（2014）寿民二初字第00377号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-14
案件名称
原告李传云诉被告安徽省寿县农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
寿县人民法院
所属地区
寿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李传云,安徽省寿县农村商业银行股份有公司,卢文秀,张彦辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第九十四条；《中华人民共和国物权法》：第二百四十一条
全文
安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2014）寿民二初字第00377号原告：李传云，男，1968年9月4日出生，汉族，居民身份证号码3424221968********，住安徽省六安市。委托代理人：张本意、刘付龙，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被告：安徽省寿县农村商业银行股份有公司，组织机构代码15306557-7，住所地安徽省六安市。法定代表人：林承新，该公司董事长。委托代理人：朱咸朝，安徽安天行律师事务所律师。第三人：卢文秀，女，1945年2月25日出生，汉族，居民身份证号码3424221945********，住安徽省六安市。委托代理人：张道好，男，1967年9月11日出生，汉族，住安徽省安庆市，居民身份证号码3408031967********，系卢文秀之子。第三人：张彦辉，男，1983年9月19日出生，汉族，居民身份证号码3424221983********，住安徽省六安市，系卢文秀之子。李传云诉安徽省寿县农村商业银行股份有公司（以下简称为寿县农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日和11月17日分别两次公开开庭进行了审理。原告李传云及其委托代理人张本意、刘付龙，被告寿县农商银行的委托代理人朱咸朝，第三人张彦辉到庭参加了诉讼，第三人卢文秀及其委托代理人张道好经本院通知未到庭参加诉讼。因案情疑难，本案于2015年1月26日经本院院长批准延长审理期限六个月，本案现已审理终结。李传云诉称：原寿县水上信用社（现为寿县瓦埠农村信用合作社）在2002年7月取得了土地使用权证，面积为384㎡，并于2003年取得了房地产权证，房屋面积为290.4㎡。2006年12月8日，寿县农商银行对上述房屋和土地进行了拍卖，原告在安徽省金桥拍卖有限责任公司通过竞价178500元获得了上述土地使用权和1—2层房屋所有权，并于当日签署了成交确认书。但被告在拍卖上述房地产时故意隐瞒第三人违法侵占房屋的事实，拍卖成交后，第三人仍然继续违法占用该两间房屋拒不搬出；根据法律规定，被告有义务交付无权利瑕疵状态的房屋，更应排除对原告权利形成妨碍的违法事由。因为被告的行为导致原告至今不能实现对房屋的所有权，不能居住、使用。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即向原告交付无瑕疵的位于寿县瓦埠镇新东街原信用社1-2层房屋，排除第三人对房屋的侵占。2、由被告承担诉讼费用。李传云为其诉称的事实和理由提交的证据有：1、李传云身份证复印件，证明：李传云诉讼主体资格。2、安徽省金桥拍卖有限责任公司（155号）拍卖会拍卖成交确认书、安徽省金桥拍卖有限责任公司收费发票、李传云名下寿国用（2010）第06946-1号土地使用权证（均为复印件并当庭与原件核对无异），证明：2006年12月8日李传云通过17万元的竞价，在安徽省金桥拍卖有限责任公司（155号）拍卖会上拍得寿县瓦埠镇新东街信用社1-2层房产；同年12月15日给付拍卖标的款17万元，拍卖佣金8500元；2010年11月16日李传云取得拍卖房产土地证，登记使用权人为：李传云寿国用（2010）第06946-1号土地使用权证。3、填发日期为2003年3月10日的房地产权证【权证字号：房地权瓦埠字第44100090号】、权利人为寿县瓦埠农村信用合作社（复印件），证明：2006年12月8日李传云通过竞价，在安徽省金桥拍卖有限责任公司（155号）拍卖会上拍得寿县瓦埠镇新东街信用社1-2层房产的坐落位置及面积。寿县农商银行辩称：一、本案系被答辩人与第三人之间的侵权纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。2006年12月8日，答辩人依照法定程序，在安徽省金桥拍卖有限公司对其所有的涉案房屋进行现状拍卖。被答辩人通过竞标获得涉案房屋所有权和土地使用权，答辩人与被答辩人当日签订成交确认书。并向被答辩人交付了涉案房屋。自2006年至今已将近8年之久。现被答辩人房屋被案外人侵占，被答辩人应与他人协商解决分歧或向人民法院提起财产返还之诉等。故被答辩人诉答辩人房屋买卖合同纠纷没有法律与事实依据。二、答辩人向被答辩人交付的房屋不存在权利瑕疵。我们通常所说的房屋交付一般以房屋钥匙的交付准，而答辩人在确认书签订后即将房屋钥匙交付被答辩人。被答辩人诉请交付无瑕疵的房屋，与事实不符。三、即便本案是房屋买卖合同纠纷，诉讼时效也已经过，法庭应驳回被答辩人的诉讼请求。2006年12月8日被答辩人通过竞价获得涉案房屋所有权，原、被告即签订确认书，并且办理房屋过户登记手续。8年后被答辩人却向法院起诉被告交付无权利瑕疵的房屋。且并未提供诉讼时效中断的相应证明材料。人民法院应依法驳回诉讼请求。四、涉案房屋拍卖时，系现状拍卖。答辩人对房屋瑕疵不承担担保责任。安徽省金桥拍卖有限公司竞卖须知明文告知：“本场拍卖的拍卖品采取现状拍卖，……竞买人应事先仔细查看拍卖品，详细了解拍卖品的面积、品质、权利状况及现状，一经应价，即承认拍卖品现状，如因情况不清造成后果，责任自负”。依据《中华人民共和国拍卖法》第二十四条、第三十一条的规定，拍卖成交后，拍卖人或委托人应当按照约定将拍卖标的移交给买受人。拍卖人在运用按现状拍卖的规则时，将按现状拍卖及交货作为一种竞拍条件，竞买人前来应价，应当视为已接受该项条件。在拍卖成交后，拍卖人也会将这一内容载入拍卖成交确认书中，从而对双方都产生合约效力。所以，答辩人认为，即便被答辩人竞买的涉案房屋存在瑕疵，答辩人也因竞买须知明确告知系现状拍卖，被答辩人在明知现状拍卖的情况举牌竞价而得以免责。故人民法院应驳回被答辩人诉讼请求。寿县农商银行对其答辩，未向本院提交证据。第三人卢文秀、张彦辉陈述：张彦辉是寿县农商银行原寿县瓦埠信用社已故职工张庆家的儿子，卢文秀系张庆家之妻。张庆家1961年调入瓦埠信用社工作，2002年退休，于2013年10月2日去世，在信用社工作长达42年。1986年瓦埠信用社在瓦埠镇东街建成了一栋两层小楼，根据当时的相关福利政策我们家分得四间住房，楼上楼下各两间，居住至今，从未间断，在此期间住房产生的维修费也一直由我们自己支付。1995年参加房改，1996年12月30日，张庆家到寿县房地产交易管理所办理房产证，缴纳了办证费用660元，票据号为NO1955083的安徽省行政事业单位收款收据，但事后被告知只有73﹪的产权不具备办证条件，一直未领到产权证。2006年寿县农商银行不顾我们参加房改的事实和张庆家要求保留其家庭住房的请求，采取新官不理旧账，错误地将我们的住房拍卖给了原告李传云，从而造成长达八年的房产纠纷。我们要求寿县农商银行兑现已经出售给我们家的房改房屋，不能以任何理由剥夺我们的权利，我们家对这四间房产享有无可争辩的占有、使用、收益、处分等权利。寿县农商银行属于一房二卖，我们参加房改在先购买的，我们没有侵害李传云合法财产的主观故意，也未实施侵害李传云合法财产的行为，不存在侵权问题，我们没有向李传云腾退房屋的义务。要求驳回原告李传云对其提出诉讼请求。第三人卢文秀、张彦辉为其陈述提交了如下证据：1、2006年张庆家书写的要求寿县农商银行停止拍卖的申请书复印件（与张彦辉保存的原件核对无误），拟证明：2006年张庆家曾要求寿县农商银行停止拍卖、保留其参加房改房屋。2、票据号为NO1955083的安徽省行政事业单位收款收据，（与张彦辉保存的原件核对无误），拟证明：1996年12月30日，张庆家九涉案房屋到寿县房地产交易管理所办理房产证，缴纳了办证费用660元。经庭审举证、质证，本院认证如下：寿县农商银行对李传云的1、2、3号证据三性均无异议；第三人张彦辉对李传云的1号证据无异议，对李传云的2、3号证据不认可，但未能提出反证，故本院对李传云的1、2、3号证据的真实性予以认定。寿县农商银行和李传云对张彦辉所举1、2号证据均提出异议，认为申请书系张庆家自书的个人认识，对寿县农商银行和李传云不具有约束力，张庆家缴纳的办证费不是产权证明文件，不能证明其对四间房产享有所有权，当时该房所有权应为寿县农商银行。本院认为张彦辉所举证据能够反映张庆家在2006年曾就其家庭住房问题向当时的寿县信用联社提出过要求的事实。根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，审理查明的事实为：2006年12月8日，李传云通过17万元的竞价，在安徽省金桥拍卖有限责任公司（155号）拍卖会上拍得寿县瓦埠镇新东街信用社（原寿县水上信用社现为寿县农商银行寿县瓦埠农村信用合作社）1-2层房产，其土地使用权证登记面积为384.0㎡，登记证号为寿国用（2002）字第06946号；房屋产权证登记面积为290.4㎡，登记证号为房地权瓦埠字第44100090号。当日双方签订了拍卖成交确认书。2006年12月15日，李传云给付安徽省金桥拍卖有限责任公司拍卖标的物价款17万元，拍卖佣金8500元。2010年11月16日，李传云将寿国用（2002）字第06946号土地使用权证变更为寿国用（2010）第06946-1号，其土地使用权人变更为李传云，土地使用权证登记面积变更为374.7㎡（少于原土地使用证登记面积9.3㎡）。李传云拍得上述房产后，因涉案部分房屋由寿县农商银行原寿县瓦埠农村信用合作社职工张庆家居住使用（系第三人张彦辉之父），李传云一直要求交付房产未果。李传云曾于2014年6月25日、8月25日分别以排除妨害、返还原物为由向本院提起诉讼，后分别于2014年7月31日、10月15日撤回了起诉。2014年8月13日李传云又以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求判决被告立即向其交付无瑕疵的位于寿县瓦埠镇新东街原信用社1-2层房屋，排除第三人对房屋的侵占。另查明：第三人张彦辉系张庆家之子，第三人卢文秀系张庆家之妻。张庆家于1961年调入瓦埠信用社工作，至2002年12月退休，于2013年10月2日去世。张庆家在职期间曾任寿县农商银行原寿县瓦埠信用社主任，1986年瓦埠信用社在瓦埠镇东街建成了一栋两层小楼，当时张庆家居住使用了瓦埠信用社新建的两层小楼中的四间房屋，楼上楼下各两间，张庆家2013年10月2日去世后该房屋一直由其妻卢文秀及其子张彦辉继续使用居住。再查明：诉讼中寿县农村信用合作联社于2015年2月2日变更登记为寿县农商银行（安徽省寿县农村商业银行股份有公司）。本院认为：对李传云要求被告向其交付无瑕疵的位于寿县瓦埠镇新东街原信用社1-2层房屋的请求，属于要求被告履行合同的行为；对李传云要求排除第三人对房屋的侵占的诉讼请求，属于排除妨害纠纷。本案中李传云通过安徽省金桥拍卖有限责任公司的拍卖程序拍的涉案房屋，后双方签订了拍卖成交确认书，李传云交付了拍卖标的物价款，李传云因拍卖而与寿县农商银行所成立的房屋买卖合同关系，系各方当事人真实的意思表示，内容并不违反法律规定，合法、有效。现寿县农商银行虽表示愿意向李传云交付涉案房屋，但由于涉案房屋现由第三人张彦辉、卢文秀占有、使用，而第三人的占有、使用是基于张庆家生前属于寿县农商银行职工生活居住，其占有、使用先于拍卖行为之前，现李传云要求排除第三人对其房屋侵占，与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案属于合同事实上不能履行的情形，因此，李传云对因不能交付履行拍卖标的物给其造成的损失，可以选择要求赔偿损失，现李传云经本院释明后仍坚持要求寿县农商银行继续履行合同，向其交付拍卖标的物，对此本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、驳回原告李传云对被告安徽省寿县农村商业银行股份有公司的诉讼请求；二、驳回原告李传云对第三人张彦辉、卢文秀提出的诉讼请求。案件受理费3870元，由原告李传云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长 高道田审 判 员 董传玉人民陪审员 郝 涛二〇一五年八月十二日书 记 员 汤 锐附：本案相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…… 百度搜索“”