（2015）新民一初字第00426号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-10
案件名称
内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司与张宁、吕尚元房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市新城区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司,张宁,吕尚元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第二十六条第一款；《中华人民共和国仲裁法》：第二十六条
全文
呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民一初字第00426号原告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区北马神庙街8号泰戈小区2号楼。法定代表人林春梅，董事长。委托代理人金鑫，内蒙古启伦律师事务所律师。委托代理人曹政，内蒙古启伦律师事务所律师。被告张宁，女，39岁，汉族，无职业，住呼和浩特市新城区。被告吕尚元，男，66岁，包头市建工集团退休工人，住呼和浩特市新城区北马神庙街8号泰戈小区2号楼4楼西户。原告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司诉被告张宁、吕尚元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员昝东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司委托代理人金鑫与被告张宁到庭参加了诉讼。被告吕尚元经传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭，缺席审理，本案现已审理终结。原告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司诉称，2012年5月18日，原告与被告张宁签订协议，约定原告将所有的位于呼市新城区北马神庙街泰戈小区1号楼330平方米的地下室租给被告张宁经营酒吧，租金每年15万元，于每年4月1日前提前支付。同时约定被告吕尚元是合同履行连带担保人。后原告与被告张宁签订补充协议，该协议将被告所欠水费，暖气费共计37，147元予以确认。但至今被告拒绝支付。原告诉至法院，要求被告张宁支付2014年5月18日至2015年5月17日的房屋租金15万元，水费、暖气费37，147元。并依据合同约定支付违约金，按所欠租金15万元，每日百分之五计每日7，500元，从2014年4月2日开始至租金给付之日止。被告吕尚元对上述债务承担连带责任。被告张宁辩称，被告张宁对双方签订的协议和补充协议均无异议，认可欠原告租金15万元和水费及暖气费。被告曾分几次将营业收入支付给原告，总计有3，500元。因被告经营的酒吧状况不好，现没有钱支付原告租金，原告对此情况也是了解的。并不是被告故意不给付租金。被告吕尚元开庭后提交书面答辩状辩称，被告吕尚元与承租人张宁并不认识，只认识房主。房屋转租时房主原告拿出租赁合同，双方签完字后，房主提出让我担保，我说不认识对方，担保什么。房主说你是老大哥签个字，这事就成了。在这种情况下我签了字。合同到现在也没给被告吕尚元一份。合同中明确约定乙方张宁须在每年4月1日前一次性给付甲方全部房租，根据原告诉讼请求的2014年5月18日至2015年5月17日的租金15万元，应在2014年4月1日之前一次性支付给原告，但截止到2015年3月20日原告起诉时，被告张宁也没有支付租金，原告也未曾向被告吕尚元主张过保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第26条“连带责任保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，原告应在2014年10月1日前向法院提起诉讼，要求保证人承担保证责任，否则保证人免除保证责任。本案合同没有约定保证期限，应履行法定6个月保证期限，原告没有在法定保证期限内主张保证责任，因此被告吕尚元已免除保证责任，不再承担连带责任。经审理查明，2012年5月18日，原告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司（甲方）与被告张宁（乙方）签订协议一份，约定：乙方租赁甲方新城区北马神庙街泰戈小区1号楼接建部分地下室，面积约330平方米，租期2012年5月18日至2017年7月18日止（包括2个月的装修期），年租金15万元，在签订本合同时，乙方一次性给付甲方当年房租15万元，以后每年房租须在4月1日前一次性给付，水、电、暖、物业费均由乙方承担，租金、水、电、暖及物业费由乙方按期如数付给甲方，若每项逾期支付时，乙方每项每逾期一日均需按年租金总额的5％向甲方支付违约金，其中任何一项逾期15日，甲方有权单方终止合同。本协议吕尚元作为乙方连带责任担保人。2015年3月，原被告签订补充协议，内容为：乙方张宁自2014年5月18日到2015年5月18日尚欠甲方房屋租金、水费、暖费计人民币187，147元，按甲乙双方所签租赁协议规定，乙方应在2014年4月1日前给付甲方当年全部租金，否则没延迟一日按总租金的5％支付违约金。相关事宜双方协商解决。若发生争议双方同意由呼和浩特仲裁委仲裁。甲乙双方同意对本协议通过公证处进行接受强制执行承诺公证。庭审中，原告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司认可被告张宁在2015年2月至3月期间支付租金2，500元和取暖费1，000元，同意从所欠款中扣除。本院认为，原被告签订租房协议和补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，租房协议和补充协议合法有效。根据补充协议的内容，被告张宁认可欠原告租金、水费、取暖费合计187，147元，扣除原告认可的被告张宁已支付租金2，500元和取暖费1，000元，可以认定被告张宁尚欠原告租金、水费、取暖费合计183，647元。对于原告请求的违约金，因被告张宁未履行给付租金的义务，构成违约，应承担违约责任支付违约金，但双方约定的每日7，500元违约金明显过高，在法院释明后，被告张宁请求免除违约金，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，减少违约金，标准可按中国人民银行同期贷款利率执行。对于被告吕尚元是否应承担连带责任问题，双方所签协议中虽然约定吕尚元作为乙方张宁的连带责任保证人，但未约定保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据合同约定被告张宁所欠的2014年5月18日至2015年5月17日的租金15万元应在2014年4月1日前一次性给付原告，故原告应在2014年10月1日前提起诉讼要求被告吕尚元承担保证责任，所以被告吕尚元对于原告请求的此期间的租金不再承担保证责任。被告吕尚元的抗辩理由成立，原告的该项请求本院不予支持。对于原被告在补充协议中约定的仲裁条款，因被告在首次开庭前未对人民法院受理该案件提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，视为被告放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理本案。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，判决如下：一、被告张宁给付原告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司2014年5月18日至2015年5月17日的房屋租金，水费、取暖费合计人民币183，647元，于本判决书生效后10日内履行完毕、并从2014年4月2日开始按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，至所欠该款项付清日止；二、驳回原告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司要求被告吕尚元承担连带责任的诉讼请求；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，021元，已减半收取，由被告张宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 昝东二〇一五年八月十二日书记员 张婷 来自