（2015）青民一初字第1453号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2017-05-02
案件名称
侯雪颖与广西润兴房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯雪颖,广西润兴房地产有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第1453号原告侯雪颖，女，1978年10月14日出生，汉族。委托代理人崔喆，广西欧亚嘉华律师事务所律师。委托代理人骆珈希，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。被告广西润兴房地产有限责任公司。法定代表人郭建民，董事长。委托代理人唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。委托代理人卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。原告侯雪颖与被告广西润兴房地产有限责任公司（以下简称润兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告侯雪颖及其委托代理人崔喆、被告润兴公司的委托代理人唐谦祥、卢春竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于XXX号商品房。根据合同第九条约定，被告应于2011年6月30日前依相关法律法规将经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位签字验收合格的房屋交付原告使用，但截至今日被告均未能交付符合合同约定的房屋给原告。原告分别于2012年10月18日、2013年6月5日接收到被告支付的2011年7月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金56464元。现原告根据合同第十条的约定，要求被告支付2013年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。另外，根据合同第三条约定，R6号楼的地上总层数为18层，但被告擅自将R6号楼增至26层，致使小区容积率提高，影响原告的住房质量，降低房屋价值，造成严重的安全隐患。因此，原告要求被告支付违约增加容积率的违约金30000元。综上所述，被告严重违反合同的多项约定，损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告继续履行交房义务；二、被告向原告支付逾期交房违约金（计算方式：以购房款684416元为基数，按每日万分之1.5，从2013年1月1日起计算至2014年10月27日为68270元，实际计算至交房之日止）；三、被告向原告支付违约增容损失30000元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告计算逾期交房的天数与事实不符，被告对此不予认可。（一）被告于2014年6月27日通知交房，要求原告于2014年7月1日至10日办理收房手续，被告已履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至2014年6月30日止。（二）原告主张逾期交房违约金未考虑被告存在可延期交房的情形，被告对此不予认可。首先，在施工合同过程中，有政府临时限制（中高考、两会一节）、供水、供电相关部门停水、停电的情形，根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告可以据实顺延交付商品房的时间。其次，2011年5月26日南宁市规划管理局批准涉案商品房所在楼宇容积率变更总平方案是在被告与原告签订《商品房买卖合同》之后及合同履行期间，而容积率增加即楼层增加，工程量相应增加，由此必然导致工期延长，依据答辩人提供的《建筑工程施工合同》，涉案商品房所在楼宇楼层增加所需工期为270天。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告可据实顺延270天交付商品房。三、容积率的增加没有给原告造成损失，原告诉请的增容损失缺乏事实根据和法律依据，不应得到支持。（一）根据谁主张谁举证的原则，原告未就增容率增加给其造成的实际损失进行举证，应承担举证不能的不利后果。另外，本案中，关于涉案商品房所在楼栋的容积率变更，是在南宁市规划管理局组织专业机构进行论证和实地考察，在不影响购买人的利益、居住环境、商品房品质的情况下，综合调整了技术指标，将建筑密度由25%降为22%，绿化率由35%提高为37%，属于公共配套的幼儿园建筑面积由2000㎡改为2500㎡，车位数量由680个增加到1135个，从而达到容积率提高且不影响和损害购房者利益的效果。（二）合同中载明的楼层是容积率变更前的，容积率变更获得南宁市规划管理局批准手续是在签订合同之后及合同履行期间。（三）合同第十一条约定了只有在变更设计影响到买受人所购商品房质量或使用功能时才须履行在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人的义务，而涉案商品房所在的楼栋的容积率变更并不属于合同第十一条约定的规划设计变更的情形，故被告无需承担该条所约定的违约责任。综上，在履行合同的过程中，被告有顺延交房时间的事由，可以根据合同约定顺延交付商品房。涉案商品房所在楼宇的容积率增加已经经过规划部门的批准，依法增加楼层，无需书面告知，也无需征求原告的同意。经审理查明，2010年4月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于XXX房，该商品房建筑层数地上18层，地下2层，房屋总价款684416元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时性的限制行为导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、涉及变更导致工期延长的，供水、供电相关部门停水、停电的；4、如买受人因商品房质量问题延期接收的，须以书面形式向被告提出维修申请，双方确认属实后，由出卖人对商品房进行维修，维修期间不属于延期交房的范畴；以上因素出卖人应在合同约定的交付日期前30日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知买受人。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买房人有权退房。××退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款活期利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。合同第十一条“规划、设计变更的约定”约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房所在栋与相邻栋正面间距减少的；（2）该商品房结构形式发生变化的；（3）该商品房户型发生变化的；（4）该商品房空间尺寸发生变化，导致层高变化或合同约定建筑面积发生变化的；（5）该商品房朝向发生变化的。××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。……买受人不退房的，出卖人应按照变更给买受人造成的实际影响，给予买受人相应补偿。双方应按公平合理的原则就补偿问题另行签订补充协议。合同签订后，原告付清了全部购房款684416元。之后，被告未在约定的交房期限内向原告交付商品房，且将约定的楼层由地上18层扩建为26层。双方为此产生争议，因就逾期交房的违约金、提高容积率的违约金等问题协商未果，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。另查明，在签订本案合同前，被告已经取得南房预字（2010）第009号《商品房预售许可证》。涉案商品房所在的R6号楼于2014年6月19日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。被告于2014年6月28日在《南国早报》刊登交房公告，内容为：第一大道·尚城街区R3、R6、R6号楼商品房已达到合同约定的交付标准，请业主于2014年7月1日至10日办理收房手续。又查明，被告分别于2012年10月18日、2013年6月5日向原告支付逾期交房违约金合计56464元。原、被告均认可上述款项的性质是2011年7月1日至2012年12月31日的违约金。再查明，2013年3月29日，南宁市规划管理局颁发R6号楼《建设工程规划许可证》（证号：建字第4501012XXXX33号），该证附件载明：青秀区XXX层。备注栏注明“3、调整建筑层数、增加建筑面积，撤销2010年1月21日核发的《建筑工程规划许可证》及其附件，重新核发。”被告在与原告签订本案合同时及之后，并未以书面形式将其申请增容之事告知原告。还查明，2010年5月26日，南宁市政府下发“禁噪令”：要求高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00和中考期间6月24日8：00至6月26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。高考期间的6月4日至6月7日，中考期间的6月21日至6月25日，每日20:00至次日7:30；6月7日至6月8日和6月24日至6月26日，每日12:00至14:30，市区范围内禁止产生环境噪声影响的各类施工作业。2010年6月21日，被告方所在基建处属于南宁供电局检修停电范围。2011年5月28日，南宁市政府下发“禁噪令”：要求高考期间的6月7日8:00至8日17:00，中考期间的6月24日8：00至26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；高考期间的6月5日至7日，中考期间的6月22日至25日，每日20:00至次日7:30；6月7日至8日和6月24日至26日，每日12:00至14:30，市区范围内禁止产生环境噪声影响的各类施工作业。2011年7月21日，南宁市有序用电领导小组办公室向被告发《关于执行计划用电的紧急通知》，主要内容为预计至2011年底对辖区内工矿企业、临时基建客户实行停三开四计划用电方案，即周一、三、五停用，周二、四、六、日正常使用。2011年10月20日至21日，因召开“两会一节”，南宁市区有关单位放假2天。另外，南宁供电局公布的2011年11月1日计划检修停电范围包括房产局凤岭基建处及附近一带。本院认为，原、被告于2010年4月18日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。一、关于交房的问题。本案的涉诉商品房所在的R6楼于2014年6月19日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，被告通知原告于2014年7月1日至10日期间办理交房手续，被告已经履行完毕交房义务，原告关于“要求被告向原告继续履行交房义务”的诉讼请求已经得到实现，应予驳回。二、关于逾期交房违约金的问题。根据合同约定，被告应于2011年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，本案的涉诉商品房所在的R6楼于2014年6月19日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，而被告通知原告于2014年7月1日至10日期间办理交房手续。至此，被告逾期交房的行为已构成违约，违约天数共计1096天。至于被告抗辩的情形是否属于可据实延期交房的事由：1、关于被告抗辩称因楼层增加所需工期可延期交房270天的问题。如前所述，楼宇楼层增加并非合同第十一条列举的规划变更情形，故对于超过该列举范围的变更且未得到原告认可的情况下，属于违约行为，被告请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。2、关于被告抗辩称因停水、停电原因可延期交房的问题。被告提供的证据只能证明存在部分片区实施限电或相关部门计划限制用电的情形，而被告既未能提供充分证据证明被告基建工地确实存在停电情况或处于停电区域，也未能提供相应的监理日志予以佐证，故被告请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。3、关于被告抗辩称因中高考及“两会一节”政府临时限制施工原因可延期交房的问题。近年来，我市中高考、“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，故被告请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。综上，逾期交房违约金应从合同约定的最后交付期限届满之日的次日即2011年7月1日起计算至被告通知的交房之日的前一日即2014年6月30止。原、被告均认可被告已向原告支付2011年7月1日至2012年12月31日期间的违约金的事实，则本案违约金应从2013年1月1日起计算。据此，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：以684416元为基数，按每日万分之1.5的标准，从2013年1月1日起计算至2014年6月30日止为546天，即56054元。三、关于原告以被告增容为由要求赔偿损失的问题。本案中，被告将R6号楼的楼层由合同约定的地上18层调整为地上26层。根据合同第十一条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。但该条列举的规划变更情形中并未包含有直接变更楼层的约定，故对于超过该列举范围的变更且未得到原告认可的情况下，属于违约行为，被告应承担违约责任。虽原、被告未在合同中对被告加层提高容积率的责任方式做出明确约定，原告亦未提交证据证明其实际损失的具体数额，但合同约定的层高是18层，增容必须履行告知义务和召开听证会，即使对R6号楼的增容，被告已取得《建设工程规划许可证》，且增容率未提高，被告的行为也违反了合同的约定及诚实信用原则，损害了业主的信赖利益。综上，结合被告的违约事实、预期获利情况、原告利益的受损程度等情况，本院酌定以商品房总价款的1%确定赔偿金额为6844元（684416元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告侯雪颖赔偿违约增容损失6844元；二、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告侯雪颖支付从2013年1月1日至2014年6月30日止的逾期交房违约金56054元；三、驳回原告侯雪颖的其他诉讼请求。案件受理费2257元，由原告侯雪颖承担812元，由被告广西润兴房地产有限责任公司承担1445元。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 谭 妤审 判 员 范 俪人民陪审员 贾颜祯二〇一五年八月十二日书 记 员 郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 关注公众号“”