（2015）闵民一（民）初字第2275号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2016-01-05

案件名称

上海市闵行区春申复地城(一期)业主委员会与上海爱德华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会,上海爱德华物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第八十条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2015）闵民一（民）初字第2275号原告上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人杨宪忠，主任。委托代理人蔡定忠。委托代理人徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被告上海爱德华物业管理有限公司，住所地上海市崇明工业园区。法定代表人刘晨光，董事长。委托代理人陈霞。委托代理人董沪众。原告上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会与被告上海爱德华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理。本案因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会的负责人杨宪忠及其委托代理人蔡定忠、徐明政，被告上海爱德华物业管理有限公司的委托代理人陈霞、董沪众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会诉称，被告原系被告所在小区的物业服务企业，但已于2014年6月30日双方终止合同关系，但被告至今未返还原告有关费用。故原告只得起诉来院，要求被告向原告归还1、2012年7月至2013年12月31日止小区公益性收入和按实结算结余款518，918元；2、业主大会共管账户余额169，484元；3、2014年1月至4月公益性收入和按实结算余款15，153.97元；4、2014年5月至6月公益性收入余额79，114.7元；5、2014年5月至6月按实结算余款164，661.91元；6、2014年1月至6月地下停车费126，000元。共计1，073，332.5元。被告上海爱德华物业管理有限公司辩称，原告诉请1中2012年7月至2013年12月小区的公益性收入和按实结算余款在除去地下停车库的收益244，476元后，余款应为274，442元应归原告所有；原告诉请2中共管帐户中的钱款同意归原告所有；原告诉请3、4、5系叠加计算，数额计算错误，实质是原告倒欠被告；原告诉请6中的地下停车费，因同样不属小区公益性收入范围，且开发商亦同意归其方所有，故原告要求被告返还此项诉请亦是不合理。经审理查明，2012年6月26日，原告与被告签订物业服务合同，约定自2012年7月1日起至2014年6月30日止，由被告对原告所在小区实施物业服务，还约定了共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用为0.675元／月／平方米（多层及小高层二楼及以上），0.125元／月／平方米（多层及小高层的一楼）；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用实施单独列帐，按实结算，盈余或者亏损均由业主享有或者承担；机动车地面停车位均属全体业主共有、共用。车位使用人应按150元／个／月标准向被告缴纳停车费。被告从停车费中按30%的标准计提停车管理费（含管理人员成本及相关耗材等运行成本），其余70%作为小区公共收益归全体业主享有，相关税费各自承担；机动车地下车库（即民防工程）目前收费标准为300元／个／月，停车管理服务费的计提标准等相关事宜由被告方与产权所有人另行洽淡约定；物业服务费中按实结算部分，即“共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用”，每月按时结算时结余或不足的处理方式：结算结余的，转入下个月继续使用，依此类推；结算不足的，以小区公共收益或维修资金补足，每月结清等内容。同时补充协议中还约定所有公益性收入（含地面停车费、广告收入等）必须先一次性全额存入单独开设的专用银行帐户，设独立帐本。专用银行帐户由原告、被告共管（在银行共同预留印鉴）等内容。2014年6月20日，原告发函被告，表示不再续聘被告。2014年6月30日，原、被告及上海佳信物业管理有限公司（小区现物业）三方签订备忘录，明确被告同意于2014年6月30日合同期满退出春申复地城（一期）小区，并承诺放弃向业委会追究未提前三个月通知之责任的诉求。2014年6月30日，被告正式撤离小区。诉讼中，经过对帐，原告明确自2014年1月起至2014年6月底对公益性收支及按实结算项目尚欠被告13，528.73元，故撤回本案第3、4、5诉讼请求；而被告认为上述期间公益性收支及按实结算项目尚欠被告285，512.19元，与原告第一项诉请折抵后亦无需再支付原告。以上事实，由原告提供的物业管理服务合同、补充协议、关于物业合同签约事宜的联络函回复、通知、2006年6月20日函、停车费公共设施收益统计表，被告提供的汇总表、财务资料、贷款凭证、工作联络单、财务账簿等及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，小区地下车库产权属开发商所有，且根据原、被告的物业服务合同，小区地下车库停车管理服务费等系属于被告及开发商另行约定事项，故本院认为原告主张的2012年7月至2013年12月的公益性收入和按实结算余款在扣除地下车库停车费244，476元，即余额274，442元应由被告支付原告；同理原告要求被告返还2014年1月至6月地下停车费126，000元本院不予支持。原、被告共管帐户内的钱款数额双方确认一致，被告也同意返还，本院予以认可。2014年1月至2014年6月期间小区公益性收支及按实结算项目，其中双方有争议的支出费用即被告主张的未收到地面停车费中需收取30%的管理服务费、工程人工成本费、到期合同经济赔偿金及保安员工住院费及工资亦要从上述项目中扣除，因被告的上述意见均缺乏合同及法律依据，本院难以采纳。本院经审核确认上述项目中应为原告尚欠被告13，769.53元，直接从被告应付原告款项中折抵。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，判决如下：一、被告上海爱德华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会2012年7月至2014年6月小区公益性收入和按实结算结余款共计260，672.47元；二、被告上海爱德华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助将双方共管帐户内余额169，484元支付原告上海市闵行区春申复地城（一期）业主委员会；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，945.99元，由原告负担8，945.99元，被告负担6，000元（于本判决生效后直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　宋韧弘人民陪审员　　樊　燕人民陪审员　　张秉馨二〇一五年八月十二日书　记　员　　赵　磊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。二、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。……受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。关注公众号“”