（2015）石民初字第2480号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-18
案件名称
张培源与新疆金屋源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石河子市人民法院
所属地区
石河子市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张培源,新疆金屋源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第2480号原告张培源，男，1985年11月15日出生，汉族，无固定职业。委托代理人程冬丽，新疆天众律师事务所律师。被告新疆金屋源房地产开发有限公司，住所地：兵团石河子国家农业科技园5号。法定代表人朱丽，该公司董事长。委托代理人王宏诣，新疆君正律师事务所律师。原告张培源与被告新疆金屋源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法由审判员刘忠军担任审判长，与代理审判员花蔺、高芳芳组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人程冬丽、被告的委托代理人王宏诣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的北泉镇锦绣花园商品房，约定被告向原告交付该房的截止日期为2013年11月15日。被告直到2013年12月23日才交付房屋。按照合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。按此约定，被告违约38天，已交房款为345729.7元，被告需赔偿的违约金为6568.9元。故原告诉至法院，要求被告支付违约金6568.9元（345729.7元×38天×日万分之五），要求被告按照合同约定办理房产证，并承担本案诉讼费及送达费。被告辩称：我公司与原告签订房屋买卖合同属实。2013年12月21日，我公司向原告实际交房。原告主张的逾期交房的违约金过高，请求法院予以调整，且造成晚交房的责任不在我公司，综上，我公司仅同意按照银行存款利率计算违约金，按照35天计算，即944.84元（345729.7元×2.85%÷365天×35天）。我公司同意协助原告办理房产证。经审理查明：2013年4月25日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订商品房预售合同一份，约定：一、出卖人以出让方式取得位于北泉镇锦绣花园的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：锦绣花园20栋；二、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为石河子市房产管理局；三、买受人购买的商品房为第20栋3单元310号房；四、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3610元，总金额346957元；付款方式及期限：客户于2013年3月11日付房款176957.1元，剩余170000元办理银行按揭；五、交付期限：出卖人应当在2013年11月15日前，将经验收合格商品房交付买受人使用；六、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。同日，被告办理备案登记，显示房价为346957.1元。2013年12月21日，被告向原告交付涉案房屋。2015年1月15日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订商品房买卖合同补充协议。协议约定：交房时，面积差额多退少补，预测面积96.11㎡，实测面积95.77㎡，应退人民币1227.4元。原告向被告实际交付购房款345729.7元（346957.1元－1227.4元）。上述事实有原、被告陈述，商品房预售合同、商品房预售合同签约证明和预售合同备案登记表、商品房买卖合同补充协议、购房款发票等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”合同订立后，原告按约交纳了购房款，被告理应按约向原告交付房屋，并协助原告办理房屋产权登记手续。庭审中，被告同意协助原告办理房屋产权登记手续，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故对原告要求被告按合同约定协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，违约金的数额是多少。双方签订的商品房买卖合同约定被告应于2013年11月15日之前向原告交付房屋。庭审中，原、被告均认可被告实际向原告交付房屋的时间为2013年12月21日，被告亦认可存在逾期交房的违约行为，但抗辩逾期交房时间为35天（2013年11月16日至2013年12月21日），因双方签订的合同约定“出卖人逾期交房的违约责任：……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，故本院对被告该抗辩理由予以采纳。被告抗辩双方约定的违约金数额过高，请求法院予以减少，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在本案中，原告的实际损失以2013年中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率5.6%为基础计算为宜，因此，本院对原告要求被告支付违约金6568.9元的诉讼请求，予以部分支持，数额为1882.3元（345729.7元×5.6%÷12个月÷30天×35天（2013年11月16日至2013年12月21日）］。被告抗辩逾期交房系建设方的原因，但被告未提供证据予以证实，且被告与建设方之间的关系是另一法律关系，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告新疆金屋源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张培源违约金1882.3元；二、被告新疆金屋源房地产开发有限公司协助原告张培源办理石河子北泉镇锦绣花园第20栋3单元310号房屋的产权登记手续；三、驳回原告张培源其余诉讼请求。案件受理费50元，送达费90元，合计140元（原告已交纳），由被告新疆金屋源房地产开发有限公司负担，与前款一并给付原告张培源。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。审 判 长 刘忠军代理审判员 花 蔺代理审判员 高芳芳二〇一五年八月十二日书 记 员 王玉霞 搜索“”