房屋交付给洪伟、洪伟未提供其支付房款的确切证据、洪伟故意编造首付款资金来源及支付细节、案外人吴立军负责归还贷款以及洪伟并未缴纳过任何税费等因素，一审判决关于陈敏明与洪伟、朱菊珍之间并无买卖房屋的真实意思、双方签订的《存量房买卖契约》因缺乏真实意思表示不具有法律效力的认定并无不当。洪伟、朱菊珍的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由洪伟、朱菊珍负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年八月十二日书记员 杨颖颖 来源：