（2015）瑶民一初字第02921号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-03-18
案件名称
合肥公交集团有限公司与徐海生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥公交集团有限公司,徐海生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十八条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第02921号原告：合肥公交集团有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：彭立煌，该公司董事长。委托代理人：牛传强，该公司员工。被告：徐海生，男，1978年10月6日出生，汉族。委托代理人：邓传信，合肥市少荃法律服务所法律工作者。委托代理人：邓家红，合肥市少荃法律服务所法律工作者。原告合肥公交集团有限公司诉被告徐海生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理，依法由代理审判员周燕平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥公交集团有限公司委托代理人牛传强，被告徐海生委托代理人邓传信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合肥公交集团有限公司诉称：1988年，因合肥市蚌埠路改造，合肥市政府在东二十埠征地4.23亩，划拨给合肥公交集团建设2路车终点站。随后，我公司在该划拨土地上盖起了一幢二层建筑。1999年4月，我公司与安徽新长江集团投资有限公司签订房地产互换协议，将4.23亩土地以及附属二层建筑物与对方位于长江批发市场西北角的一栋三层楼以及附属停车场互换。本案涉及的合肥长江东路27号房屋即交换而来。我公司未办理房产证。由于房屋富余，我公司于2011年1月1日和彭清荣签订房屋租赁合同，将该站房一楼房间租给其经营，租期为2011年1月1日至2013年12月31日。在租赁期间，彭清荣未经我公司允许，私自将所租房屋转让给亲戚徐海生经营。由于我公司自身需使用上述房屋办公，租期期满前后，我公司多次向徐海生表示合同到期后不再续租，要求其在租赁期满后返还房屋。但徐海生一直未归还房屋，也未支付房屋租赁费用。为保护自身合法权益，现提起诉讼，请求判令：一、被告徐海生立即返还原告合肥公交集团有限公司房屋；二、被告徐海生给付原告合肥公交集团有限公司房屋租赁费19200元（暂自2014年1月1日起按照每月租金1200元计算至2015年4月30日，后期租金按每月1200元自2015年5月1日计算至实际交房时止）；三、本案诉讼费用由被告徐海生承担。徐海生辩称：合肥公交集团有限公司诉我租赁合同纠纷一案不成立。理由：合肥公交集团有限公司是和彭清荣签订的房屋租赁合同，房屋是彭清荣租赁的，彭清荣一直在交纳了房屋租赁费用和水电费用。我没有与合肥公交集团有限公司签订租赁合同，我和彭清荣是亲戚，我帮彭清荣打工。彭清荣在租赁的房屋中开设的蛋糕店生意差，我私自使用该租赁房屋经营。现本案所涉房屋中经营的店铺系彭清荣投资开设，该店虽工商登记的经营者是我个人，但该登记取得并不合法。故合肥公交集团有限公司起诉我没有事实与法律依据，请求法院依法驳回合肥公交集团有限公司的诉请。经审理查明：1989年8月4日，经公交公司向合肥市规划管理处申请建造东二埠车站站房，站房长16.74m，宽9.34m，与蚌埠路平行布局，北沿距蚌埠路中心线25.3m，总占地4.23亩【原蚌埠路（现更名为长江东路）车行道路幅宽45米】。1999年4月12日，原告合肥公交集团有限公司（原名称为合肥市公共交通总公司，后更名为合肥公交集团有限公司）与长江集团公司签订《房地产互换协议》，约定，根据长江集团公司要求，长江集团公司位于长江批发市场西北角新建一栋三层楼房及停车场（新2路车站），现需调换合肥公交集团有限公司位于长江批发市场东北角一栋二层调度楼及停车场（原2路车站），经双方协商，达成如下协议：“1、双方房屋和停车场相互调换，互不补偿，无任何牵挂。2、换房时双方应保证房屋及水电等设施完好，若有损缺，原产权人应负责修复……”。之后，双方交换房屋和停车场使用，合肥公交集团有限公司对长江集团公司位于长江批发市场西北角新建一栋三层楼房及停车场实际占用使用至今，双方未办理相关权属变更登记。2011年1月1日，合肥公交集团有限公司与彭清荣签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给彭清荣，双方约定：租赁期为叁年，自2011年1月1日至2013年12月31日止。每月租金1200元，年租金14400元，签订合同时缴纳租房保证金4320元，合同期满后全额退还本金。合同还约定：合同期满后，租赁双方及时办理交接手续，承租方如需继续续租，应提前1个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权。未经合肥公交集团有限公司同意，彭清荣不得将承租房擅自转租、转让、转借、分组或改变用途。彭清荣未征得合肥公交集团有限公司同意，连续三个月不交租金的，除补交租金、违约金外，合肥公交集团有限公司有权解除房屋租赁合同。彭清荣在租赁期间将房屋转给徐海生经营。徐海生在合肥市工商行政管理局注册登记合肥市瑶海区宫廷桃酥王经营部并取得个体工商户执照。合肥公交集团有限公司当庭认可：其知道彭清荣将租赁房屋转租给徐海生的事实，并未阻止，合肥公交集团有限公司收取徐海生交纳的房屋租赁押金2000元，并收取其交纳的2013年12月31日之前房屋租赁费。上述事实，有合肥公交集团有限公司提交的合政地（1988）120号文件、合肥市城市建设重点工程指挥部市政工程办公室与肥东县人民政府的征地协议书、合规管字第民126号建筑执照、判决书两份、《房屋租赁合同》以及双方当事人当庭陈述载卷佐证，足以证明。本院认为：合肥长江东路27号三层建筑物系合肥公交集团有限公司与长江集团公司互换而来，双方虽未办理相关产权变更手续，但合肥公交集团有限公司在双方签订《房地产互换协议》后就对该三层建筑合法占有使用。2011年1月1日，合肥公交集团有限公司与彭清荣签订的《房屋租赁合同》中约定将建筑物租赁给彭清荣，房屋租赁到期时间为2013年12月31日，该合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行权利和义务。徐海生称本案所涉房屋中经营的店铺个体工商登记在自己名下，但实际投资人是彭清荣，因其未提交证据证明，本院对该意见不予采纳。合肥公交集团有限公司明知彭清荣租赁期间将租赁房屋转租给徐海生，但未阻止并收取徐海生交纳的房屋租赁押金2000元和2013年12月31日前的房屋租赁费，应认定合肥公交集团有限公司对转租行为认可。现彭清荣与合肥公交集团有限公司签订的房屋租赁合同租赁期限届满，合肥公交集团有限公司要求徐海生交还出租房屋符合相关法律规定，徐海生应当在2014年1月1日前将租赁房屋交还。由于被告徐海生未按时交还房屋，对逾期期间应支付房屋使用费，该费用可参考彭清荣与合肥公交集团有限公司2011年1月1日签订的合同约定的房屋租赁费用1200元计算。合肥公交集团有限公司当庭自认收到徐海生交纳房屋租赁押金2000元，徐海生对此未发表意见也未提交证据，本院确认其交纳的房屋租赁押金为2000元。庭审中合肥公交集团有限公司同意在徐海生交纳的押金在房屋返还后在其应付使用费用中充抵，故本院确认该款在徐海生应支付合肥公交集团有限公司后期房屋租赁费中予以扣除。为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条、二百二十四条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条、第18条之规定，判决如下：一、被告徐海生于本判决生效之日起十日内将房屋返还原告合肥公交集团有限公司；二、被告徐海生于本判决生效之日起十日内给付原告合肥公交集团有限公司房屋租赁费17200元（暂自2014年1月1日起按照每月1200元计算2015年4月30日，扣除徐海生交纳的2000元房屋租赁押金，后期房屋租赁费按每月1200元自2015年5月1日计算至徐海生实际交房时止）；三、驳回原告合肥公交集团有限公司其它诉请。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币280元，本院减半收取人民币140元，由被告徐海生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 周燕平二〇一五年八月十二日书 记 员 冯 叶附：法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。二百二十四条、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第18条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 来源：百度搜索“”