（2015）张中民一终字第163号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-10-20
案件名称
龚勇与张家界长龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省张家界市中级人民法院
所属地区
湖南省张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚勇,张家界长龙房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张中民一终字第163号上诉人（原审原告）龚勇，男，1985年7月9日出生，土家族，大学文化，张家界市移动公司职工。委托代理人滕英，湖南风云律师事务所律师。委托代理人黄翼，湖南风云律师事务所律师。被告张家界长龙房地产开发有限公司，住所地湖南省张家界市永定城区永定路欣业家园欣业阁。法定代表人林标生，董事长。委托代理人朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。上诉人龚勇因与被上诉人张家界长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年六月十五日作出的（2015）张定民二初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员肖昌全、代理审判员盖景阳参加的合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人龚勇及其委托代理人滕英、黄翼，被上诉人长龙公司的委托代理人朱胜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2011年5月26日，龚勇（及房产共有人钟秋）与长龙公司签订了《张家界市商品房买卖合同》及《张家界市商品房买卖合同》补充协议，该合同约定：由龚勇按3064.38元／平方米的单价，购买长龙公司阳光水岸19幢17层A1702号房屋，并约定了付款方式、付款期限、房屋交付期限及条件、产权登记、费用交纳、违约责任等内容，合同第十八条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起10日内，买卖双方应向张家界市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证…”，合同签订后，龚勇依约履行交纳购房款的义务，2012年6月25日长龙公司在张家界市日报发出公告通知购房户收房，2012年8月25日长龙公司将房屋交付龚勇使用至今。长龙公司于2012年11月向张家界市房地产管理局申请房产权初始登记，张家界市房地产管理局以土地用途与规划批复不一致等原因，认为不符合受理条件不予受理，事后长龙公司多次寻求房管、规划、国土等主管部门处理，因《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致，土地与规划部门经多次联系协调后，张家界市国土资源局于2014年11月21日发函张家界市房地产管理局建议先行为长龙公司发证。张家界市房地产管理局于2015年3月6日就龚勇购买的房屋为长龙公司进行了初始登记。龚勇收房后因房产登记办证未果，于2014年12月25日诉至人民法院。原判认为，龚勇与长龙公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，其合同合法有效。双方当事人应当依照合同约定全面履行合同。本案龚勇在合同签订后已履行给付房款义务，长龙公司也已交付房屋，但未能在交房后依约定及时办理好房屋的初始登记，以致原告龚勇至今不能办妥房产、土地相关权证。根据双方合同十八条约定，未能办理初始登记的原因是否长龙公司的责任，是长龙公司要否承担责任的关键，现长龙公司举证证明未能及时初始登记系房管部门以土地用途与规划批复不一致不予受理，该不一致的原因是土地与规划管理部门认为《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致所致，并非长龙公司原因（过错）造成，属合同约定的房屋出卖人之外的原因所致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。龚勇未能提交充分证据证明交房后未及时办理房屋产权相关证件系长龙公司原因所致，龚勇对其诉称主张举证不足，对其请求长龙房公司承担逾期办证违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回龚勇请求长龙公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。案件受理费1411元，由龚勇负担。龚勇不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院未正确认识本案法律关系，导致适用法律错误。本案是合同纠纷，违约责任的承担仅需违约事实，系无过错责任。长龙公司未按约定办证，就是违约，无需龚勇举证。2、一审法院判决认定事实不清。长龙公司没有提交办证的事实证据，所提交的证据都是想把责任推给第三方，足以说明长龙公司没有履行办证义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，应由长龙公司承担违约责任。一审法院判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决，并在查清事实的基础上改判长龙公司赔偿龚勇逾期办证违约金64459元。被上诉人长龙公司辩称：1、本案约定的是附条件的违约责任，上诉人龚勇须承担条件成就的举证责任，即上诉人龚勇需要承担因被上诉人长龙公司的原因导致逾期办证的举证责任；2、上诉人龚勇未能及时取得涉案房屋的所有权证书，非因被上诉人长龙公司的原因所致，按合同约定，被上诉人长龙公司依法不需要承担违约责任；3、上诉人龚勇已实际占用、使用所购房屋，虽未及时取得该房屋的产权证，但未因此遭受损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：双方当事人所签房屋买卖合同及补充合同有效。被上诉人长龙公司未能在合同约定的时间内办好房屋产权证的事实客观存在。但长龙公司是否应该承担违约责任，要看是否有免责情形。上诉人龚勇认为长龙公司未按期办理房屋产权证就是违约，无需过错，应承担违约责任。长龙公司认为自己已履行了办证义务，未能在约定时间内为上诉人龚勇办好房屋产权证，是因管理部门的原因，非因出卖人长龙公司的原因造成的，长龙公司不应承担责任。两者比较，本院支持长龙公司的观点。从本案办证的情况来看本案中长龙公司已按约定提交了相关办证资料，未能按期办证的主要原因是因相关行政部门对开发建房的土地分类及标准认识不统一造成的，并非长龙公司不提交办证资料造成的。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十八条的约定，非“因出卖人的原因”造成商品房不能按时登记，不能归责于长龙公司，故长龙公司不应承担责任。综上所述，上诉人龚勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1411.00元，由上诉人龚勇承担。本判决为终审判决。审 判 长 田洪山审 判 员 肖昌全代理审判员 盖景阳二〇一五年八月十二日书 记 员 向思丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决溃漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：