（2015）翔民初字第1315号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-04
案件名称
厦门翔发物业服务有限公司与许金化租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
厦门市翔安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门翔发物业服务有限公司,许金化
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2015）翔民初字第1315号原告厦门翔发物业服务有限公司，住所地厦门市翔安区翔安商城春江里66号楼202。法定代表人叶炎坤，负责人。委托代理人余清凉、谢朝燕，福建银江律师事务所律师。被告许金化，男，1974年10月4日出生，汉族，住厦门市翔安区。原告厦门翔发物业服务有限公司（以下简称翔发物业公司）因与被告许金化租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年5月15日立案受理，依法由审判员张薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翔发物业公司的委托代理人谢朝燕、被告许金化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔发物业公司诉称，根据厦门市翔安区人民政府（2007）90号专题会议纪要精神，包括被告承租店面在内的厦门火炬（翔安）产业区生活配套区约14万平方米的房产优先安排由祥吴社区、蔡厝社区配售认购，剩余部分作为区统筹房产，在业主单位未接管之前，租金收入由新区物业公司代管，同时负责相应的物业管理工作。2008年4月，厦门翔安区新店镇蔡厝社区居委会、厦门翔安区新店镇祥吴社区居委会与原告签订代理租赁协议，约定上述两社区居委会将其所有的总建筑面积约11万平方米房产全权委托原告统一代理租赁及与代理租赁有关事宜进行经营管理，具体权限包括并不限于以原告名义与承租人签订、履行租赁合同，收取房屋押金、租金、物业管理费等费用，代理期限自2008年4月10日至2013年4月9日止，原告经营过程中如承租人违约需经诉讼途径解决，原告有权以其名义向承租人主张权利。2013年4月双方又签订补充协议将代理期限延长至2014年4月9日止。被告许金化是春江里41号202房屋的承租人，其与翔发物业公司签订合同约定了租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费的收费标准，水电费（含公摊）收费标准按物价部门核准的价格执行，上述费用每季度支付一次，合同签订三日内支付首期费用，本期费用期满前15日缴交下期费用。若承租人逾期未缴纳费用，出租人有权按所欠金额作为基数收取每日3%的滞纳金。被告入住后，长期拖欠租金、物业管理费等，经翔发物业公司多次催讨后，许金化曾多次承诺会按时缴交，但时至今日仍未付款。合同到期后也至今未向翔发物业公司返还房屋。为维护原告的合法权益，故翔发物业公司请求法院依法判令：1、被告立即腾空位于翔安区春江里41号202房屋，并向原告交还；2、被告立即向原告支付2009年9月1日至2011年8月31日期间尚欠的租金31128元、物业管理费3113元、公共维修金934元、垃圾处理费72元及自2011年9月1日起至实际交还店面之日止的占用费（参照合同约定的租金标准1297元／月计算，暂计至2014年9月1日为46692元）；3、被告立即向原告支付2009年9月1日至2011年8月31日期间尚欠的代缴水电费6884元；4、被告立即向原告支付上述款项的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，以每期（一季度为一期）所欠的费用为基数，自每期逾期之日起计算至实际付款之日止）；上述暂合计88823元；5、本案诉讼费由被告承担。被告许金化辩称，原告的诉求已经超过诉讼时效，不应得到支持。诉争的202房屋是与106、107店面配套的宿舍。当时有约定店面经营范围，但原告翔发物业公司没有按约定履行，后来店面没办法经营，202房屋也就没有使用了。该房屋已经清空，到期时就还给原告了，钥匙也已经归还给翔发物业公司了。该房屋原来有交过租金，是和店面一起缴交的，没有区分具体交的钱是哪个店面或房屋的租金。本院经审理查明，2009年11月12日，厦门翔安新区物业服务有限公司与被告许金化签订《租赁合同》（合同编号：XQWY（2009）SPZ-259）一份，约定甲方（厦门翔安新区物业服务有限公司，下同）将位于厦门市翔安区春江里41号202共1套房屋（以下简称“该物业”）出租给乙方（许金化，下同）。该物业面积共129.7平方米。合同约定租赁期限自2009年9月1日起至2011年8月31日。合同第三条租金、相关费用及付款方式中约定：“1、租金为人民币10元／平方米／月，计1297元／月。……租金每季度支付一次，乙方在本期租金期满前15日支付下期租金。……3、物业交付使用之日起，乙方向甲方交纳物业管理费、公共维修金、垃圾处理费等费用；乙方使用的水电（含公摊）、燃气、有线电视、网络、通讯等产生的费用由乙方支付。物业管理费标准：多层住宅0.6元／平方米／月，……公共维修金标准：多层住宅0.2元／平方米／月，……垃圾处理费统一为3元／户／月。物业管理费、公共维修金、垃圾处理费每季度支付一次，本期费用期满前15日缴交下期费用。”合同第七条违约责任中约定：“2、乙方逾期交付租金及相关费用的，除应及时如数补交应缴费用外，还应支付逾期每日3%（按乙方所欠的金额作为基数计算）的违约金……”。另查明，根据2007年10月15日厦门市翔安区人民政府（2007）90号会议纪要载明：“火炬生活配套区14万平方米的房产优先安排由环东海域15个退养渔村和‘同发展、共富裕’项目22个村（由农林水利局作为代理业主）、祥吴社区、蔡厝社区配售认购，剩余部分作为区统筹房产。……在业主单位未接管之前，其租金收入由新区物业公司开设专户收储代管，同时负责相应的物业管理工作。”2008年4月29日，厦门翔安新区物业服务有限公司与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁合同》约定自2008年4月10日起至2013年4月9日止，由厦门翔安新区物业服务有限公司代理厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会统一租赁并代理租赁相关事宜进行经营管理。2013年4月10日，翔发物业公司再次与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁补充协议》，约定原《代理租赁合同》期限延长一年至2014年4月9日。2015年1月30日，翔发物业公司再次与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁补充协议（2）》，约定原《代理租赁合同》期限再延长至2015年12月31日。又查明，2011年5月2日，厦门翔安新区物业服务有限公司更名为厦门翔安国投物业服务有限公司；2012年6月6日，厦门翔安国投物业服务有限公司更名为厦门翔发物业有限公司。再查明，原告翔发物业公司因被告许金化未缴纳讼争房屋租金等费用，于2014年5月28日向本院起诉，后翔发物业公司于2014年6月19日向本院申请撤诉。2014年9月11日翔发物业公司再次诉至本院，后又于2014年11月12日申请撤诉。上述事实，有原告翔发物业公司、被告许金化陈述在案的庭审笔录、原告提供的厦门市翔安区人民政府（2007）90号专题会议纪要、代理租赁协议、代理租赁补充协议、代理租赁补充协议（2）、准予变更登记通知书、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、租赁合同、（2014）翔民初字第1195号民事裁定书、（2014）翔民初字第1966号民事裁定书等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。本院认为，原告翔发物业公司与被告许金化签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。当事人对于自己享有的合同权利应当及时主张，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效为二年，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。原告举证的关于申请分期支付欠费的申请报告系2009年7月签订的，与本案不具关联性，本院不予采信，2012年6月4日许金化出具的《承诺书》亦未载明包含本案讼争的202房屋的费用，与本案亦不具有关联性，本院亦不予采信，原告举证的收款通知书未能证明已经送达被告，且被告许金化亦对此予以否认，本院对此不予采信。原被告签订的租赁合同约定的租期为2009年9月1日至2011年8月31日止，原告翔发物业公司于2014年5月28日才第一次向法院起诉，原告翔发物业公司不能举证证明其在一年的租金诉讼时效期间及二年的普通诉讼时效期间内，有向被告许金化主张过权利，许金化主张其诉讼时效已过的抗辩理由成立，故对原告诉求被告支付租赁期间的租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费、水电费等费用的诉求本院不予支持。对于原告主张的自2011年9月1日起的占用费，原告并未能举证证明被告在租赁期限到期之后仍有占用讼争房屋的行为，故对原告诉求占用费的诉求本院不予支持。对于原告主张被告腾空讼争房屋并交换给原告的诉求，原告并无证据证明被告租赁期限到期之后仍有占用讼争房屋，且被告已明确该房屋已经腾空，租赁期限已届满，原告可自行收回讼争房屋。至于翔发物业公司主张的违约金问题，因原告主张的费用均已超过诉讼时效，故违约金部分本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告厦门翔发物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费2021元，因适用简易程序审理，减半收取为1010.5元，由原告厦门翔发物业服务有限公司负担，款限于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 张 薇二〇一五年八月十二日代书记员 陈雅静附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度“”