（2015）镇民速初字第253号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-30
案件名称
李健与齐立梅、镇赉启龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
镇赉县人民法院
所属地区
镇赉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李健,齐立梅,镇赉县启龙房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第八条第一款，第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民速初字第253号原告：李健，男，汉族，农民。委托代理人栾德义，镇赉县镇赉镇法律服务所法律工作者。被告：齐立梅，女，汉族，个体户。委托代理人：武艳芬，吉林高军律师事务所律师。被告：镇赉县启龙房地产开发有限公司。法定代表人：杨春刚，系该公司董事长。原告李健与被告齐立梅、镇赉县启龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理，2015年6月16日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李健及委任代理人栾德义、被告齐立梅及委托代理人武艳芬到庭参加诉讼，被告镇赉县启龙房地产开发有限公司（下称启龙房地产公司）经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月17日，原告与二被告签订商品房买卖合同一份。镇赉启龙房地产开发有限公司是大屯镇镇北商住楼4号楼开发商。齐立梅是该楼的建筑商、出卖人。李健是大屯镇北商住楼4号楼6楼门一、二层越层楼的买受人。总建筑面积为180平方米，每平方米单价3500元，楼房总价款为630000元。依据该买卖合同书第15条第1款第3项：“大楼照由被告负责，小楼照税费由原告负责”的约定，被告向原告收取了办理小楼照税费款40000元。原告为办理小楼照支付了15594.22元（11267.50元+4326.72元=15594.22元）的契税，评估费1847.85元，印花税5元，手续费1026元，测绘费244.80元，房本费72.20元，以上七项合计18790.07元。据此，二被告应返还原告所交付的办理小楼照的款项21209.93元（40000元-18790.07元=21209.93元）。原告现诉至法院，请求依法判令二被告退还小楼照税费款21209.93元，二被告互负连带责任。被告齐立梅辩称：原告与被告签订了商品房买卖合同，合同中明确约定大楼照由被告负责，小楼照税费由原告负责，二被告依据双方约定，收取了小楼照的各项税费，而原告交给被告的费用均未达到被告办理小楼照的标准，该约定是双方真实的意思表示，双方应如实履行。按照法律规定有约定从约定，无约定按法律规定，原告应按照合同约定承担相关税费，办理房产证应交纳的费用为四项，评估费为一项，双方约定的包税条款对双方有约束力，应如实履行，原告却违反合同约定的义务，要求二被告返还税费款，是明显的违约行为，双方交易双方签订的包税条款即非纳税义务人负担纳税义务人应缴纳的税款是基于双方意思表示签订的商业民事合同，该包税条款并不违反法律禁止性规定。因此双方必须如实履行，二被告反而还应向原告收取不足部分的税费款，因此原告的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，应驳回原告诉讼请求。被告启龙房地产公司未答辩。针对原告的起诉及被告齐立梅的答辩，本案的要解决的问题是：原告要求二被告返还办理小楼照费用是否符合事实及相关法律的规定。围绕争议焦点问题，原告举证如下：1、2014年7月25日原、被告签订的商品房买卖合同复印件一份（经核对与原件一致）证明合同出卖方是启龙房地产公司，委托代理人是被告齐立梅，买受方是原告李健，楼房位置在镇赉县大屯镇镇北商服楼，面积为180.28平方米，单价为每平米3500元，总楼款为63万，合同第13页第15条第1款第3项约定办理大楼照费用由出卖方负担，办理小楼照费用由买受人负担，出卖方协助办理。被告齐立梅对该证据及证明问题均无异议。2、原告李健交购楼尾款收据复印件一张（经核对与原件一致），收款人是齐立梅。证明原告向齐立梅交购楼款尾款32万元，时间是2015年3月26日，购楼款全部还清。被告齐立梅对该证据本身及证明问题均无异议，对购楼款全部交清的事实没有异议。3、原告向被告齐立梅交付办理房照款的收据复印件（经核对与原件一致）一份，证明原告向被告交付办理房照费用40000元，交付时间是2014年11月28日，收款人是齐立梅。被告齐立梅对该证据及证明问题均无异议。4、向税务机关缴纳的契税缴款书复印件两份（此税由被告交缴纳），交款时间均为2015年1月22日，契税比例为5%的税额11267.5元，契税比例为3%的税额4326.72元。被告齐立梅对该证据及证明问题均无异议。被告齐立梅举证如下：1、镇赉县地方税务局莫莫格分局出具的证明复印件一份（原件在法院2015第254号卷中），证明办理房屋产权证（即小楼照）应缴纳的税种及税收计算标准。原告对证据有异议，这份证据不符合法律规定，其中除第七项印花税和第十项契税其他的税种全应该由被告缴纳。2、镇赉县地方税务局莫莫格分局开具的四张税收缴款书票据复印件（经核对与原件一致）(吉地现00318292、吉地现00318260、吉地现00318281、吉地现00318259)及大屯商住楼10户住户一、二楼面积明细表及四张票据费用计算明细表、李健税费明细表等一组证据；证明营业税、企业所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加、城建税的计算方式，同时证明原告李健应承担的税额合计76182.03元。原告认为镇赉县地方税务局莫莫格分局开具的四张税收缴款书的纳税人都是被告启龙公司，与原告李健无关，被告依据这四张票据所计算的应由李健应缴纳的税费都是应由被告缴纳的，不是办理小楼照的税费。3、镇赉县地产税务局莫莫格分局出具的税收缴款书复印件两张（原件在原告处），一楼的评估价格225350元，契税比例为5%，二楼的评估价格为144224元，契税比例为3%，税额合计15594.22元。原告对该证据无异议。4、镇赉县公信房地产评估有限公司的评估费票据复印件一张，证明我们已经为原告交付了房屋评估费1848元。原告对证据无异议。5、镇赉县房产管理中心票据复印件三张（经核对与原件一致），证明李健的档案查询服务费40元、存量非住宅转让手续费6670.81元（用一楼评估价格和二楼评估价格乘以0.01805计算所得）、登记费496.38元。被告对档案查询服务费没有异议，对登记费每件496.38元没有异议，存量非住宅转让手续费是被告应承担税费。6、镇赉县房产勘测设计队出具的票据复印件二张（经核对与原件一致）（号码为：00070120、00070121），证明李健应花费测绘费490.36元（按每平方米2.72元计算），虽然名头只有两个人的，但是测绘面积是4000多平方米的，房产就是这么给出具的票据，这里包含原告的测绘费。原告认为被告被告应提供原告个人交费明细，我方在房产查询的测绘费应为每平方米1.36元，而不是2.72元，2.72元应由原、被告各承担一半，即原告只承担245.18元。被告启龙房地产公司未向法庭提供证据。对证据的分析、认证：对原告提供的第1、2、3、4组证据，被告齐立梅对证据本身均无异议，被告启龙房地产公司未出庭质证，本院视其放弃质证权利，结合上述证据与本案的关联性，本院对其予以采信。对被告齐立梅提供的3、4组证据，原告对证据无异议，被告启龙房地产公司未出庭质证，本院视其放弃质证权利，结合上述证据与本案的关联性，本院对其予以采信。对被告齐立梅提供的第1组证据，被告启龙房地产公司未出庭质证，本院视其放弃质证权利，原告仅对印花税契税两项税费予以认可。本院认为，镇赉县地方税务局莫莫格分局作为法定的税收机关，其出具的收费标准证明具备相应的证据效力，故本院对其予以采信，对原告办理房屋产权证（即小楼照）应缴纳的税种及税收计算标准予以确认。对被告齐立梅提供的第2、5、6组证据，被告启龙房地产公司未出庭质证，本院视其放弃质证权利，原告对上述证据均有异议，但未提供相关证据予以反驳。本院认为，正是基于第一组证据所确认的收费项目及标准，才有第2、5、6组收费票据的产生，上述3组证据与第1组证据为一个完整的证据链条，故本院对第2、5、6组证据均予以采信。通过当事人陈述、举证、质证与法院认证，现确认如下本案事实：被告齐立梅作为开发商，挂靠被告镇赉启龙房地产开发有限公司进行了大屯镇镇北商住楼4号楼的开发建设。2015年1月17日，原告与二被告签订商品房买卖合同一份，购买了该楼区11楼门一、二层越层楼。建筑面积总计为180.28平方米，一楼和二楼应分别为90.14平方米，总价款为630000元，原告已将房款交齐。在缴税过程中，通过评估，一楼的评估单价为每平方米2500元，二楼为每平方米1600元，楼房楼评估价款为369574元。依据该买卖合同书第15条第1款第3项：“大楼照由被告负责，小楼照税费由原告负责。”之约定，被告齐立梅向原告预收了办理小楼照税费款40000元。并依照税务机关及房产等相关部门的规定，用上述款项为原告在税务机关交纳费用共计65897.34元（包括营业税：18478.70元，城建税：923.94元，教育费附加税：554.36元，地方教育附加税：369.57元，企业所得税：9239.35元，土地增值税：20732.20元，印花税：5元，契税：15594.22元）；在房产等部门代原告交纳了档案查询费：40元，登记费496.38元，存量非住宅转让手续费6670.81元（369574元*0.01805元），测绘费490.36元，房屋评估费用为1848.00元，共计9545.55元。综上，被告齐立梅为原告办理小房照支出的税费共计75442.89元。原告主张其办理小楼照只需支出费用18790.07元，现诉请依法判令二被告退还小楼照税费款21209.93元，并互负连带责任。结合案件事实，围绕焦点问题现综合评判如下：原告李健要求被告齐立梅、镇赉县启龙房地产开发有限公司退还小楼照税费款21209.93元，并互负连带责任的诉求无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，在原告作为买方，与作为卖方的被告齐立梅、镇赉县启龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之后，原告与二被告之间就形成了合法的房屋买卖合同关系，双方均应按合同之约定来履行各自的义务。依双方在商品房买卖合同第15条第1款第3项中：“大楼照由被告负责，小楼照税费由原告负责。”的约定，被告齐立梅向原告预收了办理小楼照的税费款40000元，并为原告在税务机关及房产等部门支付了办理小楼照所需的相关费用，共计75442.89元。原告依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条等规定，主张销售不动产营业税应由销售方即被告承担，而非己方承担。只同意承担契税15594.22元（11267.50元+4326.72元）、评估费1847.85元、印花税5元、手续费1026元、测绘费244.80元、房本费72.20元，共计18790.07元。本院认为，虽然该法规明确规定了销售方为营业税的纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。也就是说，本案中原、被告在补充协议中关于“由原告承担小楼照税费”即由非纳税义务人负担纳税义务人应该缴纳的税款的约定是双方真实意思的表示，该约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，合法有效，应予支持。因被告齐立梅为原告办理小楼照实际交付的税费款共计75442.89元，远远超过了其向原告预收的40000元。故原告要求二被告退还小楼照税费款21209.93元，并互负连带责任的诉求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条第五款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李健要求被告齐立梅、镇赉县启龙房地产开发有限公司退还小楼照税费款21209.93元，并互负连带责任的诉讼请求。案件受理费330元，由原告李健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审 判 长 刘 洋审 判 员 莫 琳代理审判员 韩丽丽二〇一五年八月十二日书 记 员 李 爽 来源：百度“”