（2015）济民终字第1338号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-01-05
案件名称
陈某与李某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李某,陈某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第1338号上诉人（原审被告）李某。委托代理人张某。被上诉人（原审原告）陈某。上诉人李某因租赁合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2014）邹民初字第2600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2013年8月30日，原告租赁被告位于邹城市岗山路人民影院北侧犇瑞台球娱乐会所楼梯下房屋。2013年9月1日原告陈某（乙方）与被告李某（甲方）签订房屋合同一份，该合同由原告打印后，被告签名。合同载明“一、乙方在签订本合同之前，应向甲方交纳贰仟陆百元（2600）元的门面押金，该押金不得用来抵减门面租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）。二、、、、、、。三、门面租金共贰万贰仟元（22000元），乙方必须先交钱后租房，每年提前1月内付次年房租。房租随市场行情调动，决不允许拖欠，如有拖欠，则甲方有权收回门面另行出租”。2014年7月31日，双方终止房屋租赁。2014年8月2日，原告依据合同第一条，向被告索要租房押金2600元，双方为此发生纠纷并报警，邹城市公安局站东派出所调解未果，原告于2014年8月4日诉至本院。同时查明，原被告在履行合同支付租金时，未出具书面收据。原审法院认为，原告陈某与被告李某签订的租赁合同为有效合同。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告租赁被告的门头房，依照双方的合同约定，履行了其交纳押金并支付租金的义务。租赁解除后，被告依照合同约定，应当返还押金。因此，原告要求被告返回押金2600元，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决：被告李某自本判决生效之日起十日内向原告陈某返还房屋租赁押金人民币2600元。宣判后，上诉人李某不服一审民事判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审民事判决并予以改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，是被上诉人陈某严重违约，没有履行交纳押金的合同义务。一、原审判决认定事实不清，证据不足，错误分配举证责任，导致认定事实错误。1、原审判决认定被上诉人陈某履行支付租金和交纳押金的义务，其仅依据双方签订的房屋合同的约定，就主观上认为被上诉人陈某交纳了押金，没有事实依据。上诉人认为，此合同条款只是约定了被上诉人有交纳押金的义务，并不能证明被上诉人已经交纳押金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，被上诉人作为租赁合同交纳押金的义务人，其应承担举证责任，证明其已履行了交纳押金的义务。被上诉人举证不能，应承担对其不利的法律后果。2、被上诉人陈某并未事前先交付押金，而是双方协商一致后，陈某拿着上诉人原来租赁合同的样本去打印，被上诉人打印后的合同有很大的修改，上诉人看到修改后的合同，质问被上诉人没有交付押金为什么要在合同中约定，被上诉人辩称，写上押金可得原址拆迁部门的补助，同时还强调合同第三条最后约定“并没收押金”不用担心。按照交易习惯，承租人如交纳押金，出租人应出具押金条，被上诉人主张返还押金却无法提供押金条明显违背交易习惯、违背日常生活经验及众所周知的事实。一审判决却对此交易习惯不理，违背了客观事实。二、一审判决适用法律错误，判决显失公平。一审法院判决上诉人返还押金，适用法律不当。合同生效后，当事人没有其他补充协议，按照合同条款或交易习惯均不能确定被上诉人陈某履行了交纳押金的义务。依据《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人全全面履行了合同义务，被上诉人并未全面履行合同义务，存在严重违约行为，应当向上诉人承担违约责任。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，错误分配举证责任导致认定事实错误，曲解法律导致适用法律错误。上诉人请求二审法院依法裁判。被上诉人陈某辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。首先，上诉人收取答辩人租房押金是事实。2013年8月下旬，答辩人与上诉人达成租房合意后，上诉人要求答辩人必须先交纳押金，后签订合同。答辩人因急需租房，否则因无房经营每天都会给答辩人造成经营损失。答辩人在租赁房屋二楼交付上诉人押金，上诉人的丈夫也在现场。答辩人交款后，向上诉人索要押金条，上诉人说“有合同，错不了事，不用出收条”，鉴于对上诉人的信任和迫于无奈，答辩人没有再坚持让上诉人出具收款条。其次，依据合同的约定，答辩人向上诉人交付押金是租房合同签订成立的必备预设条件，否则双方不会顺利签订合同。再次，双方签订的租赁合同第一条至第七条均约定了甲方收取押金的相关内容，足以证实上诉人确实收取了答辩人租房押金。二、上诉人关于答辩人提供格式合同的上诉理由不能成立。双方签订的合同文本是上诉人事先打印好的，并非答辩人提供。三、上诉人理应依合同约定返还答辩人押金。依据合同约定，双方合同到期后，上诉人应将押金全部退还答辩人。2014年7月31日，双方协商同意终止了涉案合同，上诉人理应按合同约定将押金全部返还答辩人，但上诉人却否认曾收取押金，拒不履行返还义务。无奈之下，答辩人才提起民事诉讼，一审法院依据查明的事实，判决支持了答辩人的诉讼请求，该判决公正合法。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，二审期间争议的焦点问题：关于涉案租赁合同约定的押金是否交付及是否应予返还的问题。2013年9月1日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。双方签订的租赁合同共设立九项条款，其中第一条、第三条、第四条、第六条、第七条的约定均涉及押金的交付、返还、没收、扣除的情形，可见上诉人对押金问题尽到了足够的注意义务，特别是该合同第一条就明确约定，被上诉人应在该合同签订前交付押金2600元，且押金不能用来抵减房屋租金。依据日常经验，被上诉人应在该合同订立前已将押金交付上诉人。该合同第三条还约定，房屋租金22000元，被上诉人必须先交钱后租房。双方对房屋租金已交付，上诉人亦未向被上诉人出具租金收据的事实无异议，依据双方的交易习惯也可以佐证，被上诉人已向上诉人交付押金的事实。综上，被上诉人依合同约定，履行了交付押金的义务，双方租赁合同已解除，上诉人并未提供证据证明被上诉人在合同履行过程中有违约行为，上诉人应按合同约定将被上诉人交付的押金返还给被上诉人。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审 判 长 周英杰审 判 员 扈 琳代理审判员 吕玉宝二〇一五年八月十二日书 记 员 刘 丹 关注公众号“”