（2015）浦民一（民）初字第23535号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-09-26

案件名称

余江林与王振华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2015）浦民一(民)初字第23535号原告余江林。委托代理人陈胜，上海大吉律师事务所律师。被告王振华。区康桥镇沿南村XXX号。原告余江林与被告王振华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告余江林及其委托代理人陈胜、被告王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余江林诉称，2014年8月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告将上海市浦东新区康桥镇沿南村XXX号西面约300平方米房屋(以下统称系争房屋)出租给原告，租赁期从2014年10月1日起至房屋拆迁时止，前三年租金为人民币4万元(以下币种相同)，先付后用。签约当日，原告向被告通过支付宝支付4万元租金，之后便开始装修。至2014年9月底，原告装修几近完毕，未料系争房屋被强制拆除。原告多次找被告协商退还租金及原告装修损失问题无果，故向法院提起诉讼，要求：1、判令被告退还原告租金4万元并赔偿原告装修损失44,000万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告王振华辩称，原告承租系争房屋后并未进行装修，而是将房屋进行了隔断，城管来检查要求拆除，被告也提出要求原告拆除，但原告置之不理，导致城管于2014年9月底将原告在房内做的隔断及系争房屋一并拆除了。被告出租给原告的系争房屋为违章搭建，即搭建在被告房屋上海市浦东新区康桥镇沿南村XXX号西面旁，约300平方米。被告认为，系争房屋搭建好已经一年，都未被拆除，就是原告在房屋中随意搭隔断导致系争房屋被拆除，被告的损失很大，由此不同意退还租金。另外，被告知道原告是卖衣服的，也同意原告进行装修，但并未同意原告对房屋进行隔断，被告认为隔断并非装修，由此产生的隔断损失，与被告无关，亦不同意赔付。经审理查明，系争房屋为被告王振华自行搭建。2014年8月18日，以被告王振华作为租赁方(甲方)与原告余江林作为承租方(乙方)就系争房屋签署租赁合同，约定租赁时间自2014年10月1日起直到房屋拆迁；前三年租金为4万元，三年后租金为48,000万元，先付后使用；未经甲方允许，乙方不得擅自改变房屋外结构，乙方可对房屋内部进行装修；……。租赁合同签订后，原告余江林向被告王振华支付租金4万元。随后，原告就系争房屋内部进行隔断。2014年9月底，系争房屋作为违章搭建全部被相关部门拆除。原告余江林表示，房屋内装修内容是针对隔断的。为此其与上海泰居装饰工程有限公司签署《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，合同价款为88,000元。原告已支付预付装修款44,000元，其中材料花费18,000余元，因系争房屋在装修期间被拆除，上海泰居装饰工程有限公司拒绝退还已收装修款。被告王振华认为，上述对房屋的隔断并非装修，就原告隔断发生的费用与其无关，且相关费用发生并非正规发票，关于上述金额不予认可。以上事实，由《房屋租赁合同》、支付宝付款凭证、照片等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的系争房屋为原告自行搭建，并无相关合法权属证明，因而双方就系争房屋所建立的租赁合同应属无效。合同无效为自始无效。被告将自行搭建的房屋出租给原告使用，其存在过错；原告承租系争房屋时，亦未尽必要的审核注意义务，也存在一定过错。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错程度承担相应的责任。系争房屋在双方租赁期尚未开始前就已行拆除，原告并未实际使用系争房屋，由此原告所支付的4万元，被告应予返还。另外，根据双方租赁合同的约定，被告同意原告对系争房屋进行装修，双方共同确认原告在房屋中进行了隔断，被告认为对房屋进行隔断不属于装修的范畴，并无依据，目前因系争房屋已行拆除，但客观上，原告确实进行了装修，就相关装修损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担，因考虑到原告装修并未完毕即被拆除，也未进行过装修金额的结算，具体数额由本院根据系争房屋的面积、双方描述的装修情况及过错责任等酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：一、原告余江林与被告王振华于2014年8月18日订立的《房屋租赁合同》无效；二、被告王振华应于本判决生效之日起十日内返还原告余江林房屋租金4万元；三、被告王振华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告余江林装修损失1万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,900元，减半收取计950元，由原告余江林负担425元，被告王振华负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　张盈二〇一五年八月十二日书　记　员　　刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。???二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条??出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条??承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。???三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”