（2014）马民初字第549号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2016-08-27

案件名称

王文雅、林敏煊与福州开发区汇海房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市马尾区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王文雅,林敏煊,福州开发区汇海房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第十二条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《房屋登记办法》：第八条；《最高人民法院关于民事诉讼证��的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省福州市马尾区人民法院民事判决书（2014）马民初字第549号原告王文雅，男，汉族，住福州市马尾区。原告林敏煊，女，汉族，住福州市马尾区。委托代理人卢伯尧，福建康立律师事务所律师。被告福州开发区汇海房地产有限公司，住所地：福州市马尾区。法定代表人林长春，董事长。委托代理人朱延风，福建八闽律师事务所律师。委托代理人赖杭丽，公司职员。原告王文雅、林敏煊与被告福州开发区汇海房地产有限公司（以下简称“汇海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王文雅、林敏煊的委托代理人卢伯尧，被告汇海公司的委托代理人朱延风、赖杭丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文雅、林敏煊诉称，2009年10月25日，两原告与被告福州开发区汇海房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买被告开发的福州市马尾区马尾镇江滨东大道256号冠盛东海岸1#1604单元商品房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币共计657678元（后退还4911元），被告于2011年6月20日向原告交付了该商品房。依据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365天内取得房屋所有权属证书的，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。据此，被告应当在2012年6月27日之前确保买受人取得房屋权属证书《国有土地使用权证》。但被告至起诉之日止尚未通知原告办理《国有土地使用权证》，原告向马尾区行政服务中心办理土地证时，土地管理部门告知被告尚未进行土地分割总登，无法办理土地证。依据合同约定，被告已构成违约，被告应当履行办理土地分割总登和通知原告、确保原告能够办理国有土地使用权证的义务。同时，被告应当自2012年6月21日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金直至原告能够办理土地证之日止。综上，被告违反合同约定，致使原告逾期享受到完整的房产权利。请求：1、依法判令被告履行协助原告办理土地证的义务；2、依法判令被告向原告支付逾期办理土地证违约金47390元（违约金按已付购房款652767元、日万分之一、从2012年6月21日起暂计至2014年6月16日止共计726天）。2014年6月17日之后逾期违约金按上述标准计至被告完成土地分割总登并通知原告办理土地证之日止；3、诉讼费由被告承担。被告汇海公司辩称，1、针对原告所诉的请求即由法院判令被告履行协助原告办理土地证的义务。被告已完成了协助原告办理土地证的相关义务，现有的土地证只要原告去土地局就可以马上办理，被告已经将地形图等登记资料交给马尾国土局，所以原告请求的第一项不符合事实，依法应予驳回。2、针对原告提出的依法判令被告向原告支付所谓的逾期办理土地证违约金的诉讼请求，被告认为根据双方《商品房买卖合同》中第14条的约定，这条约定中仅约定房屋所有权证，第14条是关于产权登记的，因此根据常理和文义的理解，也根据法律规定，所谓的产权登记是所有权的登记，并不是所谓土地证的登记，因此原告要求被告支付所谓的逾期办��土地证违约金的请求理应依法驳回。由于原告第一、二项诉讼请求没有事实和法律依据，所以原告第三项诉讼请求也就没有了事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。原告王文雅、林敏煊为证明自己的主张提交证据如下：1、商品房买卖合同，证明①商品房买卖合同合法有效；②合同约定：出卖人应商品房交付后365日内办理房屋权属初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；2、销售不动产统一发票，证实原告已全部支付购房款652767元；3、收款收据，证明被告于2011年6月20日向原告交付讼争房。4、房屋所有权证，证实两原告取得讼争房所有权。被告��海公司对证据1-4的真实性没有异议。本院认为，被告对证据1-4真实性无异议，本院予以采纳。被告汇海公司提交证据如下：1、“商品房预售许可证”、“营业执照”复印件，证实被告的经营主体资格和签约资格合法；2、“申请土地预登记报告”、“土地预登记通知书”、物业公司通知证明、公示通知照片复印件，证实国土资源局于2014年6月23日批准土地预登记，被告已办理了土地预登记并在原告购置房屋所在地张通知对外公示；3、国有土地使用证，证实被告已办理了国有土地使用证。原告王文雅、林敏煊质证认为，对证据1真实性和证明对象没有异议。对证据2中“申请土地预登记报告”、“土地预登记通知书”真实性没有异议，但对证明对象有异议，被告是在2012年申请的，但是却是在2014年6月23日才符合土地登记条件，才通知被告，但是被告并没有通知原告，因此我们的违约金可以计算到今天为止。物业公司通知证明、公示通知照片这两份真实性有异议，被告是在6月23日才可以土地登记，不可能在6月3日就通知原告去办理土地证。对证据3的真实性没异议。本院认为，被告所提交证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。为了进一步查清案件事实，本院向福州市马尾区国土局发函调查，马尾区国土局向本院复函《关于福州开发区汇海房地产有限公司开发的冠盛·东海岸’项目土地预总登情况》。经审理，本院确认如下事实：2009年10月25日，原告王文雅、林敏煊与被告汇海公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：200930520025），购买被告汇海公司开发的“冠盛·东海岸”项目商品房第1#楼17层1604单元房，原告依约交付了购房款。双方在《商品房买卖合��》第十四条约定，关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：······2、因开发商无法按照第1项约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：······2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年6月20日，被告汇海公司向原告交房。2012年4月27日，“冠盛·东海岸”项目取得福州市房地产交易中心的“初始登记通知书”，业主可以办理房屋产权证。2012年7月27日，原告经申请登记取得榕房权证R字第12270**号房屋所有权证。由于按照规划红线建设围墙将导致项目西侧的社区居民无法通行及政府新建安置房因受到围墙封闭无法施工，东侧则发生部分围墙将与相邻小区南面的业主阳台紧贴影响居民使用，因此，被告汇海公司未完全按照规划红线进行围墙建设，其中西侧未建设围墙，东侧部分围墙在规划红线界定处内退30CM进行建设。在2012年5月4日，被告汇海公司向马尾区国土局递交《申请土地预登记报告》，马尾区国土局以项目围墙未按照规划红线要求建设为由口头通知汇海公司整改后再申请办理。2013年9月17日，马尾区政府召开城建例会，形成《2013年第12次城建例会纪要》，决定安置项目与马江社区统一管理，不再设围墙。按照该会议纪要精神，被告汇海公司开发的“冠盛·东海岸”项目可不设围墙。2014年5月25日，汇海公司再次向土地局申请土地预登记申请，同年6月23日，马尾区国土局向汇海公司发出《土地预登记通知书》（榕马土预登2014-02）。2014年7月3日，被告��海公司将国土局的《土地预登记通知书》通过在小区公告栏、电梯口粘贴告知业主。现原告诉至本院，要求汇海公司支付2012年6月17日至被告完成土地分割总登并通知原告办理土地证之日止的国有土地使用权证逾期办证的违约金。另查，经本院发函咨询，马尾区国土局的复函《关于福州开发区汇海房地产有限公司开发的‘冠盛·东海岸’项目土地预总登情况》内容为“福州开发区汇海房地产有限公司曾于2012年5月向我局申请其开发的‘冠盛·东海岸’项目土地预总登，因项目围墙问题，我局当时以口头方式告知并要求整改后再申请办理。后根据区政府2013年第12次城建例会纪要（一二七）要求安置项目与马江社区统一管理，不设围墙（见附件）；经福州开发区汇海房地产有限公司再次申请，我局于2014年6月23日为福州开发区汇海房地产有限公司办理了‘冠盛·��海岸’项目土地预总登。”本院认为，本案的争议焦点有二：1、原、被告双方所签订《商品房买卖合同》第十四条关于“办理产权登记”中房屋权属证书是否包括“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”两证？2、汇海公司履行协助办理土地证义务上是否构成违约并需要承担支付逾期办理土地证违约金的责任？关于第一个争议焦点，依据《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条也规定��预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可见，按照现有商品房销售规定，在开发企业将商品房交付给购房人后，购房人可以在法定最短时间即90日内向有关机关申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发企业应当协助购房人办理相关手续并提供必要的证明文件，此时，交房后90日内购房人完全可以办理房屋所有权证和土地使用权证。《房屋登记办法》第八条也规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，从“房随地走，地��房走”原则出发，结合我国现行房屋和土地分别登记的实际情况，商品房销售对于购房人而言应当是依法取得房屋所有权和土地使用权两项权利，开发企业也有协助购房人取得两证的义务，本案双方所签订的《商品房买卖合同》中第十四条约定的“房屋权属证书”显然应该包括两证。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。《解释》第十八条第一款规��的“房屋权属证书”也包括房屋所有权证书和土地使用权证书。因此，双方所签订的《商品房买卖合同》第十四条约定交房后365日内办理房屋权属证书也应当包括两证。关于第二个争议焦点，基于前述对合同约定的房屋权属证书包括“两证”的认定，被告汇海公司负有依据合同约定协助原告办理土地使用权证的合同义务。但依据《城市商品房预售管理办法》第十二条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，购房人即原告才是申请办理房屋权属登记的主体，开发企业即被告汇海公司对购房人办理房屋权属登记手续承担的仅仅是“协助”义务。且依据双方《商品房买卖合同》第十四条第二款中“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：······”的约定，关键在于造成原告��能在交房后365日内取得房屋权属证书是否是因出卖人即被告汇海公司的原因所致。一方面，被告汇海公司在2012年4月27日履行“协助”义务，取得福州市房地产交易中心的“房屋初始登记通知书”，原告等业主随即可以办理房屋产权证。随后即在2012年5月4日向马尾区国土局申请土地预登记，说明被告汇海公司确实在交房后一年内的时间里积极履行“协助”原告等业主办理“两证”。即使发生了2012年5月4日在向国土局申请土地预登记时被国土部门口头通知退回整改的情况，但被告汇海公司仍然向有关政府部门积极反映协调，促使2013年9月17日马尾区政府形成《2013年第12次城建例会纪要》，对“冠盛·东海岸”项目围墙问题作出可以不设围墙的决定，如此种种均说明被告汇海公司并没有懈怠履行“协助”义务。另一方面，造成被告汇海公司未能完全按照规划红线要求建设��墙根本原因是受到项目围墙规划红线不科学所致，即按照规划红线建设围墙将导致项目西侧社区居民无法通行及政府新建安置房因围墙封闭无法施工，东侧则紧贴相邻小区南面居民阳台影响居民使用等实际问题，该情况实属客观，2013年9月17日马尾区政府《2013年第12次城建例会纪要》可以充分证实。综上，被告汇海公司并无过错，未违反双方签订的《商品房买卖合同》，相反其已积极履行“协助”义务，未构成违约。因此，对于原告要求被告履行协助办理土地证的主张，由于国土局在2014年6月23日已向被告汇海公司发出《土地预登记通知书》（榕马土预登2014-02），确定可以办理土地使用权变更登记手续。被告汇海公司的协助义务已经完成，原告要求被告履行协助义并承担支付逾期办理土地证违约责任缺乏事实和法律依据，原告请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《城市商品房预售管理办法》第十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王文雅、林敏煊的诉讼请求。本案案件受理费1085元，由原告王文雅、林敏煊自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判长　　沈镇友审判员　　李　琪审判员　　丁建旺二〇一五年八月十二日书记员　　蔡雄斌来自