（2014）通民初字第14010号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-11-05

案件名称

何菊英与王东生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何菊英,王东生

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2014）通民初字第14010号原告何菊英，女，1969年5月4日出生。委托代理人马建忠（原告何菊英之夫），1969年10月10日出生。被告王东生，男，1967年9月20日出生。委托代理人吴建华，北京市海泓达律师事务所律师。原告何菊英诉被告王东生确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告何菊英的委托代理人马建忠，被告王东生及其委托代理人吴建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何菊英诉称：何菊英的丈夫马建忠与王东生系朋友关系。2009年7月，王东生因资金周转困难，急需一笔钱款救急，遂找到了马建忠帮忙。何菊英及马建忠当时没有大额存款，但为了帮助王东生解燃眉之急，遂以何菊英所有的331号房屋做抵押向银行贷款52万元，将其中的17万元贷款归王东生使用。因何菊英有逾期不良记录，为使贷款能够获得审批，王东生的债权人将何菊英的贷款还清后解押，又将何菊英的房产以买卖的形式变更到王东生的名下，后贷款52万元，替王东生还清了其外欠债务。在办理上述事项之前，何菊英和王东生于2009年7月31日签订了《合同书》一份，约定王东生在五年内还清向甲方所借款项（即壹拾柒万元整及贷款所发生的利息）。协议还约定了王东生的还款方式及其他内容。因房屋买卖并非双方的真实意思表示，王东生也根本没有按所谓的房屋买卖合同之约定支付何菊英分文的购房款项。时至今日，五年期限届满，王东生没有按双方于2009年7月31日签订的《合同书》之约定配合何菊英办理过户手续，且无故拖欠双方约定的应支付给何菊英的相应款项。故起诉要求：1、请求法院依法判决何菊英与王东生于2009年8月3日签订的331号房屋的买卖合同无效；2、诉讼费由王东生负担。被告王东生辩称：我不同意何菊英的诉讼请求。何菊英和我从未于2009年7月31日签订房屋买卖合同。我与何菊英确实签订了关于331号房屋的房屋买卖合同，但是房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合同真实有效，我完全履行了合同义务支付了房款，但是何菊英不讲信用至今没有将房屋交付给我。在此期间我多次找何菊英索要，并提起诉讼。房屋买卖合��不存在无效情形，因此我不同意何菊英的诉讼请求。何菊英诉状所述与事实不符。经审理查明：2003年8月15日，何菊英作为买受人与房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，何菊英购买331号房屋，并向银行申请购房贷款33万元。因何菊英拖欠贷款本息，银行向我院起诉何菊英借款合同纠纷一案。我院作出（2007）通民初字第9285号民事判决书。后银行向我院申请执行，我院于2008年1月31日作出（2007）通民执字第9285号强制执行裁定书。2009年7月29日，我院作出（2007）通民执字第9285号民事裁定书。另查：2009年6月10日，王东生作为借款人（抵押人）、银行作为贷款人（抵押权人）、房地产经纪有限公司作为保证人签订《个人贷款合同》，约定因王东生购买331号房屋向银行贷款52万元。2009年7月31日，何菊英作为甲方，王东生作为乙方签订《合同书》，约定��“经甲乙双方协商之后，甲方把331号房屋抵押给银行，贷款人民币伍拾贰万元整。此款部分款项用来替乙方王东生偿还王东生所欠权x借款，达成如下协议：1、甲方以自己拥有的331号房屋，抵押给银行，贷款伍拾贰万圆人民币，（其中甲方贷款35万元，乙方贷款17万元），房屋产权证更改为乙方王东生，实际房屋所有人仍为甲方何菊英，乙方不得私自把331号房屋出售、出租，在乙方还清甲方所借款项后，乙方应主动协助甲方把331号房屋产权变更给甲方，乙方不得以任何借口拖延产权过户事宜，同时房屋产权过户时产生的所有费用由乙方承担。……2、甲方以331号房屋抵押给银行贷款人民币伍拾贰万圆整，此款用来替乙方王东生偿还所欠权x借款壹拾柒万元整，余下贷款叁拾伍万元整和王东生无关，由甲方向银行偿还本金及利息；3、乙方承诺在五年内还清向甲方所借款��（即壹拾柒万元整及贷款所发生的利息）。同时承诺每月五号向甲方支付借款利息人民币伍仟元整，其中以矫xx工资卡支付壹仟陆佰元，余下叁仟肆佰元以现金形式支付。（工资卡中除1600元以外的余额及利息，自动滚存归乙方所有）4、乙方王东生还款方式为：每月按时向贷款银行偿还以甲方房屋做抵押所发生的应还款项，即贷款所发生的月供，（甲方出资二仟元余下部分由乙方承担）如王东生有能力在短期之日偿还向甲方的借款，此协议自动解除。……”何菊英、王东生作为甲乙方，马建忠、矫xx（王东生之母）作为公证人在《合同书》上签字。同日，何菊英与王东生办理网签手续。2009年8月3日，何菊英作为出卖人、王东生作为买受人签订《存量房屋买卖合同》。合同第一条房屋基本情况约定：“（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为331。……”第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币400000元（小写），肆拾万元整（大写）。定金人民币100000元（小写），壹拾万元整（大写，不高于成交价格的20%），支付日期为2009年7月20日。……（三）关于贷款的约定买受人申办抵押贷款，贷款金额为人民币300000元（小写），叁拾万元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。”同日，王东生手写《补充协议》一份，内容为：“王东生因使用何菊英331号房屋贷款向何菊英借款周转，至使何菊英不能在单位正常报销取暖费，王东生本人承诺在还清索借款之前每年给何菊英补偿取暖费人民币贰仟元整（2000.00）元，每年的九月份一次性付清。”银行于2009年8月3日向王东生放款52万元。2009年8月14日，王东生办理了331号房屋的所有权证书，331号房屋登记在王东生名下。房屋过户手续完成后，何菊英并未实际向王东生交付331号房屋，331号房屋至今仍由何菊英及马建忠夫妻居住使用。2009年9月27日，王东生作为委托人，案外人权x作为受托人签订《委托合同》，并于北京市中信公证处办理公证，《委托合同》内容为：“现委托人与受托人双方就上述房产的出售、贷款、出租等事宜达成协议如下：一、委托人王东生委托权x为代理人，代为办理：1、办理上述房产提前还款、解除抵押登记相关手续，同时领取解押后的房产证、还款对账单、购房合同、保险单的原件以及银行应该返还委托人的所有相关文件；2、在上述房产符合抵押贷款条件时再次办理银行抵押贷款手续、房产抵押登记手续、代为领取银行发放的贷款、领取抵押后��房产证等；3、在符合出售手续时办理房产出售手续、包括签订房屋买卖合同、办理产权过户登记手续、代缴相关税费、代收房价款（将房价款打入受托人指定的账户）、协助买方办理银行贷款手续、办理物业交割手续及其他与上述房产出售有关的一切事宜；4、代为办理房屋出租、代收租金等事宜。……三、委托期限：自委托书签署之日起两年内。……”现《公证书》、《个人贷款合同》、购房发票、借款借据的原件由何菊英持有，并作为证据在本案中提交。2009年10月，何菊英取得矫xx的银行工资存折，并凭密码每月自矫xx的工资中自行支取，直至2012年3月矫xx将该账户挂失。自2009年9月起，331号房屋每月房屋贷款3277.16元由王东生偿还。在本案审理过程中，何菊英称其与王东生并无真实的交易行为，合同中约定40万元的价款不符合2009年8月时331号房屋的市场价格，故申请对331号房屋于2009年8月3日的价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号选取鉴定结构，本院委托北京康正宏基房地产评估有限公司（以下简称评估公司）进行评估。评估公司于2015年3月26日出具《不动产估价报告书》，评定331号房屋于2009年8月3日的价值为835023元。为评估何菊英支付评估费3340元。何菊英对该评估报告没有意见，王东生对评估报告提出异议，并申请评估人员出庭接受质询。2015年4月20日，评估公司对王东生的异议出具《关于“异议意见”的答复》，并表示可以出庭接受质询，但需按标准收取费用。因王东生拒绝交纳相应费用，评估人员未出庭。再查：2014年7月17日，王东生向我院起诉马建忠、何菊英物权保护纠纷一案，要求马建忠、何菊英腾退331号房屋，并支付赔偿金5万元。因在案件审理过程中，何菊英提起本案诉讼，故我院于2014年8月25日作出（2014）通民初字第12682号民事裁定书，裁定中止该案诉讼。在本案审理过程中，何菊英称其夫马建忠与王东生及其母矫xx有业务往来，2009年因王东生欠权x债务，故请求其与王东生通过虚假房屋交易行为向大连银行申请购房贷款，偿还债务，并签署《合同书》对相应的权利义务进行约定。后矫xx按照约定将工资卡交由其支取工资。贷款放款后，其以17万元代王东生向权x偿还了全部欠款，权x将王东生交予权x的《公证书》、《个人贷款合同》、购房发票、借款借据交予马建忠。剩余35万元偿还了何菊英所欠银行的剩余购房贷款。何菊英称，办理房屋过户手续后，按照《合同书》的约定，331号房屋仍由其与马建忠居住使用，但虽经其多次催要，王东生并未向其交付房屋所有权证书原件。何菊英同时称根据《合同书》的约定，王东生每月应向其支付利息5000元，其中矫xx的工资支��1600元，剩余的部分抵扣了其应承担的还款金额，故全部月还款3277元由王东生负责偿还。剩余的1400元王东生向其支付一个月的现金后未再支付，马建忠称向王东生催要，但王东生表示无能力支付故未能支付。王东生称其虽与何菊英签署过《合同书》，但因矫xx认为《合同书》约定不公平，故其与何菊英并未实际履行，当日就解除了《合同书》，其保存的《合同书》已经撕毁，其不知何菊英未撕毁《合同书》。王东生表示因何菊英未按时偿还所欠农业银行购房贷款，2009年法院要求拍卖执行331号房屋，故其与何菊英达成一致，其购买331号房屋，且一次性支付购房款40万元。其通过关系向大连银行申请购房贷款52万元。因其与马建忠系朋友关系，马建忠与何菊英一直借住331号房屋，且未支付费用。其多次外出时委托马建忠代为照管其居住的房屋，故马建忠有机会取得《公��书》、《个人贷款合同》、购房发票、借款借据等原件。但王东生对其与何菊英协商解除《合同书》的情况，支付房款的情况均未向本院提供证据，且对其主张的丢失《公证书》、《个人贷款合同》、购房发票、借款借据等原件的情况未报警。王东生同时表示其母矫xx与马建忠存在业务关系和其他借款关系，矫xx确将其工资存折交予马建忠支取，但系偿还其他欠款，现已偿还完毕。王东生称自2012年起其多次要求何菊英与马建忠腾退并交付331号房屋，多次协商未果后，其提起诉讼。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《合同书》、《个人贷款合同》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、购房发票、借款借据、查询结果、《公证书》、矫xx中国工商银行存折、个人业务凭单、个人（存款）回单、账户清单、《不动产估价报告书》、《关于“异议意见”的答复》、评估费发票、短信照片、录音及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：以合法形式掩盖非法目的合同，为无效合同。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，何菊英与王东生签订《存量房屋买卖合同》前即签订了《合同书》，相应约定可见何菊英与王东生签订房屋买卖合同的真实意思表示并非买卖诉争房屋，而是串通套取银行贷款，且贷款金额超过了《存量房屋买卖合同》中约定的全部购房款金额，实际上是以合法的买卖形式掩盖套取贷款的非法目的，存有恶意。王东生未提供证据证明《合同书》已经解除，及其向何菊英支付了相应的购房款。根据《不动产估价报告书》评估，2009年8月时331号房屋价值835023元，与双方在《存量房屋买卖合同》中约定的40万元的价格相差一倍有余，明显不符合常理；结合其后矫xx的工资卡交由何菊英支取工资的情况、331号房屋多年仍由何菊英、马建忠居住使用的情况、《公证书》、《个人贷款合同》、购房发票、借款借据的原件由何菊英实际保管的情况，本院亦有理由相信双方并无买卖331号房屋的真实的意思表示。故何菊英与王东生签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。对何菊英要求确认其与王东生签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告何菊英作为出卖人、被告王东生作为买受人于二〇〇九年八月三日签订的《存量房屋买卖合同》无效。评估费三千三百四十元，由��告何菊英负担一千六百七十元（已交纳），由被告王东生负担一千六百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费七十元，由原告何菊英负担三十五元（已交纳），由被告王东生负担三十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　刘丹丹代理审判员　　李　想代理审判员　　齐　松二〇一五年八月十二日书　记　员　　苑路佳关注公众号“”