（2014）长高开民初字第1825号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-11-24
案件名称
吴琼与长春汉森融信房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴琼,长春汉森融信房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司长春开发区支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）长高开民初字第1825号原告：吴琼，女，1985年12月12日生，汉族，住所地长春市二道区。委托代理人：孙玲，吉林首华律师事务所律师。被告：长春汉森融信房地产开发有限公司。住所长春高新技术产业开发区超达大街与创意路交汇处汉森·香榭里**号楼***室。法定代表人：童东立，总经理。委托代理人：徐旸，吉林阳光博舟律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司长春开发区支行。住所长春高新技术产业开发区前进大街****号。代表人：玄日东，行长。委托代理人：金子，该公司职员。委托代理人：苗笑飞，该公司职员。原告吴琼诉被告长春汉森融信房地产开发有限公司（以下简称汉森融信公司）、第三人中国工商银行股份有限公司长春开发区支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴琼及委托代理人孙玲、被告汉森融信公司的委托代理人徐旸、被告工商银行的委托代理人金子、苗笑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴琼诉称：2012年10月22日，原告与被告签订了编号为000000000064xxxx号《商品房买卖合同》，约定原告贷款购买被告开发的位于长春高新区汉森·香榭里10栋1单元2503号房屋，总价款258258元，2013年12月31日前交房。合同签订后，原告支付首付款78258元，并支付各项税费10314元。2012年11月6日，原告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》。合同签订后，第三人向被告支付购房款18万元。但被告未能于2013年12月31日前交房，在逾期超过90日后仍未能交房，构成违约。原告认为，因被告违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的目的也无法实现。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告首付款78258元及利息；被告返还原告契税等费用10314元及利息；被告给付原告已向第三人偿还的贷款本息25839.28元；3、解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，由被告支付给第三人剩余贷款；4、诉讼费由被告承担。被告汉森融信公司辩称：一、不同意解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》虽然约定交房日期为2013年12月31日，但也约定了除外情况：除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，包括政府行为、群体性事件、规划设计变更导致项目工程建设停建、缓建等。由于政策法规或行政命令改变、市政因素、不可抗力等非被告能力所及的情况出现而导致房屋逾期竣工，则原告应免除被告逾期交房的责任。因此由于国家对房地产政策的调整，导致被告融资困难并最终导致房屋逾期竣工的后果。因此，不应解除《商品房买卖合同》，被告不应承担违约责任。二、原告所购房屋已经综合验收合格，合同可以继续履行。原告购买的房屋已经建设、监理、施工、设计单位综合验收，并于2014年6月20日出具《单位工程质量竣工验收记录》表，综合验收结论为：符合设计及规范验收标准。被告早在原告起诉前数月既已通知交付且进行了综合验收，合同可以继续履行。三、被告不应承担返还原告首付款及利息等责任，因合同不应解除，故不应承担返还与赔偿责任。四、被告不应承担向第三人返还剩余购房贷款及利息的责任。合同约定：原告选择以银行按揭贷款方式向被告支付房款，以及原告与代办按揭贷款的中介机构、按揭银行产生的房产抵押以及借款等民事行为，均属于原告的个人行为，与被告无任何法律关系。因此，被告不应对第三人承担任何责任，而应由原告承担责任。五、诉讼费应由原告自行承担。第三人工商银行述称：如果解除合同，我方要求偿还银行贷款本息，且偿还本金前，不可产生利息。经本院审理查明：2012年10月22日，原告与被告签订了编号为000000000064xxxx号《商品房买卖合同》，约定原告贷款购买被告开发的位于长春高新区汉森·香榭里10栋1单元2503号房屋，总价款258258元，2013年12月31日前交房，被告逾期交房90日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按原告累计已付房款的万分之0.5向原告支付违约金。合同还约定了除外情况：除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，包括政府行为、群体性事件、规划设计变更导致项目工程建设停建、缓建等。由于政策法规或行政命令改变、市政因素、不可抗力等非被告能力所及的情况出现而导致房屋逾期竣工，则原告应免除被告逾期交房的责任。合同签订后，原告向被告支付首付款76758元，其中2012年8月1日支付1万元，2012年10月10日支付31758元，2012年12月29日支付35000元，并于2012年10月25日支付物业维修基金、登记费、预告登记费、预抵押登记费、契税、印花税等共计9864元，又向代理公司支付预告登记代理费300元、向公证处支付公证费150元。2012年11月6日，原告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》。合同签订后，第三人向被告支付购房款18万元。但被告未能于2013年12月31日前交房，在逾期超过90日后仍未能交房。2014年6月20日，建设、监理、施工、设计单位向被告出具了一份符合设计及规范验收标准的《单位工程质量竣工验收记录表》。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，不损害他人及社会公共利益，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。在原告及第三人履行付款义务后，被告应按约定履行交房义务。按合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。因被告已超过约定交房日期90日未能交房，双方约定的解除合同的条件已成就，原告提出解除合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，被告应返还原告购房款及其他费用。被告未按约定日期交付房屋构成违约，应承担违约责任，按约定向原告支付不能按期交付房屋的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。双方约定的违约金以购房款的万分之0.5计算低于被告占用原告购房款期间的利息损失。因此，原告提出的判令被告支付购房款利息的诉讼请求应予支持。因原告请求解除《商品房买卖合同》，致使《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，原告提出的解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求应予支持。被告应将原告剩余借款返还第三人并支付相应利息。关于原告提出的判令被告返还代理费300元、公证费150元的诉讼请求，因该笔费用原告并未交付被告，被告不负有返还义务，该项请求不予支持。关于被告提出的由于国家对房地产政策的调整，导致被告融资困难并最终导致房屋逾期竣工的后果，不应解除《商品房买卖合同》，被告不应承担违约责任的抗辩主张。因被告未能提供证据证明存在按双方约定被告免责的事实，其抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告吴琼与被告长春汉森融信房地产开发有限公司签订的编号为000000000064xxxx号《商品房买卖合同》；二、解除原告吴琼与被告长春汉森融信房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司长春开发区支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告长春汉森融信房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告吴琼购房款人民币76758元并支付利息（其中人民币1万元自2012年8月1日起、人民币31758元自2012年10月10日起、人民币35000元自2012年12月29日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、被告长春汉森融信房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告吴琼已向第三人中国工商银行股份有限公司长春开发区支行偿还的借款本金及利息（以第三人中国工商银行股份有限公司长春开发区支行出具的结算单为准）；五、被告长春汉森融信房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告吴琼返还物业维修基金、登记费、预告登记费、预抵押登记费、契税、印花税等共计人民币9864元及利息（自2012年10月25日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；六、被告长春汉森融信房地产开发有限公司于本判决生效后立即向第三人中国工商银行股份有限公司长春开发区支行偿还原告吴琼剩余借款本金及利息（以第三人中国工商银行股份有限公司长春开发区支行出具的结算单为准）；七、驳回原告吴琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5328元，由被告长春汉森融信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 闫春林人民陪审员 夏玉铭人民陪审员 刘玉波二〇一五年八月十二日书 记 员 吕振兴