（2015）佛城法民一初字第853号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-09-22
案件名称
佛山日报社与佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山日报社,佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛城法民一初字第853号原告佛山日报社，住所：佛山市禅城区，注册号：440600000013443。法定代表人宋卫东。委托代理人智慧，男，汉族，××年××月××日出生，住所：佛山市禅城区，系该社职员。被告佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司，住所：佛山市禅城区。法定代表人张宏平。原告佛山日报社诉被告佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员麦燕红、人民陪审员江言枝组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人智慧、被告的法定代表人张宏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2008年12月16日起，原告与佛山市禅城区佰瑞恩教育培训中心（下简称佰瑞恩培训中心）签订《办公室租赁协议》及续租协议共计五份，约定被告承租原告位于佛山市禅城区卫国路一号佛山日报社办公大楼二楼整层共计398平方米作为被告的办公室。根据双方《办公室租赁协议》及续租协议的规定，被告的最后一次续期到2014年12月15日止。2014年11月13日，鉴于被告已累计欠原告2个月租金未能及时补缴，原告向被告发出《关于租金催收的通知》，通知被告即向原告缴纳租金21050元（未含水电费）。2015年1月3日，被告向原告申请至2015年1月15日停止执行原租赁协议，并承诺支付所欠租金及电费共计23979.75元。2015年1月15日，被告与原告达成用有关设备作为抵押租金及电费协议。双方协议抵押的有关设备现已被贵院查封。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付拖欠的办公室租金及电费23979.75元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告补充事实理由如下：被告租用原告办公物业，租赁合同至2014年12月15日已到期。由于被告的原因，直至2015年1月15日尚欠原告租金及相关费用23979.75元未按期支付。2015年1月15日被告与原告达成相关协议，双方同意用被告的12台空调、办公电脑、电视及一台五菱宏光小汽车等物品暂作抵押，被告保证待有人收购上述物品后偿债，并一直占用租用的物业。后因被告拖欠其他人债务未偿，其用以抵押偿还原告租金的空调、办公电脑、电视、汽车等其他办公用品连同租赁原告的办公场所被贵院查封至今，致使原告无法自用或租赁他人。据此，原告增加一项诉讼请求，请求判令被告承担2015年1月15日至2015年7月15日物业占用费63150元（按10525元/月计算，暂计至2015年7月15日为63150元，应计算至被告腾空设备之日止）。被告答辩称，对于原告的诉请被告有异议。一、租赁合同存在不实的条款，请原告出示涉案物业的平面图。按照平面图，二层面积为398平方米，但原告实际交付给被告使用的只有350多平方米，因被告法人代表现在被限制人身自由，因此被告申请法院现场勘查。被告认为原告每月按398平方米、23元/平方米计算租金，那么原告多收租金达3万多元。二、被告签订涉案租赁合同时发现面积不对，已即时向原告提出面积不符的问题，但原告没有及时处理致使问题一直无法解决。现在虽然因被告法人代表的个人原因导致社会和受害人损失很大，但不能因此改变被告实际使用物业的实际面积。三、面积差导致被告多交的款项如属实，则不存在被告仍拖欠租金和水电费的情况，也没有相关设备的质押继续占用租赁场地导致目前因法院查封场地无法出租，所以后续的租金损失不应由被告承担。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，被告的组织机构代码证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、办公室租赁协议（2011年-2014年）。拟证明原、被告存在租赁关系，协议的内容是双方真实意思表示。3、佰瑞恩教育培训中心（股份有限公司）交款协议及条款（2015年1月15日出具）。拟证明被告已自认拖欠租金和水电费的金额，并承诺将其公司设备和车辆予以抵押。4、关于租金催收的通知。拟证明原告曾向被告催收租金的事实。5、车辆过户委托书复印件。拟证明被告提前向原告出具车辆过户委托书，表示愿意将车辆以物抵债用以抵偿拖欠原告的租金。6、停租申请。拟证明被告曾经提出解决问题，但一直没有解决。7、房地产权证。拟证明原告是涉案物业的产权人。诉讼中，被告没有提交证据。为查明案件事实，本院依职权调取（2015）佛城法执异字第72号执行裁定书、查封扣押财产清单。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、4、7，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3、5、6均系被告向原告出具的函件，被告当庭确认公章的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原告对真实性均无异议，被告虽有异议，但未提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年11月，原告（出租方、甲方）与佰瑞恩培训中心（承租方、乙方）签订《办公室租赁协议》，约定：经双方协商，甲方同意将禅城区卫国路一号二楼共398平方米，租赁给乙方使用……第一条、租赁时间：从2011年12月16日至2014年12月15日，共三年。如三年后，甲方仍出租该办公楼，乙方享有优先权。第二条、租金23元/平方米/月，月租金9154元。从租赁的第三年开始每年租金递增5%。第三条、电梯和消防系统的日常养护费，乙方按租用层数每层支付10%，计213元/月；保安的费用，乙方每层支付700元/月，两项合计913元。……第二、三条两项费用合计10067元/月。每月15日前交清，出租方收款后即开具发票。2011年12月～2013年11月，费用每月10067元；2013年12月～2014年11月每月费用10525元。第四条、租用期间的水费、电费等均由承租方负责支付，与甲方无关……第九条、押金15920元。乙方违约，甲方可没收押金；甲方违约，双倍返还押金；合同期满押金退还给乙方……第十一条、通知（或往来函件）。根据租赁协议需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与租赁协议有关的通知和要求等，应以书面形式进行……第十二条、违约责任。1、在租赁期内，乙方拖欠甲方租金一个月，拖欠水电等费15天，甲方有权在通知乙方的情况下停电、停水，由此产生的一切损失由乙方自行承担。甲方以书面方式通知乙方缴纳欠款之日起5日内，乙方仍未支付有关款项的，甲方有权单方解除协议，收取的协议押金自动转为违约金，甲方不予退还。造成甲方其他损失的，甲方有权向乙方追偿……。2014年11月13日，原告向佰瑞恩培训中心发出《关于租金催收的通知》，内容为：贵公司已拖欠佛山珠江传媒集团股份有限公司佛山日报社卫国路办公楼2楼物业租金2个月合计租金21050元，根据合同协议贵公司严重违约。现向你们发出催收通知，请你们收到通知后尽快缴纳应缴租金费用，否则我单位将根据合同条款采取必要措施，由此造成的损失由你方承担。并希望在今后能按时缴纳，谢谢合作。2015年1月3日，佰瑞恩培训中心向原告提交《佰瑞恩教育培训中心停租申请》，内容为：由于佰瑞恩培训中心法人张宏平在5月携款潜逃，造成公司资金运作困难，现在决定租赁佛山日报社二楼的合同到2015年1月15日止，同时申请用押金15920元抵扣部分租金，剩余欠款电费加租金共23979.75元，将用现金支付，请同意。2015年1月15日，佰瑞恩培训中心向原告提交《佰瑞恩教育培训中心（股份有限公司）交款协议及条款》，内容为：由于佰瑞恩教育培训中心因法人张宏平携款潜逃，人已经抓获，暂时无法追回款项，导致运作资金困难，我司已经向贵单位提出停租申请，我司暂时无法现金支付拖欠佛山日报社二楼的租金、电费共23979.75元，我司在佛山日报社二楼有空调12台（3匹机3台，1匹机9台），2013年4月22日购买的；五菱宏光（6430MF）1.2排量小车一台，车牌ELU022（用作暂时抵押租金，电费）。一旦有人收购小车和空调，将收到的款项现金支付拖欠佛山日报社的租金、电费23979.75元。2015年2月1日，被告向原告出具《车辆过户委托书》，内容为：现有佰瑞恩教育咨询有限公司五菱宏光小汽车一台，车牌号码：粤E×××××出售，委托（空白）办理。另查明，座落于佛山市禅城区卫国路1号的房屋产权人为原告，房地产权证号为粤房地证字第××号，权证所附房屋平面图显示二层建筑面积为607.20平方米。再查明，2015年4月20日，本院在执行（2015）佛城法执字第1766号吴新全与佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司民间借贷纠纷一案过程中，查封了被执行人佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司存放在佛山日报社内的空调机12台、号牌粤E×××××五菱宏光汽车1辆及电脑、电视机、办公桌一批。据《查封（扣押）财产清单》显示，上述查封物的封存地点为佛山日报社二楼及旁边车库。后原告作为利害关系人，向本院提出执行异议，案号为（2015）佛城法执异字第72号。本院于2015年6月19日作出（2015）佛城法执异字第72号《执行裁定书》，认定上述财产仅用作暂时抵押租金、电费，财产的所有权并没有发生转移，仍然是被执行人所有，本院有权查封、扣押、拍卖或变卖被执行人的财产，裁定驳回了原告的异议请求。原告对该裁定不服，已向佛山市中级人民法院提起复议。原、被告一致确认：涉案租赁合同的承租方为被告佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司；被告自2010年12月开始使用涉案物业，并按合同约定的租金标准交纳租金。原告陈述：原、被告的合同自2008年开始，至今已续签几次合同，时间长达六七年，如果面积有问题，为何被告还是以合同面积与原告续签合同，说明被告极度不诚信；被告给予原告的承诺只是为了安抚原告，因被告的所有事务均由其法人决定，故被告法人的犯罪行为导致双方的协议无法履行，本案的场地无法另行出租；被告提交停租申请时没有将钥匙交还原告，一直没有办理退场手续，原告认为涉案租赁合同没有解除；查封清单所列查封物仍存放在涉案物业，保持原样。被告陈述：2008年的第一份合同与被告无关，该合同是珠江教育签订的，后由珠江教育转租给被告，虽然后来续签了合同，但续签后装修时被告已发现面积有差异，被告承租二楼的二分之一多一点，红线以外不是被告的承租范围，厕所以外是配电房，为此被告曾多次口头向原告提出异议；停租申请、交款协议等材料是被告公司工作人员在被告法人被限制人身自由时为处理纠纷而出具，是在不知情的情况下作出的决定，被告法定代表人个人并不认可；被告相关人员已向原告提出停租申请，因此租赁合同已解除，虽然被告法人没有证据，但肯定被告在提出停租申请的同时已将钥匙交还原告；被告与佰瑞恩培训中心的法定代表人是一样的，涉案物业的承租人是被告，实际也是被告在使用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《办公室租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，双方均应依约全面善意履行各自的义务。据前查明的事实，在《办公室租赁协议》约定的租赁期届满后，被告仍继续占有使用涉案物业，原告对此亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，《办公室租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。由于被告已于2015年1月3日向原告提交停租申请，通知原告双方的租赁合同履行至2015年1月15日止，故涉案《办公室租赁协议》已于2015年1月15日解除。关于原告诉请被告支付拖欠的办公室租金及电费23979.75元。根据被告盖章确认的《佰瑞恩教育培训中心停租申请》和《佰瑞恩教育培训中心（股份有限公司）交款协议及条款》，至2015年1月15日止，被告确认用押金15920元抵扣部分租金后，仍拖欠原告电费加租金共23979.75元，由于被告未举证证明其已支付上述欠款，故原告诉请被告支付租金及电费23979.75元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩主张上述材料未经法定代表人认可、系由不知情的工作人员出具，经查，被告作为具有独立民事行为能力的法人已对上述材料盖章确认，即使其抗辩主张属实，亦属被告内部事务，于原告的诉请不具对抗效力，本院不予采纳。被告还抗辩主张实际租赁面积与合同约定存在差异，据前查明，被告自2010年12月开始租赁涉案物业，至其出具停租申请时止，均是以合同约定的租金标准交纳租金及确认欠租数额，故被告陈述其自装修时已发现面积差异显然与上述事实相矛盾，其主张曾多次口头向原告主张面积差异，但未提供证据予以证明，原告不予确认，本院不予采信，故被告的抗辩主张无事实根据，本院不予采纳。关于原告诉请被告支付物业占用费。虽然涉案《办公室租赁协议》已于2015年1月15日解除，但被告并未提供证据证明其已与原告办理了离场手续并将涉案物业交还原告，而据本院查明的事实，属被告所有的12台空调机、号牌粤E×××××五菱宏光汽车1辆及电脑、电视机、办公桌一批，现仍占用涉案物业且已被本院另案查封，故在本院依法处置被告的查封财产之前，原告客观上确无法将涉案物业另行出租收益，故原告诉请被告参照《办公室租赁协议》约定的标准10525元/月支付占用费，合法合理，本院予以支持，故被告应向原告支付自2015年1月16日至庭审之日止，即2015年8月7日的占用费70958.87元（10525元/月÷31天×16天+10525元/月×6个月+10525元/月÷31天×7天）。因本院另案依法处置被告查封财产的时间具有不确定性，即无法明确被告实际腾空涉案物业的时间，故本案庭审次日至被告实际腾空涉案物业之日止的占用费，原告可待被告腾空涉案物业后再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山日报社支付租金、电费合计23979.75元；二、被告佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山日报社支付2015年1月16日至2015年8月7日的占用费70958.87元；三、驳回原告佛山日报社的其他诉讼请求。被告佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费400元，由被告佛山市佰瑞恩教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 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