（2014）吴甪民初字第330号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-02-14
案件名称
孙喜琴与苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙喜琴,苏州市吴中区甪直迎宾馆,沈兴花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴甪民初字第330号原告孙喜琴（反诉被告）。委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。被告苏州市吴中区甪直迎宾馆（反诉原告），住所地苏州市吴中区甪直镇晓市路**号。经营者朱三男。被告沈兴花（反诉原告）。委托代理人董斌，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。原告孙喜琴诉被告朱三男、沈兴花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理。依法由审判员王云良适用简易程序公开开庭进行了审理，后变更由审判员王丽芳审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法将被告朱三男变更为苏州市吴中区甪直迎宾馆（下称甪直迎宾馆）。甪直迎宾馆提起反诉，本院依法将本案和反诉合并审理。原告委托代理人杜阿明、被告甪直迎宾馆经营者朱三男及其和沈兴花的委托代理人董斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙喜琴诉称，2006年7月11日，原告向甪直迎宾馆购买位于苏州市吴中区甪直镇某房屋，总价为580000元，并当即交付房屋总价款。2006年7月15日向被告交付办理房屋土地使用权证、房屋所有权证的费用35602元，但被告一直未协助办理两证。2012年其得知被告将本案所涉房屋抵押给了银行，无法办理过户。请求判令被告甪直迎宾馆协助原告将本案所涉房屋所有权证及土地使用权变更至原告名下，两被告支付迟延办理两证给其造成的损失（按总房款580000元为基数，自2006年7月11日起按年利率6%计算至2014年7月11日止为278400元，之后计算至判决确定给付之日止）。被告甪直迎宾馆、沈兴花辩称，原告向其购买房屋是事实，但因原告一直未支付购房余款，故其没有为原告办理房屋两证，请求驳回原告的诉讼请求。同时被告反诉称，双方签订的合同载明房屋单价为16000元／平方米，面积按测绘中心实测为准。现房屋经测量实际面积为42.83平方米，总价款应为682080元。但合同签订后原告仅支付580000元，尚有余款102080元未支付，故请求判令原告支付购房款102080元及利息（自2006年7月11日起按年利率6%计算至实际支付购房款之日止）。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉没有事实依据，应予驳回。经审理查明，2006年7月11日，原告与被告甪直迎宾馆签订结算单1份。该结算单载明，房屋编号为151#，购房人为孙喜琴，房屋面积为36.44m2，总金额为580000元。同时载明“代办弗：叁万伍仟陆佰零弍元整（3.5602万元），已付：伍拾陆万元整（56万元），总房款58万元-56万元=2万元2万＋3.5602万元=5.5602万元5.5602万-优惠0.06万元=5.5万元整，应再付人民币伍万伍仟元整。2006年7月15号实收人民币伍仟伍佰元整，再缺人民币肆万玖仟伍佰元整在第一年房租中抵扣”。2006年7月15日，原告向被告甪直迎宾馆交付办理产权证费用，甪直迎宾馆出具收据1份。收据载明，金额为35602元，收款事由为代收办理产权证费用。本案所涉房屋，被告甪直迎宾馆于2010年3月5日取得了房屋所有权证，房屋所有权证上载明建筑面积为42.83平方米；2010年3月22日取得了土地使用权证，该两证载明房屋所有权人及土地使用权人均为被告甪直迎宾馆。庭审中，被告称因原告没有付清房屋余款，故没有将房屋产证直接办至原告名下，原告付清余款后可以过户。另查明，被告甪直迎宾馆就本案所涉房屋于2014年2月28日办理了抵押登记手续。他项权证载明抵押权人为潘某某，债权数额为400000元。本院经向潘某某调查，潘某某称，朱三男、沈兴花向其借款2000000元，用5套房屋作了抵押，朱三男从未向其说过本案所涉房屋早已出卖，如其知道，就不会借钱给朱三男，亦不会办理抵押登记。同时，潘某某确认被告甪直迎宾馆将本案所涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证交由其持有。据此，潘某某提供了借款借据及他项权证。被告甪直迎宾馆对潘某某所称的借款及抵押事实均无异议。以上事实，由原告提供的结算单、收据、被告提供的房屋所有权证、潘某某提供的他项权证及当事人陈述予以证实。被告甪直迎宾馆主张双方签订的合同明确房屋单价为16000元／平方米，合同上载明的面积并不是实测面积，最终房屋总价应以实测面积计算。据此，被告提供了如下证据材料：1、2006年7月11日的房屋买卖合同。房屋买卖合同抬头处载明甲方即卖方为被告甪直迎宾馆，乙方即买方写有孙喜琴及孙某某的名字，合同载明，第二条（买受人购买房屋的基本情况）：乙方自愿向甲方购买某房屋，房屋建筑面积为36.44平方米，具体面积以测绘中心实际测量为准；第三条（计价方式和价款）：甲乙双方同意，乙方购买该房屋的单价为16000元／平方米，总价为580000元；第四条（付款方式）：实收人民币580000元；第五条（产权登记约定）：甲方负责在一年内办理产权登记手续，契税等费用由乙方交纳。合同落款处乙方处有孙喜琴的签名（上述合同上房屋面积、单价、总价均为手写的）。2、2006年7月11日的结算单（内容同审理查明处）。3、2012年12月30日的协议1份。协议载明“请在2013年5月份前来结帐，办理房产证一事，在2013年5月前结账，办不出证负一切责任，本人愿意为迎宾馆承担一切责任”。落款处盖有甪直迎宾馆的公章，朱三男作为担保人在协议上签名。协议下方左侧有孙喜琴的签名。4、2007年11月19日，代租方甪直迎宾馆（甲方）、出租方业主（乙方，共11户业主）、承租方黄某某（丙方）签订的房屋租赁协议，该协议载明，甲乙双方将位于苏州市甪直镇某房屋出租给丙方，租赁期限自2008年1月20日至2018年1月19日。每年租金共计490000元。协议还列明了11户业主所有的房屋及年租金，其中孙喜琴所有的房屋的年租金为40000元。被告认为，本案所涉房屋于2010年3月5日取得两证，房产证上载明建筑面积为42.83平方米，房屋买卖合同明确房屋单价，具体面积以测绘中心测绘为准，合同上载明的房屋面积当时是估算的。2012年12月30日双方签订的协议明确要求原告前来支付余款并办理过户手续。当时原告催其办证，故其通知原告将房屋余款付清，其就可以办证了。签协议时，原告还提出是否可减让一点价款。房屋租赁协议证明承租人黄某某直接支付原告租金，故原告主张的实际损失是不存在的。上述证据证明其在积级履行相关义务，是由于原告未支付购房余款，才致房屋未过户。经质证，原告称，对房屋买卖合同上孙喜琴的签名无异议，但其签名时合同上手写内容是没有的，即是空白的格式合同，当时被告称该合同是办证所用，其没持有合同。合同第二、三条的手写内容是被告事后填加的，第三条约定了单价又明确了总价，如按约定单价算总价则与合同明确的总价款580000元不相符，第四条明确实收580000元，而当天原告支付了560000元，故该合同不能反映房屋买卖真实情况，具体以结算单为准，结算单明确了房屋总价、付款方式及契税等；对2012年12月30日的协议其不记得了，但协议上的签名像是其写的。协议所载明的结账可能是结算办证费用，让其补交。对房屋租赁协议没有异议，该协议项下的租金是其收取的。庭审中，被告甪直迎宾馆称签订合同的当天即向原告交付了房屋。原告称应该是2006年拿的房屋，具体日期不记得了。同时，双方确认本案所涉房屋在出租给黄某某之前还向其他人出租了一年，租金由被告甪直迎宾馆收取，上述结算单上载明的购房款及代办费用，原告已全部付清。本院认为，就本诉部分，原告向被告甪直迎宾馆购买了位于苏州市吴中区甪直镇某房屋。原告称其按约支付了全部购房款及办证费用。被告主张本案所涉房屋的总价款应按房屋所有权证上载明的建筑面积及单价16000元／平方米计算，即为685280元。据此，被告提供了房屋买卖合同及2012年12月30日的协议。就被告提供的房屋买卖合同，虽原告不予认可，但原告对落款处孙喜琴的签名无异议，原告主张其签名时合同上手填内容均为空白，但未提供证据证明，本院不予采纳。本院对该合同予以确认。该合同第二条明确为房屋基本情况，载明了房屋的建筑面积，并明确具体面积以测绘中心实测为准。第三条明确为计价方式和价款，载明了单价，同时亦明确了房屋总价为580000元。即合同第二条内容是房屋的基本情况，而关于房屋的计价方式及价款的条款为合同第三条。就合同第三条，虽明确了单价，但亦明确了总价，且合同中没有明确房屋总价款的计价方式应按单价16000元／平方米及实测面积计算。由上所述，关于房屋价款应以合同第三条内容为准，合同第二条明确具体面积以测绘中心实测为准与房屋价款无关联。另根据双方提供的结算单，亦明确房屋总价款为580000元，和合同载明的总价款一致。而所谓结算单，是双方之间结算款项的凭证。综上，本案所涉房屋的总价款为580000元。被告确认原告支付了结算单上明确的全部购房款及办证费，即原告履行了支付购房款及相关办证费用的义务。另，合同约定被告应在一年内办理产权登记手续，即应在2007年7月11日前为原告办理产权证，至目前被告尚未将房屋所有权及土地所有权办至原告名下，而是将房屋登记至自己名下，构成违约。现原告要求被告甪直迎宾馆协助将本案所涉房屋所有权及土地所有权更名至原告名下，本院予以支持。因更名所产生的费用由被告甪直迎宾馆承担。关于原告主张的损失，双方签订合同后，被告即向原告交付了房屋，原告将房屋出租至今。被告未按期办理两证，并未影响原告使用房屋，故原告主张的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，被告甪直迎宾馆就本案所涉房屋办理了抵押登记手续。关于该房屋的抵押权问题，属另一法律关系，原、被告及潘某某三方可另行处理。但在没有足够证据证明该抵押权不成立的情况下，本案所涉房屋更名至原告名下后，抵押权人还是潘某某。就反诉部分，如前所述，本案所涉房屋的总价款应为580000元，原告按约支付了购房款。被告关于房屋总价款的主张缺乏依据，本院不予采纳。被告要求原告支付房屋余款及损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告苏州市吴中区甪直迎宾馆于本判决生效之日起十五日内协助原告孙喜琴将位于苏州市吴中区甪直镇某房屋所有权及土地使用权更名至原告名下，由此产生的费用由被告苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花承担。二、驳回原告孙喜琴的其他诉讼请求。三、驳回两被告苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5556元，财产保全费元3420元，反诉案件受理费3323元，合计人民币12299元，由原告孙喜琴负担5476元，两被告苏州市吴中区甪直迎宾馆、沈兴花负担6823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 王 丽 芳人民陪审员 司马小弟人民陪审员 戴 道 林二〇一五年八月十二日书 记 员 杨 珺 如 来自