（2014）思民初字第12501号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-30
案件名称
沈一慧与童超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈一慧,童超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第12501号原告沈一慧，男，1976年5月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人郑琦瑄，福建天象律师事务所律师。被告童超，男，1985年10月16日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人石密钦，上海明泰（厦门）律师事务所律师。原告沈一慧与被告童超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法由审判员陈锦璇担任审判长，与审判员蔡跃堂、人民陪审员林维组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈一慧及委托代理人郑琦瑄，被告童超的委托代理人石密钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈一慧诉称，原被告于2014年1月12日签订《房产买卖居间协议书》，后于2014年4月24日签订《补充协议》，约定原告向被告购买位于厦门市思明区会展北里XX号XXX室的房产，房产总价为4955700元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款300万元，但被告拒不按照合同约定办理解押手续和房产过户手续，原告多次催促，至今无果。请求判令：1、被告将位于厦门市思明区会展北里XX号XXX室的房产过户给原告；2、被告向原告支付违约金991140元；3、被告赔偿原告经济损失255000元（包括中介费用40000元、装修费用165000元、律师费用50000元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告认为被告的行为致原告根本无法实现合同目的，故变更诉讼请求为：1、解除原被告于2014年1月12日签订的《房产买卖居间协议书》和2014年4月24日签订的《补充协议》；2、被告立即向原告返还购房款300万元；3、被告向原告支付违约金991140元；4、被告赔偿原告经济损失255000元（含中介费4万元、装修费165000元、律师费5万元）；5、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用和公告费用。被告童超辩称，第一，被告没有与原告签订2014年4月24日的《补充协议》，被告仅在2014年1月12日签订《房产买卖居间协议书》，此外没有与原告签订任何书面协议，原告提供的2014年4月24日的《补充协议》不是被告签的，被告也没有见过。第二，原告主张违约赔偿没有依据，本案房产不能交易的主要责任在原告，根据《房产买卖居间协议》第十九条第二点的约定，甲乙双方约定解押款由乙方（即原告）自行筹款解押，被告在出售该房产时就已经明确告知原告讼争房产在2013年10月14日已抵押给案外人吴永进借款担保1000万元，原告也同意自行筹集解押款，办理解押并过户。但合同签订后，被告要求原告提供解押款办理解押过户时，原告一直不予以配合，拒绝提供解押款，导致本案讼争房产一直无法办理过户，所以造成本案房产不能办理过户的责任在于原告。第三，原告要求被告支付违约金和损失赔偿没有事实和法律依据。首先，本案过错在于原告，被告没有违约，不存在赔偿问题，退一步讲，即使被告存在违约，原告要求被告支付违约金并要求被告赔偿损失也没有依据。首先，违约金和损失赔偿不能同时要求，并且违约赔偿以实际损失为限额，原告要求违约赔偿是991140元，而其主张的实际损失是255000元，两项金额差别太大，所以即使被告存在违约，原告主张的违约金明显过高，应当减少，应以实际损失为限；其次，原告实际损失的诉求，没有任何票据予以支持，除了中介费有票据，律师费和装修费均没有票据，无法证明其存在损失，被告出售房产的时候，已经装修完毕，不存在装修损失。综上，被告同意解除2014年1月12日签订的房产买卖居间协议书以及返还300万元购房款，原告的其他诉讼均应予以驳回。经审理查明，2014年1月12日，原告沈一慧（购买方乙方）与被告童超（出售方甲方）签订一份《房产买卖居间协议书》。合同约定，甲方同意将座落于厦门市思明区会展北里XX号XXX室的房产出售给乙方；房产成交价为4955700元，本协议签订当日，乙方应支付购房定金50万元，并于本协议签订当日直接支付给甲方；甲乙双方同意，乙方将上述购房款分2次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，乙方于2014年3月31日前向甲方支付300万元含定金作为房产解押专款使用，乙方于办理产权交易登记手续当日向甲方支付1955700元；上述房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲乙双方均清楚该房产产权现状，双方不得以此为由拒绝履行合同，甲方应于2014年3月31日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；甲方应于收到全部购房款3日将房产交付给乙方使用；甲方承诺于2014年4月30日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出，如甲方未及时迁出户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿给乙方；甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付的中介费（详见佣金确认单）由乙方支付，同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付800元；甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费用等，若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予返还，若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达15日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任；甲乙双方保证备齐资料于2014年4月10日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，2014年4月15日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议约定的违约责任；经甲乙双方协商，甲方将室内设施一同出售给乙方，设施详见购房合同；甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉；双方约定的其他事项有：1、甲乙双方约定，甲方保证不占用学区房名额，2、甲乙双方约定解押款由乙方自行筹款解押，3、双方约定应于2014年3月31日前前往公证处办理全权委托公证，4、甲乙双方约定全额购房款以收到银行实际到帐为准，5、甲方保证已取得产权人的全权委托出售该房产并代为签署本协议，若因产权人的原因导致该房产买卖目的无法实现的甲方应承担协议约定的违约责任。协议签订后，原告依约支付被告购房款共计300万元，被告分别于2014年1月13日和3月26日出具收款收据给原告，确认收到原告购房定金50万元和首付购房款250万元。之后，原告支付有关中介费用共计40800元（其中中介费4万元），被告将上述讼争房屋交付原告使用。另查，原被告签订合同之前被告已将上述讼争房产和另一房产办理抵押登记给案外人共计1000万元，现该讼争房产仍处于抵押状态。原告以被告未办理房产过户手续为由向本院提起诉讼，请求判令：1、被告将位于厦门市思明区会展北里XX号XXX室的房产过户给原告；2、被告向原告支付违约金991140元；3、被告赔偿原告经济损失255000元（包括中介费用40000元、装修费用165000元、律师费用50000元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。之后，原告认为被告的行为致原告根本无法实现合同目的，故变更诉讼请求为：1、解除原被告于2014年1月12日签订的《房产买卖居间协议书》和2014年4月24日签订的《补充协议》；2、被告立即向原告返还购房款300万元；3、被告向原告支付违约金991140元；4、被告赔偿原告经济损失255000元（含中介费4万元、装修费165000元、律师费5万元）；5、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用和公告费用。审理中，原告提供法律事务委托合同、律师费用发票，证明支付本案律师费5万元；被告对律师费用发票真实性无异议，但对关联性有异议，认为本案造成房产不能交易的责任不在被告，相应费用不应由被告承担。原告提供一份《补充协议》主张双方约定被告于2014年8月1日前解押并提前三天通知原告，然后双方一起至房管局办理过户手续等；被告对该协议的真实性有异议；之后原告表示不再将该协议作为本案证据予以主张。原告还提供如下证据：装修费用收款收据，证明其装修讼争房屋花费165000元；原告发的短信和中介公司发的催告通知函，证明原告多次催被告履约，均无果。被告认为，装修费用收款收据真实性、关联性均有异议，无法证明原告有存在装修损失的事实；短信通知书身份的真实性无法确认，收信人的身份无法确认，没有其他证据予以印证，对内容的真实性无法确认；催告通知函是复印件，真实性无法确认，并且与本案也不具有关联性。另，原告因被告未能到庭应诉支付本案公告费500元，原告还支付本案诉讼保全费5000元。以上事实，有原告提交的《房产买卖居间协议书》、被告分别于2014年1月13日和3月26日出具的收款收据及银行转账凭证、中介费用发票、法律事务委托合同及律师费用发票、公告费发票、诉讼保全费票据等证据，被告提交的房产抵押证据，以及原被告双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告沈一慧与被告童超于2014年1月12日就讼争房产签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务。合同签订后，原告依约支付被告购房款共计300万元作为房产解押专款使用，被告未按约定如期办理提前还贷，并及时办理解除抵押登记手续和交易登记手续，已构成违约。现讼争房产和另一房产抵押登记给案外人共计1000万元，无办理解除抵押手续，无法办理交易登记手续，导致原告购买讼争房产目的无法实现，造成讼争房产不能办理交易登记手续的责任在被告，故原告有权按照合同约定要求解除合同和要求违约方被告承担违约责任，且被告亦同意解除合同。合同解除后，被告应返还原告支付的购房款，按合同约定承担违约责任，并赔偿原告实际损失。鉴于原告仅支付首期款共计300万元的实际情况，故被告应承担占用原告资金的损失，按银行同期贷款利率的四倍承担违约金，并赔偿原告实际损失中介费和律师费及本案的诉讼费用（即本案的公告费和保全费等）。综上，原告诉求解除原被告于2014年1月12日签订的《房产买卖居间协议书》，要求被告返还购房款300万元和承担违约责任并赔偿原告经济损失中介费和律师费、承担本案的诉讼费用（即本案的公告费和保全费），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但原告要求被告赔偿装修费用仅提供装修发票并无法证明其装修直接损失，故本院不予以支持。被告抗辩原告主张违约赔偿没有依据，讼争房产不能交易的主要责任在原告等意见，未能举证证实，缺乏依据，本院不予采纳抗辩意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告沈一慧与被告童超于2014年1月12日签订的《房产买卖居间协议书》；二、被告童超应于本判决生效之日起十日内返还原告沈一慧购房款300万元；三、被告童超应于本判决生效之日起十日内支付原告沈一慧违约金（以50万元为基数自2014年1月13日起计至实际支付之日止，以250万元为基数自2014年3月26日起计至实际支付之日止，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）；四、被告童超应于本判决生效之日起十日内支付原告沈一慧中介费40000和律师费50000元及公告费500元、保全费5000元；五、驳回原告沈一慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40769元，由原告沈一慧负担1800元，被告童超负担38969元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 陈锦璇审 判 员 蔡跃堂人民陪审员 林 维二〇一五年八月十二日书 记 员 冯莉平附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”