（2015）商民终字第220号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人睢县鑫业置地有限公司与被上诉人孟东伟商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
睢县鑫业置地有限公司,孟东伟
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商民终字第220号上诉人（原审被告）睢县鑫业置地有限公司。法定代表人刘桂玲，该公司总经理。委托代理人田玉松，河南三友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟东伟，男，1978年2月1日生。上诉人睢县鑫业置地有限公司（以下简称鑫业公司）与被上诉人孟东伟商品房买卖合同纠纷一案，孟东伟于2014年11月3日向睢县人民法院提起诉讼，请求判令鑫业公司支付自2013年11月1日至2014年11月3日的违约金49899元及以后逾期交房违约金。该院经审理于2015年3月30日作出（2014）睢民初字第1565号民事判决，鑫业公司不服该判决提起上诉。本院于2015年5月18日受理后依法组成合议庭，并于2015年7月8日公开开庭进行了审理，上诉人鑫业公司的委托代理人田玉松，被上诉人孟东伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年11月3日，孟东伟与鑫业公司签订了商品房买卖合同，孟东伟购买鑫业公司开发的位于睢县湖东路东侧、凤城大道南侧的房地产住宅项目鑫业时代广场一套108.7平方米的商品房，该房为第10幢楼6层605号。合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，孟东伟按照合同约定交付了全部购房款271191元。因鑫业公司没有出示交房证明文件，孟东伟拒绝接收房屋。原审法院认为，孟东伟、鑫业公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据合同约定，鑫业公司交房日期是2013年10月30日前，但鑫业公司没有提供交房证明文件，孟东伟拒绝交接，不构成违约，由此产生的延期交房责任由鑫业公司承担，鑫业公司应当承担自2013年11月1日起至实际交付之日止，按日向孟东伟支付已交付房价款万分之五的违约金，截止至2014年11月2日，违约金为49899元。原审依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：鑫业公司于判决书生效后30日内给付孟东伟自2013年11月1日至2014年11月2日的违约金49899元。以后违约金按购房款271191元的日万分之五计算，直至实际交付房屋为止。案件受理费1050元，由鑫业公司负担。鑫业公司不服一审判决上诉称：被上诉人购买的由上诉人开发的鑫业时代广场第10幢楼6层605号商品房，在2013年10月份即经验收合格，上诉人原审提交的看房登记表、同幢房屋其他业主的接房流程单及置业顾问的出庭证言，均证明了该房屋达到了交房条件，上诉人也及时通知了被上诉人，上诉人的交房义务已履行完毕，不存在违约行为；被上诉人无故拖延，拒绝接收房屋才是造成至今未接收房屋的原因。原审认定上诉人逾期交房并判令上诉人支付被上诉人违约金错误，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。孟东伟辩称：该房屋至今未经验收合格，上诉人应当按照合同约定支付逾期交房违约金。原审认定事实清楚，判决结果适当，请求二审驳回上诉，维持原判。根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：上诉人鑫业公司是否存在违约交房行为，如果存在，应该如何承担责任。二审中上诉人鑫业公司提交证据三份：1、工程竣工验收报告一份；2、工程竣工验收备案表一份；3、《住宅使用说明书、住宅质量保证书》一份。以上述证据证明，涉案房屋已于2014年5月6日经相关部门验收合格，并向行政主管部门备案，房屋符合交付条件，上诉人向被上诉人出示该报告后，被上诉人仍拒绝接收房屋，从而形成本案诉讼。被上诉人孟东伟提交光盘两张：证明房屋在2014年4月13日之前一直在施工，不可能验收合格；上诉人共电话通知两次交房，一次是在2014年6月22日，一次是在2015年2月27日，上诉人拒绝将工程竣工验收报告提供给被上诉人看，即便验收合格，延期交房责任也应由上诉人承担。被上诉人孟东伟对鑫业公司提供的上述证据质证意见为：该三份证据不是新证据，证据1、2为复印件，印章有可能是扫描上去的，证据3为上诉人单位自己填发，均不应认定。上诉人鑫业公司对孟东伟提交的光盘质证意见为：录像不显示时间，画面黑暗，不能证明是上诉人开发的楼盘；电话录音时间不详，何人声音也无法确认；工程竣工验收报告无须向被上诉人提供，只须出示一下就行；竣工验收办证慢的事实存在，但该房屋早已竣工且符合交房标准，其他住户均已装修并入住。根据双方质证意见，结合本案其他有效证据，本院对当事人提交的上述证据认证如下：上诉人鑫业公司提交的证据1工程竣工验收报告，分别有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位负责人签字，并加盖有各单位的印章，而且有验收组十八名成员的签字确认，一致认为工程质量合格，同意竣工验收；证据2工程竣工验收备案表，同样亦有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位负责人，于2014年5月6日确认工程质量合格并同意通过竣工验收的签字，且加盖有所在单位的印章；同时，备案机关也于2014年5月16日，签字盖章确认对该工程竣工验收文件准予备案。上述两份证据系由相关工程质量验收机构签字盖章确认，且经行政主管部门同意备案，证据来源合法，证明内容客观真实，可以证明涉案房屋已于2014年5月6日经验收合格并于同年5月16日予以备案的事实，对该证据真实性及2014年5月份涉案房屋经竣工验收合格的证明目的，本院予以确认；证据3《住宅使用说明书、住宅质量保证书》的落款时间为2014年4月29日，此时涉案工程尚未经竣工验收，不能证明该时间交付的房屋符合质量要求。对于被上诉人孟东伟提交的两张光盘，鉴于上诉人对其两次通知被上诉人交房的时间没有异议，且2014年4月13日之前涉案工程确未经验收合格，故对被上诉人提交该证据的部分证明目的予以采信。根据双方庭审陈述及一、二审提供的有效证据，本院二审查明的事实除与原审认定的基本事实一致外，另查明：涉案房屋工程于2014年5月6日通过了有关工程质量验收机构的竣工验收，并于同年5月16日经行政主管部门批准备案；上诉人鑫业公司于工程竣工验收后的次月22日（即2014年6月22日）按合同约定方式电话通知被上诉人交房。本院认为，当事人双方签订的商品房买卖合同第八条约定了交房时间为2013年10月30日前，质量标准为商品房经验收合格；第九条约定逾期交房按买受人已付房款的日万分之五支付违约金；合同附件四第四条第一款约定交房通知的方式为电话或短信方式。被上诉人孟东伟已按合同约定交付了271191元的全部房款，上诉人鑫业公司亦应按照合同的上述约定，在2013年10月30日前向被上诉人交付质量合格的房屋。上诉人虽称该房屋已于2013年10月份竣工，且符合交房条件，但并无此时已经竣工验收的证明文件，鑫业公司关于无逾期交房违约行为的上诉主张，本院不予支持。鉴于上诉人提交的工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表证明涉案房屋工程已于2014年5月6日通过了有关工程质量验收机构的竣工验收，并于同年5月16日经行政主管部门睢县建设局批准备案的事实，结合被上诉人2014年3月9日、4月13日两次在业主看房登记表签名及其二审提交的光盘中认可两次接到交房通知的事实，同时参照本幢楼房其他业主均在2014年4月之前接收房屋的实际情况，可以认定上诉人交房时间为工程竣工验收备案后其通知被上诉人接房的时间，即2014年6月22日。上诉人逾期交房期间为2013年10月31日至2014年6月22日，共计235日，上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金的数额为31865元。被上诉人在房屋质量经验收合格后仍拒绝接收房屋，此后，上诉人不应再承担违约责任。综上，原审认定上诉人逾期交房的事实清楚，但认定逾期交房的时间有误，二审应予纠正。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、变更睢县人民法院（2014）睢民初字第1565号民事判决为：睢县鑫业置地有限公司于本判决书生效后30日内支付孟东伟自2013年10月31日至2014年6月22日期间的违约金31865元；二、驳回孟东伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由睢县鑫业置地有限公司负担；二审案件受理费1050元，由睢县鑫业置地有限公司负担650元，孟东伟负担400元。本判决为终审判决。审判长 戴 蕙审判员 王保中审判员 盛立贞二〇一五年八月十二日书记员 鹿国旗 百度搜索“”