（2015）厦民终字第2340号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-10-13
案件名称
苏银体与何文英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第2340号上诉人（原审被告）何文英，女，1990年4月2日出生，汉族，住福建省福清市江镜镇。委托代理人王长金，福建新世通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏银体，男，1987年1月24日出生，汉族，住厦门市同安区。委托代理人张善建、纪骥欣，福建同翔律师事务所律师。上诉人何文英因与被上诉人苏银体房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年12月25日，苏银体向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除苏银体与何文英于2013年1月16日签订的《房屋租赁合同》，终止租赁关系；2.何文英支付租金122377.5元（租金按约定标准计算至租赁合同解除之日，暂计至2014年12月16日为122377.5元）；3.何文英支付逾期支付租金违约金11552元（违约金按月租金的千分之四自2014年8月16日起算至租赁合同解除之日，暂计至起诉之日为11552元）。本案诉讼费由何文英负担。原审判决查明，2013年1月16日，甲方（出租方）即苏银体与乙方（承租人）即何文英签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：“一、甲方愿将座落在福建省厦门市同安区岳口统建房1号楼106号出租给乙方。乙方对上述房屋做了充分了解，愿意承租该房屋作为餐饮经营使用。二、甲乙双方议定的上述房屋月租金为人民币贰万叁仟叁佰壹拾元整（大写）（小写）23310元，租赁期限自2013年1月16日至2021年1月16日止。租金按季度结算。每季度的交付时间为每月十六号。每年按百分之五递增。……六、房屋租赁期间，乙方保证并承担下列责任：……2、乙方应按合同规定期限交纳租金。违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的千分之四向甲方交付违约金；……八、合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁期间的保证金人民币（大写）伍仟元整（小写）￥5000.00。合同期满，如乙方无违约责任，甲方应无息将保证金退还给乙方。……”该合同甲方项下签名为“苏银体”，乙方项下签名为“何文英”并捺手印。合同签订后，苏银体依约将上述房屋交付给何文英使用。何文英依约交纳租金至2014年7月，之后未再交纳租金。苏银体遂向原审法院起诉，提出如上诉讼请求，苏银体要求解除租赁合同的诉状副本于2015年1月1日送达何文英。原审审理中，苏银体提供一份何文英的弟弟何宝兵出具的《欠条》，载明：“本人何文英因租厦门市同安区岳口统建房1号楼106号已欠租金100000（壹拾万元），特此立据！”该《欠条》落款“何文英、何宝兵”。对此，何文英质证认为该《欠条》并非何文英本人书写，真实性不予确认。何文英亦提供《立邦装饰工程合同》、《购销合同》、《发货单》、《收款收据》、《统计清单》等证据，拟证明何文英装修房屋、添置家具家电等，均由苏银体实际控制。对此，苏银体质证认为上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。原审庭审中，何文英辩称签订合同的为苏银体的妹妹，其于2014年5、6月份电话通知苏银体的妹妹解除租赁关系，双方已经协商一致解除租赁合同。对此，苏银体陈述其确系委托妹妹苏立飞与何文英签订《房屋租赁合同》，但否认双方曾协商一致解除租赁合同的事实。原审判决查明的上述事实，有《房屋租赁合同》、银行转账记录等证据及当事人的陈述等证据为证。原审判决认为，苏银体与何文英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，虽然合同上签名不是苏银体本人，但该合同系以苏银体的名义与何文英签订，苏银体亦确认委托人以其名义签订合同的事实，该合同所产生的法律后果应由苏银体承担，因此该《房屋租赁合同》符合法律规定，应当认定合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期内，租金每月为23310元，租金按季度结算，每季度的交付时间为每月16号。但何文英至2014年8月开始即未交纳租金，虽然何文英主张其已经与苏银体的妹妹协商一致解除了该租赁合同，但何文英并未举证证明该事实，且苏银体均予以否认，故何文英应承担举证不能的法律后果，何文英逾期支付租金的行为已经构成违约。苏银体诉求解除双方的《房屋租赁合同》，其起诉状副本于2015年1月1日送达至何文英处，且何文英亦自述双方的合同已经解除，并且自2014年8月开始未再支付租金，其已经通过自己的行为表明不再继续履行合同，故认定苏银体诉求解除合同的诉状副本到达何文英时即2015年1月1日起该《房屋租赁合同》解除。因此自2014年8月16日开始，何文英应当继续缴纳按照合同约定的租金标准（每月23310元递增百分之五为24475.5元）向苏银体支付租金至2015年1月1日共4.5个月合计为110139.75元，超出的部分法院不予支持。双方在合同中同时约定违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的千分之四交付违约金，该约定系双方当事人关于违约责任的真实意思表示，根据该约定确定何文英作为违约方应当支付违约金为24475.5元／日×4‰×4.5个月=13216.77元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告苏银体与被告何文英的《房屋租赁合同》于2015年1月1日起解除；二、被告何文英应于本判决生效之日起七日内向原告苏银体支付租金人民币110139.75元；三、被告何文英应于本判决生效之日起七日内向原告苏银体支付违约金人民币13216.77元；四、驳回原告苏银体的其他诉讼请求。案件受理费1383.57元，由何文英负担。宣判后，何文英不服，向本院提起上诉。上诉人何文英上诉称，请求：撤销原审判决，并依法改判驳回苏银体的全部诉讼请求。主要理由：一、何文英与苏银体并未签订合同，苏银体不是合同相对方。何文英与出租方签订涉案《房屋租赁合同》之时，出租方为女性，而非男性的苏银体。何文英事后了解出租方系苏银体的妹妹苏立飞，因此，何文英向苏立飞履行合同义务，将房租支付给苏立飞。庭审中，苏银体明确系其本人签订的《房屋租赁合同》，而非授权他人签订《房屋租赁合同》。客观上，《房屋租赁合同》落款显示为“苏银体”并非苏银体所签，而是苏立飞所签，且讼争租赁物权利人并非苏银体。退一步看，苏银体是否具有出租权或租赁有效履行期等尚无法判断。因此，《房屋租赁合同》的签订主体应为何文英与苏银体的妹妹苏立飞，苏银体并非合同相对方，其不具有诉讼主体资格，无权提起诉讼，应驳回苏银体的起诉。二、何文英与出租方已经协商一致解除合同，何文英不存在违约情形。如前所述，何文英系与苏立飞签订《房屋租赁合同》，而且也是向苏立飞支付房租，由于租赁物不具备一次性消防审核和卫生经营许可证等文件，何文英虽然对租赁物进行装修并经营餐饮，但由于经营遇到临时消防和卫生检查，何文英只有暂停营业，不能连续经营的主要原因，造成何文英的餐饮业务持续亏损。故何文英告知苏立飞无法继续履行合同，并表示愿意将租赁物的装修部分和桌椅、餐饮设备留给苏立飞用于补偿，苏立飞也表示同意，据此双方已经协商一致解除合同，不存在违约情形。三、涉案合同约定违约责任过高，应当对违约金予以减少。2014年7月份何文英与苏立飞协商一致后，即搬离了租赁物，何文英没有享受租赁物的承租效益了。客观上，苏立飞收回租赁物的同时，还享有租赁物上的修缮成果，其实际上也在何文英搬离一个月后将租赁物出租第三方了，何文英的行为并未给苏立飞造成损失。何文英在庭审中表示，不论本案合同一方是否被认定为违约，其约定违约金均过高，请求予以适当减少。但原审仍判决何文英承担补交租金和支付违约金，明显不公。综上，原审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法公正审理。被上诉人苏银体答辩称，一、苏银体为案涉《房屋租赁合同》的合同相对方。何文英与苏银体签订《房屋租赁合同》时，苏银体委托妹妹苏立飞代表苏银体进行签字，对此何文英是知情的。并且苏银体就委托苏立飞代为签名的情况已进行确认。苏银体为案涉合同的合同相对方，具有法定诉讼主体资格。二、何文英逾期支付租金的行为已构成违约。何文英只支付租金到2014年7月，自2014年8月后再未支付租金。为此苏银体多次进行催讨，2014年11月13日，何文英的弟弟，同时也是何文英餐饮店管理人员的何宝兵代何文英出具了欠条，确认截至2014年11月13日已拖欠苏银体租金100000元。可见，不存在何文英所称的双方于2014年7月协商一致解除合同并同意将租赁物的装修部分和桌椅、餐饮设备用于补偿的情况。何文英逾期支付租金的行为已构成了违约，苏银体因此依法提起诉讼要求解除案涉合同。并且案涉合同解除时间应以本案判决生效时间为准，苏银体并不认可原审判决关于《房屋租赁合同》自2015年1月1日起即本案起诉状副本送达何文英时解除的认定，但出于定纷止争、早日收回出租房屋的考虑，苏银体并未提起上诉。三、案涉合同约定的违约金标准合法合理，何文英应依约支付违约金。何文英在2014年7月后并未与苏银体协商解除合同，也未搬离案涉租赁物，将租赁物移交给苏银体，何谈何文英将租赁物出租给第三方的情况。苏银体一向主张要求何文英在合同解除后将租赁物腾空，将相关设备物品及其他装修部分进行清理搬离，苏银体未享有任何修缮成果。何文英的行为必然给苏银体造成损失，案涉合同第六条第2款关于违约金的约定为双方的真实意思表示，合法有效，违约金计算标准也合理适当，何文英理应依约承担违约责任。综上，何文英的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回，维持原审判决，切实维护苏银体的合法权益。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除了何文英在上诉状中提及的事实有异议，以及何文英认为“合同签订后，苏银体依约将上述房屋交付给何文英使用”，不是苏银体，应是苏立飞外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。二审期间双方当事人未举出新的证据。本院认为，何文英与苏银体签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。1.合同“苏银体”签名虽非苏银体本人所签，系苏银体委托其妹妹苏立飞以苏银体名义进行签订，对此，应当认定何文英在签订合同时知道或者应当知道，因此，苏银体为《房屋租赁合同》的相对方，原审认定该合同所产生的法律后果应由苏银体承担，是正确的。2.何文英主张与苏银体的妹妹协商一致解除租赁合同，但未提供证据且苏银体予以否认，何文英的该项上诉理由不能成立。3.根据民事诉讼制度“谁主张，谁举证”的原则，何文英主张违约金过高但未提供证据予以证明，应承担不利后果。综上，何文英的上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2767元，由何文英负担。本判决为终审判决。审判长林巧玲审判员柯艳雪代理审判员陈鸣二〇一五年八月十二日代书记员彭丽月附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”