（2015）闸民三（民）初字第1171号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2016-01-05

案件名称

戴殿礼与上海新苏房地产开发有限公司、嵇强等买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

戴殿礼,上海新苏房地产开发有限公司,嵇强,程治,嵇遇明,秦荷花

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第二百三十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条，第二十四条

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2015）闸民三（民）初字第1171号原告戴殿礼，男，1958年1月27日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告上海新苏房地产开发有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人沈磊，职务总经理。委托代理人韩建坤。被告嵇强，男，1972年5月17日出生，汉族，住上海市闸北区。被告程治，女，1977年2月20日出生，汉族，住上海市闸北区。被告嵇遇明，男，1945年1月30日出生，汉族，住上海市闸北区。被告秦荷花，女，1948年7月12日出生，汉族，住上海市闸北区。被告程治、嵇遇明、秦荷花共同委托代理人嵇强，男，1972年5月17日出生，汉族，住上海市闸北区普善路***弄***号***室。原告戴殿礼与被告上海新苏房地产开发有限公司、嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员魏思奇独任审判，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告戴殿礼的委托代理人李巧民，被告上海新苏房地产开发有限公司（以下简称新苏公司）的委托代理人韩建坤，被告嵇强（暨被告程治、嵇遇明、秦荷花的共同委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴殿礼诉称，原告于2001年10月购买了被告新苏公司开发的本市普善路XXX弄XXX号XXX室房屋，因当时地下室停车库是大产权不可买卖，双方约定由原告租用地下室停车库69号车位（以下简称系争车位）。2014年4月，被告新苏公司将系争车位出售给了同小区43号401室业主嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花。2015年1月，被告嵇强等提起诉讼要求原告迁出系争车位。原告认为，原告当时购买北美公寓房产，看重的就是小区有大面积地下停车库，被告新苏公司也再三承诺地下车库提供给业主租用，并且在购房合同附件上也予以明确，原告也连续租用系争车位近十年。被告新苏公司将地下室停车库产权变更为小产权后，将系争车位出售，剥夺了原告的优先购买权。被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益，故请求法院依法判令撤销本市闸北区普善路239弄北美公寓地下室69号车位的买卖合同。被告新苏公司辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，首先被告与嵇强等人的买卖合同主体、意思表示以及标的适格合法，合同依法成立并生效，不存在撤销的是由。原告并非合同当事人，也不具有合同撤销权。其次，被告已经充分保证了原告的优先购买权，但原告主动放弃。原告确系系争车位的承租人，没有租赁合同，通过每月固定交付租赁费用的形式形成租赁关系，没有具体的租赁期限。在系争车位出售前，物业工作人员按照工作流程，告知原告购买房屋时登记的产权人胡某，询问其是否愿意购买车位，原告当时表示不买也不签字，故其是自行放弃购买，被告才将系争车位出售给他人。故不同意原告的诉讼请求。被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花共同辩称，其于2013年5月12日至上海北方物业有限公司北美物业管理处登记了购买普善路239弄地下车库车位的意向。2014年2月16日，上海北方物业有限公司北美物业管理处给其开具了《地下车位认购登记单》。其持登记单至新苏公司处签订了系争车位的认购合同，并于2014年4月22日办理了系争车位的产权证。故被告与新苏公司签订的买卖合同是真实有效的。新苏公司早就张贴告示告知业主，车位可以买卖，据被告所知，原告早就已经收到了车位买卖的通知，但原告一直认为是强买强卖，不愿意购买。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告与被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花均系本市普善路239弄业主，该小区的开发商系新苏公司，物业管理公司为上海北方物业有限公司（以下简称北方物业）。原告与案外人胡某系夫妻关系。2001年10月27日，原告、胡某、戴英杰与被告新苏公司签署了《上海市商品房预售合同》，购买了本市普善路XXX弄XXX号XXX室房屋。2002年6月28日，胡某（乙方）与被告新苏公司（甲方）签订的《住宅使用公约》载明，甲方将本市普善路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方；本小区地下汽车库设于小区中央花园下，车库内可停放小型车辆；业主享有其名下产业独立部分的使用及享有公共范围及设施的权利。审理中，原告提供了发证日期为2007年3月20日的上海北方物业有限公司北美物业管理处颁发的系争车位停车证；原告向上海北方物业有限公司缴纳车位使用费用至2014年1月。2014年2月16日，北方物业开具了被告嵇强认购系争车位的《地下车位认购登记单》。2014年2月20日，被告新苏公司与嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花签订了《上海市商品房出售合同》，约定由嵇强等向新苏公司购买系争车位，总价款17万元。2014年4月22日，系争车位登记至被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花名下。审理中，被告新苏公司提供的北方物业北美物业管理处出具的通知单载明：胡某小姐，现应广大业主们的需要，急需购买车位。现您所租赁的C69号车位，您有有限（优先）购买权，若您不需要购买此车位。请于2014年1月24日前答复。若不回复，则作为自动放弃购买该车位。该通知单上手写了“2014年1月24日上午10点30分上门交业主签字，拒签。上门人：张某、何宪明”。被告新苏公司的证人张某出庭作证称，其是北方物业北美物业管理处的工作人员。系争车位其已经好几次询问过原告是否购买，2012年、2013年其都通知过原告，询问其是否购买系争车位，通知的方式为打电话，其自己制作了电话记录，有时候原告回答不买，有时候含糊的说考虑一下。最后一次大约是2014年1月24日，其上门去书面询问原告是否购买车位，原告不予答复，而且拒签，最后原告说不买。后来还等了原告近一个月，其就将车位卖给了嵇强。因为承租车位的业主是有优先购买权的，所以其也与原告多次联系，原告表示不买。其就告诉新苏公司系争车位可以出售了。其是2011年到北美公寓，来的时候车位已经可以买卖了，当时是14万元，到2011年6月份就涨到16万元，现在是20万元。车位买卖并非是强制的，只是车位少了，租赁的业主不买就可以卖给其他人。2014年开始卖车位，是有指标要完成了。原告认为如果证人是物业管理处的工作人员，其证言的可靠性是存疑的，其和本案的被告是有利害关系的。证人的话更能证明被告没有尽到告知义务，证人说其到系争物业来上班的时候，通知各业主可以买或者不买，但没有证据证明被告要求原告必须买，不买将丧失优先购买权，物业管理处是否得到北方物业公司的授权也不确定，如果没有授权，可以视为通知是无效的。1月24日的通知就要求1月24日答复，本身就是不合理的。被告没有穷尽到法律上的通知手段，电话通知的记录没有说服力。证人说不清楚停卡和停止付费的事情，连这些都不清楚，该证人的证言是不可信的。车位可以买卖原告是在本案中才得知的。被告新苏公司对于证人证言无异议，该证人一直在小区物业处工作。系争车位在2012、2013年的时候已经明确告诉原告是可以进行购买的，具体是物业先与业主联系，对于有购买意向的业主再由物业交至新苏公司，由物业开具车位确认单至新苏公司。被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花对于证人证言无异议，优先购买权并不要求作出肯定购买的答复，只要过了一定的时间，就可以卖出。原告表示，原告购买房屋的时候车位还不能买卖，原告与被告新苏公司就建立了租赁车位的合同关系，但没有签订过租赁合同，直到2014年。被告新苏公司没有按照法律规定让原告依法享有系争车位的优先购买权，私下与被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花签订了车位买卖合同，侵害了原告权利。原告不知道系争车位是在什么时候从不能买卖变成可以买卖的，没有看到过小区张贴过购买车位的告示。车位出售的时候没有通知过原告。沪FHXX**确实是原告的车，具体北极虾是谁原告不清楚，C69就是涉诉车位。即使北极虾是原告的儿子，也不能代表是原告的意思。且聊天内容中显示物业没有知会过原告就将车位卖掉了，也无法证明被告新苏公司通知过原告购买车位。通知单是事后伪造的，当日上门当日要求答复明显不符合常理，被告一没有尽到事先告知义务。被告一将车位卖给被告二至五即使是合法的合同，也是可以撤销的。买卖合同虽然合法，但是侵害了第三人的权利，第三人是可以主张权利的。被告新苏公司表示，车位可以购买时，新苏公司以及物业多次告知过原告。在2014年1月24日的通知单之前，新苏公司和物业公司是没有书面的通知，只有口头通知。被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花表示，物业早就通知过原告车位购买的事宜，被告提供的系争小区业主的QQ群聊天记录显示，QQ网名北极虾（系原告之子）明确表示“沪FHXX**是我家的车……2012年就通知过我们购买车位，但其认为是强买强卖，但也从来没有明确拒绝……。”其以前也是承租车位的，后来车位出售时，物业也跟其说过有优先购买权，如果其不买，就卖给其它业主了。从2010年开始，小区每年都会张贴车位购买的通知。以上事实，由原告提供的《住宅使用公约》、停车证、车位使用费发票，被告新苏公司提供的通知单、《地下车位认购登记单》、《上海市商品房预售合同》、证人证言，被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花提供的产权证、《上海市商品房出售合同》、通知单、北美公寓业主的qq聊天群记录及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。原告认为，被告新苏公司侵犯了其系争车位的优先购买权，故请求法院撤销新苏公司与嵇强等就系争车位签订的买卖合同。本院认为，首先，原告并非上述合同的当事人，无权行使撤销权。其次，现系争车位已经登记在被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花名下，被告嵇强、程治、嵇遇明、秦荷花为购买系争车位支付了合理对价，原告亦无证据证明被告非善意买受人。第三，原告就系争车位的租赁事宜未签订过租赁合同，原告使用系争车位并按月支付费用，存在事实上的不定期租赁关系，但该种租赁关系可随时解除。第四，原告居住生活于小区内并实际使用车位，应当知道业主可选购车位的情况，而且综合本案证据及当事人的陈述，本院认为被告新苏公司已经尽到了合理的通知义务，不存在侵犯原告优先购买权的情形。故原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：驳回原告戴殿礼的全部诉讼请求。案件受理费80元（原告已预缴），减半收取为40元，由原告戴殿礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　魏思奇二〇一五年八月十二日书记员　　潘　瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。微信公众号“”