（2015）大民初字第00888号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-02
案件名称
王树明与王国佐、崔玲等排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王树明,王国佐,崔玲,大丰市教育房产开发有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十六条第一款，第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条，第十五条
全文
江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第00888号原告王树明，男，汉族。委托代理人徐连成，江苏衡圣律师事务所律师。被告王国佐，男，汉族。被告崔玲，女，汉族。委托代理人戴海霞（一、二被告共同委托），江苏正律师事务所律师。被告大丰市教育房产开发有限公司，住所地大丰市经济开发区万利工业园。法定代表人邓桂芳，该公司总经理。委托代理人陆慧，江苏涤非律师事务所律师。原告王树明诉被告王国佐、崔玲、大丰市教育房产开发有限公司（以下简称教育房产公司）排除妨害纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王树明及其委托代理人徐连成，被告王国佐、崔玲的共同委托代理人戴海霞，被告教育房产公司的委托代理人陆慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王树明诉称，2005年3月，原告购买了被告教育房产公司开发的位于市区金丰南大街金丰汇贤居西侧南段207室和307室（即整体二层和三层）商业性用房计621.77平方米。被告王国佐、崔玲系市区金丰汇贤居小区1幢502室业主。被告王国佐、崔玲利用住宅楼地平面与原告楼顶大体相平的便利，从住宅房西墙处开门后搭建台阶通向原告商业用房楼顶，并改建成约200平方米楼顶花园，且用围墙围挡并加装防盗铁栅栏分隔后供其个人独自使用。被告教育房产公司作为开发商无权将属于全体业主共有的楼顶处分给他人使用。现请求法院判令被告王国佐、崔玲、教育房产公司连带拆除楼顶花园与防盗围墙并恢复原状。被告王国佐、崔玲共同辩称，1、答辩人作为本案被告的主体资格不适格且原告所诉事实与客观情况不符；2、屋顶绿化并非原告诉称由答辩人单独使用；3、答辩人建设使用屋顶绿化是原告认可的行为；4、根据一事不二诉的原则，原告的诉请已经人民法院审理，并被两级法院驳回，故本案不应再理涉。请求依法驳回原告的诉请。被告教育房产公司辩称，1、本案不属于人民法院民事案件的受案范围，属于城乡建设规划主管部门行政主管；2、原告不具有独立诉权；3、根据一事不二诉的原则，原告的诉请已经人民法院审理，并被两级法院驳回，故本案不应再理涉。请求依法驳回原告的诉请。经审理查明，2004年2月被告王国佐、崔玲购买了大丰市大中镇金丰苑汇贤居1号楼502室住宅一套。2004年6月18日，被告崔玲（乙方）与被告教育房产公司（甲方）签订了《购房补充协议》一份，内容载明：“经双方商定，在金丰苑1号楼502室交易的同时，签订补充协议如下：甲方同意乙方独立使用502室西侧由南至北计6间商住楼楼顶阳台。2、甲方负责实施502室西墙开门、台阶及楼顶平台分隔。3、乙方按照大丰市规划建设局建设工程规划要点的要求，自建屋顶花园，并与周围景观相一致。4、屋顶绿化由乙方负责，费用由乙方自理。在结算时甲方适当补贴。5、本协议一式两份，双方各执一份”。该协议签订后双方均按约履行。2005年3月9日，原告王树明与被告教育房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定教育房产公司将金丰苑汇贤居西侧门市一层楼梯、二层及三层621.77平方米商业用房出售给原告，同时约定该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主。至此，原、被告上述房屋相毗邻，原告房屋三楼顶部三分之二的面积（南侧）为楼顶花园，与原告房屋三楼顶部三分之一面积（北侧）有一分隔墙，其中该分隔墙长12.6米，最高处墙高1.85米，围墙与围墙上方的铁栅栏最高处为2米。围墙两侧的楼顶互不相通。2014年5月15日，被告王树明、崔玲将大丰市大中镇金丰苑汇贤居1号楼502室住宅出售给倪卫生、管小艳。2014年5月23日被告崔玲（乙方）与被告教育房产公司（甲方）签订了《关于终止购房补充协议的协议》一份，内容载明：“2004年6月，双方在进行金丰苑1号楼502室交易的同时，签订购房补充协议一份。由于乙方已将此房屋出售转让，双方商定终止原购房补充协议，并约定如下：1、自乙方金丰苑1号楼502室出售转让之日起，乙方按原协议建设的屋顶花园及其绿化，全部移交给甲方管理与维护，乙方不再承担与此相关的责任。2、建设屋顶花园及其绿化的投资，以及在此期间管理维护的各种费用，由乙方负责，不向甲方追偿。3、鉴于乙方按照大丰市规划建设局规划设计要点要求建设的屋顶花园及其绿化，是甲方的委托行为，与此委托行为相关的责任由甲方承担。4、本协议一式叁份，双方各执一份，备用一份。甲方：大丰市教育房地产开发有限公司（章印），代表：李叔凡（签字），乙方：崔玲（签字）。2014年5月23日。”另查，2013年原告王树明发现房屋三楼顶部渗漏，便与被告王国佐、崔玲交涉，但对解决渗漏问题双方未能达成一致意见，原告王树明遂于2014年3月5日以王国佐、崔玲为被告向本院提起诉讼，要求王国佐、崔玲停止侵害、恢复原状并消除隐患。后因原告王树明拒绝对其房屋三楼顶部渗漏与楼顶建设花园之间是否存有因果关系进行司法鉴定。本院于2014年6月30日作出（2014）大民初字第0540号民事判决，驳回原告王树明的诉讼请求。后因王树明不服该判决上诉至盐城市中级人民法院。盐城市中级人民法院经审理后认为“教育房产公司与王国佐、崔玲签订的《关于终止购房补充协议的协议》明确约定王国佐、崔玲建设的屋顶花园及其绿化是教育房产公司的委托行为，与此委托行为相关的责任由该公司承担。且在本案一审审理过程中，王国佐、崔玲已将大丰市大中镇金丰苑汇贤居1号楼502室住宅出售给倪卫生、管小艳。在此情况下，王树明向王国佐、崔玲主张权利，无法律依据”。据此，盐城市中级人民法院于2015年2月5日作出（2014）盐民终字第2085号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年4月8日，原告王树明以王国佐、崔玲、教育房产公司为被告向本院提起诉讼。法庭辩论终结后，原告王树明于2015年7月25日向本院申请增加诉讼请求，要求被告教育房产公司封闭由其具体实施的502室西墙门。又查，2003年3月27日，金丰苑汇贤居小区规划方案报规划部门初审，初审意见为“该项目为去年土地招商工程，审核建筑密度为40.8%，绿地率为31%（含屋顶绿化、地面绿化率为14%）”。2003年4月2日，规建局分管局长审批意见为“2002年城建招商项目，规划方案已经指挥部研究同意，方案报请领导审定。该方案拟建屋顶绿化，实施时应提出屋面处理方案”。2003年4月4日，市政府同意建设局的上述意见，并要求严格验收，确保规划到位。2003年4月5日，经大丰市城市规划建设管理办公室同意，金丰苑汇贤居小区建设工程规划设计要点中载明“屋面按屋顶绿化要求设计”。2014年11月27日，大丰市住房和城乡建设局向市纪委出具了“关于金丰苑汇贤居王树明要求拆除违建相关问题的调查报告”，载明：“经查，金丰汇贤居西侧商业用房部分的屋顶原规划设计要求中有屋顶绿化设计要求，但后期因某些原因未落实实施。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，当事人所诉的楼顶简易花坛（接待信访的有关领导可取现场察看，当事人也提供了实物照片），不属于需要申请办理建设工程规划许可证的范围。建花坛的人是谁？屋面是否渗漏？花坛与屋面渗漏有无因果关系？修屋面要不要排除花坛的妨碍？是开发商还是502室原业主承担责任？这都需要进行民事责任认定，而当事人已就此事向法院诉讼，且已进入到二审程序，如何认定最终由法院裁定。其余相关情况前期已做书面汇报，并数次将相关事宜当面向王树明本人进行了通报”。再查，目前案涉楼顶花园的管理、使用权由被告教育房产公司享有。案涉小区所涉的两幢商业用房中楼顶中其他地方均未进行楼顶绿化。上述事实，有商品房买卖合同、购房补充协议、建设工程规划许可证附件、建设项目详细规划审批表、建设工程规划设计要点、本院（2014）大民初字第0540号民事判决书、盐城市中级人民法院（2014）盐民终字第2085号民事判决书、效果图、照片、勘验笔录以及到庭当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告是否具备诉讼主体资格；二、被告王国佐、崔玲作为本案的被告主体是否适格；三、责任应如何承担。一、关于原告王树明的主体资格问题，本院认为，本案中双方产生争议的楼顶平台属建筑物区分所有权，该楼顶平台应归该栋楼的全体区分所有人共有。由于原告王树明系金丰苑汇贤居西侧门市的业主，其作为门市的房屋所有权人有权根据物权法第七十条、第七十六条、第八十三条的规定，对于其他业主或开发商侵犯其权益的行为有权作为原告提起诉讼。故原告王树明作为本案的原告主体适格。因此对于被告王国佐、崔玲关于原告“主体不适格”的辩称，本院不予采信。二、关于被告王国佐、崔玲作为本案的被告主体是否适格。根据盐城市中级人民法院（2014）盐民终字第2085号民事判决认定的事实“教育房产公司与王国佐、崔玲签订的《关于终止购房补充协议的协议》明确约定王国佐、崔玲建设的屋顶花园及其绿化是教育房产公司的委托行为，与此委托行为相关的责任由该公司承担”。且在本院（2014）大民初字第0540号民事案件审理过程中，王国佐、崔玲已将大丰市大中镇金丰苑汇贤居1号楼502室住宅出售给倪卫生、管小艳。在此情况下，王树明向王国佐、崔玲主张权利，无法律依据，故被告王国佐、崔玲作为本案的被告主体不适格。三、关于责任的承担问题。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。本案中，因案涉的楼顶花园系由被告教育房产公司经过大丰市规建局审批同意后按照楼顶花园的规划设计的，虽然在设计后被告教育房产公司未实际进行楼顶花园承建。但此后，被告教育房产公司委托王国佐、崔玲进行建设。因教育房产公司委托王国佐、崔玲在原告王树明所购买的房屋楼顶兴建花园时用围墙、护栏将楼顶进行分隔，造成其楼顶南北两侧之间互不相通。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，其行为侵害了原告的合法权益，故被告教育房产公司应当自行将分隔墙及铁栅栏拆除。因楼顶花园的建设符合规划设计要求，且兴建绿化行为亦是为了小区业主的公共利益，且原告未能举证证明该花园建设损害了其合法权益，故对于原告要求拆除花园的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以不损害其他相邻权人的合法权益为原则。侵害他人合法权益的应当承担侵权责任。由于案涉的纠纷与本院（2014）大民初字第0540号民事案件，原告王树明并非基于同一法律关系向本院提起的诉讼，故对于被告关于“法院不应当再次受理”的辩称，于法无据，本院不予采信。因原告提出的要求对被告教育房产公司封闭由其具体实施的502室西墙门的诉讼请求系在法庭辩论终结后提出的，故对于该诉讼请求，本院不予理涉。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告教育房产公司于本判决生效后十日内将位于大丰市金丰苑汇贤居西侧南段位于原告王树明所购房屋楼顶的分隔墙及铁栅栏拆除。二、驳回原告王树明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告教育房产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 徐 辉人民陪审员 沈冠山人民陪审员 肖书平二〇一五年八月十二日书 记 员 董文臻附相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）7号第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金4、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》法释（2015）5号第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 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