（2015）武法民初字第998号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-10
案件名称
谢彦与朱彩昀、张晓玲确认房屋租赁合同无效纠纷一审民事判决书
法院
武冈市人民法院
所属地区
武冈市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢彦,朱彩昀,张晓玲
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2015）武法民初字第998号原告谢彦，女，1983年1月13日出生，汉族。委托代理人戴宏光，武冈市法律援助中心律师。被告朱彩昀，曾用名朱彩荣，女，1985年6月15日出生，汉族。特别授权委托代理人张晓玲，女，1984年9月21日出生，汉族。被告张晓玲，女，1984年9月21日出生，汉族。委托代理人刘贻湘，湖南富强律师事务所律师。原告谢彦与被告朱彩昀、张晓玲确认房屋租赁合同无效纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员夏颖平于2015年7月27日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员喻凤担任记录。原告谢彦及其委托代理人戴宏光、被告张晓玲（被告朱彩昀的特别授权委托代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢彦诉称：原告于2013年8月见武冈市铜宝路*号“中国体彩店”要门面转租，就进店去询问与被告进行了洽谈，被告告诉原告他们已与房东签订了租赁协议，现在想转租，房东也同意，并与原告讲好转让费24800元，原告就交了1800元定金，但被告朱彩昀打电话告诉原告转让费要30000元，2013年8月13日，原告与两被告签订了“店面转让协议书”，并缴纳了转让费29800元和9个月租金20258元，但在2013年12月房东却告诉原告该门面不能转租要收回该门面，两被告采取欺诈方式与原告签订了协议。请求人民法院依法判令：1、原告与被告签订的“店面转让协议书”无效，两被告赔偿从原告这里得到的转让费29800元，店内装修费24800元；2、本案诉讼费由两被告承担。被告张晓玲、朱彩昀辩称：一、原告诉称与客观事实不符，1、转让费实际为26800元，9个月零9天的租金实际是22320元，有线宽带费是938元，总计是50058元；2、原告提出房东在2013年12月一直要求收回房屋不属实，3、原告陈述被告没有与房东签订租赁合同，欺诈原告不属实；二、两被告将铜宝路*号门店转租给原告，是双方自愿的行为，并签订了转让协议，也经过房东的同意，而且是合法有效的，不存在欺瞒的情况，请求驳回原告的诉讼请求。原告谢彦为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：1、店面转让协议书，拟证明原、被告约定了门面租赁方式及门面转让情况；2、收条两张，拟证明两被告收取门面转让费及租金的情况；3、对肖化勇的调查笔录，拟证明两被告将门面转租给原告，房东不知情且知晓后明确表示不同意转租的情况；4、照片，拟证明原告接手门面后对门面进行了装修；5、收款收据，拟证明原告接手门面花费了装修费用24800元。被告张晓玲、朱彩昀对原告谢彦所提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2没有异议;证据3，对证言证实房东第一次将门面租给周维健，后周维健将门面转租给被告张晓玲，房东知情的事实予以认可，对房东陈述不同意原告以4万元的价格转租的事实予以认可，对房东陈述被告将门面转租给原告时并不知情的证言不属实，因与被告提供的调查笔录不同，且从该份调查笔录中也看不出房东反对被告转租给原告的事实。证据4、5与本案无关，且收款收据也不是正规的发票。被告张晓玲、朱彩昀在举证期限内向本院提交了下列证据：1、原告谢彦的请求调解报告，拟证明因房东不同意原告转租，原告请求调解的情况；2、房屋租赁合同书，拟证明2012年5月26日房东与周维健签订房屋租赁合同的情况；3、广场体彩店转让合同，拟证明2013年4月20日，周维健的妻子向海艳与被告张晓玲签订门面转让合同，将门面转租给张晓玲的事实；4、店面转让协议书，拟证明原、被告签订店面转让协议，租期、租金与房东跟周维健签订的房屋租赁合同一致；5、张朝辉的证言，拟证明2013年4月20日，张晓玲转租广场体彩店房东知情的情况，另证明被告将门面转租给原告前征求了房东的意见，即房东同意被告转租给原告；6、肖化勇的证言，拟证明被告将门面转租给原告前告知了房东，房东也清楚原告在装修门面，2014年6、7月份，房东收取了原告一年的租金，在司法所调解时房东同意如原告交清租金可以继续租赁门面，但不同意转租门面；7、协议书，拟证明原告与房东解除了房屋租赁合同。原告谢彦对被告张晓玲、朱彩昀所提交的证据发表如下质证意见：证据1，与本案无关，主要基于原告当时准备转租，但因转租费比较高，房东不同意转租；对证据2，这个应该是房东交给司法所的，原告以前并不知情，在调解时才知道；证据3，原告系今天庭审才看到合同，不清楚其真实性；证据5，证人系张晓玲的丈夫，证言与本案有直接关联，其证言很多不真实，证言说到张晓玲将房屋转租给原告时房东同意，但从今天提交的证据来看，房东是不同意的；证据6，证人只说到被告将转租情况告诉了房东，但并不表示房东同意转租，结合原告对房东的调查笔录来看，房东是不同意被告转租的，并且反对被告收取转租费，在司法所原告与房东的调解系原告与房东之间有些误会；证据4、7是真实的。根据原、被告的举证、质证，结合庭审，本院对原、被告的证据认证如下：原告提供的店面转让协议，客观真实，与本案的处理有利害关系，予以确认；收条，真实合法，被告无异议，予以确认；肖化勇的调查笔录，予以确认其效力，但其中肖化勇不知被告将门面转租给原告的证言不予确认；对照片、收款、收据予以确认，但与本案没有关联性。对被告提供的请求调解的报告的真实性予以确认，但与本案无关，房屋租赁协议广场店体彩合同、店面转让协议予以确认；张朝辉的证言可以作为本案参考依据，肖化勇的证言，对被告将门面转租给原告告诉了肖化勇，肖化勇知晓原告装修门面，原告交纳2014年至2015年租金的情况予以确认。根据认证，结合原、被告的当庭陈述，本院查明如下事实：2012年5月26日，出租人肖化勇（甲方）与承租人周维健（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同中约定：甲方房屋坐落于武冈市铜宝北路*号门面一、二层（共约220平方）整体出租给乙方；租期五年，自2012年6月9日至2017年6月9日止；租金和租金交纳方式：第一年租金为26800元，第二年租金为28800元，第三年租金为30800元，第四年租金为33300元，第五年租金为35800元。第一年租金在签订合同时一次付清，乙方提前一个月告知甲方下年是否继续租，在一个月内交付下一年租金；在合同期内，甲方无权转租乙方房屋，在五年之内乙方若转租房屋必须经甲方同意。承租人周维健租房后用于经营体育彩票专卖。2013年4月20日，承租人周维健之妻向海艳经出租人肖化勇同意，与被告张晓玲签订了《广场体彩店转让合同》，以49800元的价格将该店面及设备转让给被告张晓玲、朱彩昀、张叶聪经营。因经营不善，被告之间进行了商议，决定将该门面转租。原告谢彦知情后，有心转租，于2013年8月29日、8月31日向被告张小玲交纳了1800元定金和258元费用。2013年8月31日，被告张晓玲、朱彩昀、张叶聪以朱彩昀的名义与原告谢彦签订了《店面转让协议书》，双方约定：一、甲方将位于武冈市铜宝路*号的原中国体育彩票门面转租给乙方使用，乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、甲方与房东已签订了租赁合同，租赁五年，自2012年6月9日至2017年6月9日止，所租楼层为一楼门面及二楼住房，租金第一年26800元，第二年28800元，第三年30800元，第四年33300元，第五年35800元，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至房东。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；三、乙方在2013年9月1日前一次性向甲方支付转让费和租金共计人民币50058元，上述费用已包括装修、装饰及2013年9月1日至2014年6月9日的房租，此外，甲方不得再向乙方索取任何费用；四、乙方转租后，依照甲方和房东的合同经营，如乙方因经营需要装修，不得影响房东房屋结构，并征得房东同意。原告谢彦将29800元转让费（含已交定金1800元及258元费用）及9个多月的租金20258元，共计50058元交给被告朱彩昀。在该合同签订之前，被告张晓玲将转租之事告知了出租人肖化勇，肖化勇表示只要转租人不做餐饮，按时交纳房租，不影响其出入即可。原告谢彦转租后，对该门面进行了装修，开办成“好孝心健ＸＸ活馆”。2014年6、7月期间，原告谢彦分两次向出租人肖化勇交纳了2015年租金。2015年5月，出租人肖化勇因原告谢彦未按约定交纳2016年房屋租金以及不同意转租与其发生争执，武冈市迎春亭司法所组织双方调解，未能达成共识。后出租人肖化勇与原告谢彦签订了解除房屋租赁协议书，双方约定原告谢彦在2015年6月10日12点以前搬出武冈市铜宝北路*号门面。本院认为，本案系确认房屋租赁合同无效纠纷。目前，我国认定合同无效的法律依据主要是看是否有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定的五种情形之一：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。但《中华人民共和国合同法》对于合同效力仅仅是规定了认定标准，涉及到具体的合同，还需要结合相关司法解释以及其他法律、行政法规来认定。本案争执的焦点是原、被告签订的《店面转让协议》是否合法有效？两被告是否应当退还原告支付的转让费及赔偿原告店面装修款？本案中，原、被告签订的《店面转让协议》是双方当事人真实意思的表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，出租人肖化勇与承租人周维健签订了《房屋租赁合同书》两者在性质上是一样的，转租合同中的权利义务内容并没有突破租赁合同约定的范围，被告朱彩昀与原告签订转租合同前将转租之事告知了出租人肖化勇，并征得肖化勇的口头同意。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，为保护善意的次承租人的利益，而给了出租人六个月的异议期限，如果出租人知道或应当知道承租人将房屋转租，而未提异议，就可推定出租人同意承租人转租。原告谢彦从2013年8月31日起经营该店面至2015年4月止，出租人肖化勇尚未提出异议，可推定肖化勇同意转租。被告收取原告转让费是经双方自愿协商，并参照市场交易习惯进行的交易，并未违反法律、法规规定。原告因未按时交纳租金及转租问题，与出租人肖化勇发生争执，自行与出租人肖化勇签订解除房屋租赁合同，系其自主处分自己民事权利的行为，所造成的损失与被告无关联性。故原告谢彦提出被告未与房东签订租赁合同，未经房东同意转租，以欺诈方式与原告签订了协议，属无效协议，两被告应赔偿从原告这里得到的转让费29800元及店内装修费24800元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢彦的诉讼请求。本案受理费900元，由原告谢彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 夏颖平二〇一五年八月十二日代理书记员 喻 凤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。