（2015）蕉民初字第1970号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-15
案件名称
福建省九龙房地产有限公司与陈坤库商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁德市蕉城区人民法院
所属地区
宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省九龙房地产有限公司,陈坤库
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2015）蕉民初字第1970号原告：福建省九龙房地产有限公司，住所地宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋二层。法定代表人：杜早治，总经理。委托代理人：陈颖，男，1978年4月15日出生，住福建省福州市马尾区。委托代理人：何元淑，女，1983年6月15日出生，住厦门市思明区。被告：陈坤库，男，1984年4月19日出生，住宁德市蕉城区。委托代理人：龚光智，福建泰和律师事务所律师。原告福建省九龙房地产有限公司与被告陈坤库商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理。依法由审判员张炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈颖、何元淑，被告陈坤库及其委托代理人龚光智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建省九龙房地产有限公司诉称：原告与被告于2014年4月17日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告向原告购买位于宁德市曲尺塘路8号君临天下（海德公园）144号楼15层1501单元房产，购房款总计1036089元，被告于2014年1月22日交定金50000元，于2014年1月22日支付首期房款316089元（其中定金无息充抵房款），余款720000元办理按揭贷款。被告应在原告发出办理按揭贷款书面通知后七日内签署贷款文件，并应积极办理相关手续直至发放贷款；若逾期办理按揭贷款手续超过三十天、或被告申请的按揭贷款不能在原告发出办理按揭贷款书面通知后三十天内汇至原告账户，原告有权要求被告按一次性付款方式补足余款，被告应在原告发出改变付款方式通知书后七天内全额交清；若被告未能依约补足房款，则原告有权解除合同并将该房产另向他人销售，被告应向原告支付从发出改变付款方式通知书之日起至该房产另行销售日期间按照应补足款项金额每日万分之五违约金，并应支付10000元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。合同签订后，原告于2014年5月5日向被告发出《办理按揭贷款通知函》，但被告却未按期办理按揭贷款手续，其申请的按揭贷款也未在三十天内汇至原告账户。为此，原告于2014年6月25日向被告发出《改变付款方式通知书》，要求被告在通知书发出之日起七日内全额交清购房余款，但被告至今未能付清，已构成严重违约。原告遂于2015年4月3日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告务必在通知书发出之日起七日内前往原告售楼部配合办理合同解除相关手续，并支付解除合同的违约金及相关费用，但被告不予理会。原告请求判令：1、解除原告与被告于2014年4月17日签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告办理《商品房买卖合同》注销备案手续；2、被告向原告支付解除合同违约金（按应补足款720000元的日万分之五计算违约金，从2014年7月2日计至涉案房产另行销售日止，暂计至2015年5月10日违约312天，违约金为112320元），并向原告支付10000元的销售费用和与解除《商品房买卖合同》有关的一切税收和费用；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告陈坤库辩称：1、被告于2014年1月22日向原告交付定金50000元并交首期房款，原告直至同年4月17日才与被告签订商品房买卖合同，说明原告在收取被告支付的首付房款时并无订立房屋买卖合同的资质；2、原告在缺乏《建设用地规划许可证》的情形下与被告订立购房合同，属无效合同，且订立合同时原告未履行合同第二条约定的出示相关证件义务，系误导客户，应承担相应的过错责任；3、被告因无法办理按揭贷款，于2014年7月开始与销售张小姐多次联系，要求解除合同，但原告方拖延办理解除合同手续，对于原告扩大自身损失的部分不应由被告承担违约金责任，因此从7月初开始原告不解除合同至起诉前这一期间不应要求被告承担违约金；4、被告提供的合同系格式合同，存在多处违反公平原则的条款，原告方包括其工作人员并没有对被告尽到解释说明义务，该合同在订立合同时显失公平，应予以变更或撤销；5、原告在本案中并无损失，双方约定的违约金过高。综上，原、被告订立的商品房买卖合同无效，请求法院判决原告退还被告购房首付款。经审理查明：原告为证明自己的主张，向法庭出示下列证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2014年4月17日签订《商品房买卖合同》，就本案所涉房产，约定双方的权利义务；2、《办理按揭贷款通知函》，证明原告于2014年5月5日通知被告办理按揭手续；3、特快专递邮件详情单，证明原告将办理按揭贷款通知函寄送给被告；4、《改变付款方式通知书》，证明原告于2014年6月25日向被告发函要求被告按一次性付款方式补足购房款余额，并支付相应的违约金；5、特快专递邮件详情单，证明原告将改变付款方式通知书寄送给被告；6、《解除商品房买卖合同通知书》，证明因被告严重违约，原告于2015年4月3日向被告发函解除《商品房买卖合同》，合同已于2015年4月7日解除；7、特快专递邮件详情单，证明原告将解除商品房买卖合同通知书寄送给被告；8、商品房预售许可证，证明诉争房产具备预售资格。被告质证认为：对证据1的真实性无异议，但合同内容不合法；对证据2、3、4、5、6、7，因合同系原告依据格式条款作出，仅是书面送达被告，未电话告知，无法证实原告已履行义务及被告已知悉；对证据8，仅是复印件，其真实性、合法性由法院审查。被告出示证据：电话录音，系被告于2015年6月初与原告一张姓张的售楼人员通话时所录制，证明被告从2014年7月份知悉无法办理银行按揭贷款后即与原告沟通，但原告直到起诉被告时还没有解决，原告存在扩大损失的行为。原告质证认为：对该录音的真实性、合法性、关联性均有异议，通话人员无法体现为本案被告，通话内容未能体现本案事实，也未提及被告主张的2014年7月份就与原告沟通的事实；被告陈述该通话系2015年6月初录制，而原告在2015年5月就已起诉，该录音与本案无关联。经审查，原告提交证据1即《商品房买卖合同》，被告对其真实性无异议，但对合法性有异议，本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律相关规定，对该份证据予以确认；原告提交证据2-7，被告认为原告未履行通知义务，其未能知悉，本院认为，根据《商品房买卖合同》第二十条及补充协议第一条的约定，被告在合同中提供的地址即为通知及文书的送达地址，如发生变动应及时通知原告，现被告并未举证证明地址发生变动且已通知原告，原告按合同确认的地址寄送相关材料应视为已送达被告，故本院对证据2-7予以确认；原告提交证据8，经本院核实，予以确认。对于被告提交的通话录音，本院认为无法证明被告关于2014年7月就已要求解除合同之主张，故本院不予采信。根据采信的证据，本院确认以下事实：2014年4月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号20140100299），约定被告向原告购买由原告开发的位于宁德市曲尺塘路8号君临天下（海德公园）144号楼15层1501单元商品房，总价款为1036089元。原告确认被告已于2014年1月22日支付首期房款人民币316089元，余款人民币720000元办理按揭贷款。双方约定，被告应在原告发出办理按揭贷款书面通知后七日内签署贷款文件，并应积极办理相关手续直至发放贷款；若逾期办理按揭贷款手续超过三十天、或被告申请的按揭贷款不能在原告发出办理按揭贷款书面通知后三十天内汇至原告账户，原告有权要求被告按一次性付款方式补足余款，被告应在原告发出改变付款方式通知书后七天内全额交清；若被告未能依约补足房款，则原告有权解除合同并将该房产另向他人销售，被告应向原告支付从发出改变付款方式通知书之日起至该房产另行销售日期间按照应补足款项金额每日万分之五违约金，并应支付10000元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。合同签订后，原告于2014年5月5日发出《办理按揭贷款通知函》，但被告因个人原因未能按期办理按揭贷款手续，原告又于2014年6月25日向被告发出《改变付款方式通知书》，要求被告在通知书发出之日起七日内全额交清购房余款，被告仍未能补足购房款。原告遂于2015年4月3日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告在通知书发出之日起七日内前往原告售楼部配合办理合同解除相关手续，并支付解除合同的违约金及相关费用。对于被告辩称原告在缺乏《建设用地规划许可证》的情况下与被告签订《商品房买卖合同》，且未履行出示相关证件义务，属无效合同；双方订立合同时显失公平，应予以变更或撤销，本院认为，原、被告双方订立《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告的基本义务是应当为被告按时提供符合约定质量的房屋，相应被告的基本义务则为支付约定的购房款，被告未能提供证据证明合同订立时存在我国《合同法》规定的无效合同及可撤销合同情形，应承担举证不能的法律后果。对于被告辩称其于2014年7月即要求原告解除合同，原告未解除合同造成的损失不应由被告承担，本院认为，被告未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的后果。对于被告辩称原告没有损失，合同约定被告承担的违约金过高，本院认为，双方对违约金的约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，且被告亦未能提供违约金过高的相关证据，故本院不予采纳。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告双方均具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务，无法定或约定事由，不得擅自变更或者解除合同，但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。被告未能在双方约定的期限内办理银行按揭贷款，经原告催告后亦未能在三个月的合理期限内支付购房余款，原告据此主张解除合同，本院予以支持。原告于2015年4月3日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，合同自通知到达对方之日解除，原告请求确认合同解除日期为2015年4月7日，本院予以支持。因被告未能在原告发出《改变付款方式通知书》起七日内补足房款，原告依据合同约定请求被告按应补足款720000元的日万分之五计算违约金，本院予以支持，但原告请求被告支付违约金至涉案房产另行销售日止，将导致被告扩大损失，本院不予支持，故本院确认被告支付违约金期间为2014年7月2日至合同解除之日即2015年4月7日。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告配合办理《商品房买卖合同》注销备案手续符合法律规定，本院予以支持。原告依据合同约定请求被告支付销售费用10000元，本院予以支持。对于原告请求被告支付与解除合同有关的一切税收和费用，因尚未发生，具体数额无法确定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告福建省九龙房地产有限公司与被告陈坤库签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20140100299）已于2015年4月7日解除。二、被告陈坤库应于本判决生效之日起十日内协助原告福建省九龙房地产有限公司办理《商品房买卖合同》注销备案相关手续。三、被告陈坤库应于本判决生效之日起十日内按申请贷款金额720000元的每日万分之五向原告福建省九龙房地产有限公司支付违约金，违约金自2014年7月2日起算至2015年4月7日止。四、被告陈坤库应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省九龙房地产有限公司销售费用10000元。五、驳回原告福建省九龙房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14130元，减半收取7065元，由被告陈坤库负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 张 炜二〇一五年八月十二日书记员 潘昭华申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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