（2015）杭拱民初字第961号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-12
案件名称
陈赞歌、吴瑞娟与叶芬、杭州我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈赞歌,吴瑞娟,叶芬,杭州我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭拱民初字第961号原告：陈赞歌。原告：吴瑞娟。两原告共同委托代理人：许允贺、陈巍科，浙江天富律师事务所律师。被告：叶芬。被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人：陆斌斌。委托代理人：王燕、张园华。原告陈赞歌、吴瑞娟与被告叶芬、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法由审判员沈晟独任审理。本案于2015年7月23日公开开庭进行了审理，原告陈赞歌及其委托代理人许允贺、陈巍科，被告我爱我家公司的委托代理人王燕、张园华到庭参加了诉讼，被告叶芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月4日，两原告与被告一通过被告二作为房地产经纪人，签订编号为2013转让0279873的《杭州市房屋转让合同》和补充协议一份，同时两原告和被告一、被告二签订了《杭州市房地产经纪服务合同》。各方约定被告一将其本人所有的位于杭州市拱墅区小河路xx号x幢x单元xx室的房屋转让给两原告，该套房屋转让总价为93万元，首付款53万元支付至被告二银行监管帐户，余款40万元由原告申请银行贷款。两原告依据合同约定支付了首付款53万元至被告二行监管帐户以及借款11万元给被告一用于清偿该房屋的银行抵押贷款。然而，被告二作为专业的房屋买卖中介代理机构，将监管帐户上的53万元首付款直接打款给被告一，未尽到中介监管义务存在过错行为。被告一收到64万元款项后并于同日取现，并未将钱用于归还银行抵押贷款，注销房屋抵押登记，致使该房屋未能按期过户。两原告为了减少损失，确保房屋顺利过户，代被告一向房屋抵押银行偿款了657258.03元抵押贷款。被告一于2014.4.9出具欠款证明一份，载明由于被告一原因未办理过户给两原告造成损失共计40万元。原告认为由于被告一的违约行为，给两原告造成了多付购房款的及相应的损失应当予以赔偿，并按照合同约定承担相应的违约金，被告二在居间过程中存在重大过错，应当对被告一的债务连带赔偿责任。综上，诉至法院，请求：1、判令被告一向原告返还购房款（支付损失）人民币40万元；2、判令被告一向原告支付违约金我93000元；3、判令被告二对上述款项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。被告我爱我家公司辩称，2013年9月4日，原告与被告一自行配对至被告二签订案涉房屋的转让合同、协议和房地产经纪服务合同。待银行按揭审批完毕后，我司经纪人同原告和被告一三方前往银行将首付款打到对公帐户。由于被告一房屋的抵押银行在建德，三方又回到环球中心我爱我家公司总部拿材料准确前往建德办理抵押注销手续。就在我司经纪人上办公楼拿资料的一会功夫，被告一以上厕所为借口顺利支开了原告，前往就近的交通银行将准备用于还银行抵押的首付款53万取出。我司经纪人下楼发现被告一不见后，立马前往银行要求冻结该笔款项，反复同行长沟通并让行长同公司领导对接核实，结果还是晚了，让被告一取走了该笔款项。我司在合同没有约定陪同还抵押款义务的情况下，积极陪同原告和被告一前往银行划账还抵押款，发现被告一前述逃离取款时立即前往银行协商冻结事宜。不料被告一早有预谋，同银行预约了取款时间，以至于未能及时制止其违约行为。本案根本责任在于被告一，被告二已尽相关合同义务，且本案发生后，并未收取原告中介服务费6000元。综上，原告所述被告二未尽中介监管义务的理由不存在合同或法律上的依据，请依法判决。原告向本院提交如下证据：1、（2013）杭拱民初字第1710号民事判决书。证明原告与被告之间房屋买卖的经过及原告代被告偿还银行抵押贷款。2、杭州市房屋转让合同、补充协议、杭州市房地产经纪服务合同。证明原、被告之间房屋买卖的事实以及各方权利义务的约定。3、欠款证明。证明被告叶芬造成原告经济损失40万元。被告我爱我家公司未向本院提交证据。被告叶芬未到庭，未作答辩，未向本院提交证据，视为放弃相应权利。上述证据，经当庭质证，本院对证据的真实性予以确认，对证明事实综合认定。根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院认定以下事实：陈赞歌、吴瑞娟为与叶芬房屋买卖合同纠纷一案，曾向本院起诉，案号为（2013）杭拱民初字第1710号，该案中，陈赞歌、吴瑞娟诉讼请求为：“1、原被告签订的《杭州市房屋转让合同》有效。2、被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房屋过户手续。3、被告承担本案诉讼费用。”本院于2014年1月10日作出判决，认定：“叶芬作为甲方，陈赞歌、吴瑞娟作为乙方、杭州我爱我家房地产经纪有限公司作为房地产经纪人，于2013年9月4日签订编号为2013转让0279873的《杭州市房屋转让合同》一份，各方约定叶芬将其本人所有的位于杭州市拱墅区小河路xx号x幢x单元xx室的房屋转让给陈赞歌、吴瑞娟。该套房屋转让总价为93万元，甲乙双方同意委托【中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行】银行【12×××08】账号对房产交易资金进行监管支付。乙方须于2013年9月10日前支付首期款人民币53万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申请银行贷款，银行贷款40万元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；待银行按揭审批完毕后五个工作日内，乙方同意向甲方支付首付房款53万元，待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付剩余房款40万元（甲方凭房屋交接单领取）。双方约定待银行放贷后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。合同载明该房屋的抵押权人为交行建德支行，抵押登记日期为2012年12月5日，他项权利证号为杭房他字第12610421号。甲方于产权受理前办理抵押注销手续。叶芬作为甲方、陈赞歌、吴瑞娟作为乙方，于2013年9月4日签订协议一份，协议第十一条约定“甲方需在符合领取首笔房款伍拾叁万元前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至委托代理机构领取该首笔房款，同时乙方自行借款壹拾壹万元整给甲方，甲方承诺将上述2笔款项用于结清抵押贷款，且甲方应在1个工作日内完成抵押注销手续。如甲方领取的首笔房款不足以还清该房屋的抵押贷款，则不足部分由甲方自行筹款补足还清贷款。”第十二条约定“待银行放贷后5个工作日内，甲方领取房款肆拾万元当时，（甲乙双方须同时到场领取，甲方承诺领取该笔房款当日将借款壹拾壹万元整返还给乙方）”。2013年9月16日陈赞歌、吴瑞娟将53万元打入杭州我爱我家房地产经纪有限公司账号为12×××08的监管账户内。杭州我爱我家房地产经纪有限公司出具代收房款的收据。2013年8月31日，叶芬出具收条确认收到购房定金3万元。2013年9月27日，陈赞歌、吴瑞娟将8万元交付叶芬，叶芬将该款存入其账号为62×××65的账户并同日取现。叶芬出具收条确认收到陈赞歌房款8万元。2013年9月27日杭州我爱我家房地产经纪有限公司开具53万元的转账支票给叶芬，叶芬于同日将该53万元存入其账号为62×××20的工商银行账户，后开具本票，存入其账号为62×××68的账户，并于同日取现。之后，叶芬并未将钱款用于归还银行抵押贷款。另查明，在案件审理过程中，原告陈赞歌、吴瑞娟于2013年12月23日将657258.03元汇入第三人交行建德支行303460012620100006099的还款账号，支付了剩余的房款，并代叶芬偿还了相关抵押贷款。同日，坐落于杭州市拱墅区小河路xx号x幢x单元xx室房屋的抵押被注销他项权登记。”该判决认为：“两原告依据《杭州市房屋转让合同》向被告支付了首付款，并借款11万元给被告，被告在取得53万元的首付款以及借款11万元后，并没有按照约定向第三人即抵押权人偿还抵押贷款，注销房屋抵押登记。被告怠于履行其对第三人债务的偿还义务，致使原被告双方合同无法履行的行为，显属不当。两原告支付首付款53万元，并在案件审理过程中代被告偿还第三人即抵押权人债务657258.03元，可视为原被告签订的《杭州市房屋转让合同》约定的涉案房屋转让款93万元两原告已经全部付清；且涉案房屋的抵押登记亦已被注销，故两原告要求被告继续履行合同并协助两原告办理房屋过户手续的主张，符合法律规定，且证据充分，本院予以支持。”判决：“一、原告陈赞歌、吴瑞娟与被告叶芬于2013年9月4日签订的《杭州市房屋转让合同》有效。二、被告叶芬于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市拱墅区小河路xx号x幢x单元xx室的房屋腾空交付原告陈赞歌、吴瑞娟，并协助原告陈赞歌、吴瑞娟办理产权过户登记手续。案件受理费减半收取6550元，保全费5000元，合计11550元，由被告叶芬负担。”2014年4月9日，叶芬出具《欠款证明》一份，载明：“……由于未办理过户，给陈赞歌、吴瑞娟造成共计四十万元的损失……”，我爱我家公司的工作人员汪志刚在该证明上作为见证人签字。另查明，《杭州市房屋转让合同》第六条约定，甲方未按合同第四条约定的时间交房，逾期超过10天，甲方向乙方支付违约金93000元，合同终止。该合同第四条约定，在银行放贷后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。庭审时，原告陈述在被告叶芬领取首付款时即将案涉房屋钥匙交给原告。再查明，叶芬作为甲方，陈赞歌、吴瑞娟作为乙方于2013年9月4日签订《协议》一份，该协议第十三条约定：“甲乙双方协商约定：于甲乙双方完成物业交割手续当时，乙方同意将该房屋以每月2000元出租给甲方至2014年12月1日。”本院认为，诚如本院前案所述，因被告叶芬怠于履行其对银行债务的偿还义务，致使原告代被告叶芬偿还抵押权人债务，产生相应损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案被告叶芬在《欠款证明》中确认造成原告损失40万元，且未到庭抗辩，故被告叶芬应据此赔偿原告该损失。原告主张根据《杭州市房屋转让合同》第六条的约定，被告叶芬应支付违约金93000元。本院认为，根据前案查明的事实及判决内容，即“被告叶芬于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市拱墅区小河路xx号x幢x单元xx室的房屋腾空交付原告陈赞歌、吴瑞娟”，结合原告关于对前案申请强制执行才得以实际控制房屋的陈述，可以确认《协议》关于交割后乙方同意出租给甲方的内容并未履行，被告叶芬存在延期腾退、交付房屋给原告的事实，且鉴于被告叶芬未到庭抗辩，本院对原告的该诉讼请求予以支持。原告主张被告我爱我家公司存在重大过错，故应承担连带责任。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告和被告我爱我家公司之间并非房屋买卖合同关系，原告的该请求不属于本案的审理范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶芬于本判决生效之日起七日内支付原告陈赞歌、吴瑞娟损失400000元。二、被告叶芬于本判决生效之日起七日内支付原告陈赞歌、吴瑞娟（迟延履行）违约金93000元。三、驳回原告陈赞歌、吴瑞娟的其他诉讼请求。上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8696元，减半收取4348元，由被告叶芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8696元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 沈 晟二〇一五年八月十二日代书记员 鲁滟华 微信公众号“”