（2015）长法民初字第04441号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-30
案件名称
广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司与章某某,罗某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司,张某某,罗某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2015)长法民初字第04441号原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号，组织机构代码：67103894-X。负责人李长江，该公司经理。委托代理人（特别授权）蒋自军，男，1981年7月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省达州市通川区朝阳东路160号附2号。委托代理人张颖，女，1981年8月28日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区凤城街道官山坡11号1单元2-3号。被告张某某，男，汉族，居民，住重庆市长寿区文苑大道。被告罗某某，女，汉族，居民，住址同上。原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业长寿分公司）诉被告张某某、罗某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员陈刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业长寿分公司的委托代理人蒋自军、张颖，被告张某某、罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业长寿分公司诉称，2010年2月23日，我公司与被告签订《长寿某某物业服务协议》。合同约定，我公司为被告提供物业服务，被告应每月向我公司交纳物业服务费用152.64元，如逾期交费按每日千分之三支付违约金。合同签订后，我公司按约定提供了物业服务，被告自2012年1月至2015年4月期间共计欠交物业服务费6105.60元，经多次催收，被告拒绝履行，其行为违约，应承担违约责任。要求被告支付拖欠的物业服务费6105.60元，并自每个欠费周期的次月1日起至2015年4月30日止按每日3‰支付违约金。被告张某某、罗某某辩称，我们楼上住户的空调水滴入我们主卧室的飘窗处，导致飘窗处的墙体发霉，后来卧室墙体发霉、客厅墙壁起条纹泡，我们多次找原告，但原告拖延不来解决。原告未解决上述问题，我们才没有交纳2012年1月至2015年4月期间的物管费，待原告给我们的房屋整改完毕后再交物管费。原告不作为构成违约，我们没有违约，且合同约定的违约金过高，应当予以调低。我们也没有收到过书面催收函。综上所诉，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年3月22日，以重庆市碧桂园房地产开发有限公司为甲方、原告为乙方签订《长寿某某物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对长寿某某物业提供前期物业服务。合同同时约定，本物业的物业服务费用包括公共服务费用、代收代交费用和特约服务费用；公共服务费用采用包干制方式，标准为电梯房按房屋建筑面积1.50元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3%交纳违约金；……。2010年2月23日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《长寿某某物业服务协议》，协议约定：甲方已购买的、由重庆市碧桂园房地产开发有限公司开发建设的、长寿某某物业，交付乙方提供物业管理服务，乙方以包干制方式、并在每月公历15日按房屋建筑面积向甲方收取每月每平方米1.50元公共服务费；甲方物业建筑面积为100.63平方米，每月应向乙方交纳公共服务费150.95元；甲方或物业使用人逾期交费，自逾期之日起每日按应交费的3‰交纳违约金，本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止等等。协议签订后，原告按照协议约定提供了物业服务，被告自2012年1月起未缴纳物业服务费。2014年10月13日，原告以挂号信函向被告发出催缴函，书面通知被告在收到函件后七日内支付拖欠的2012年1月至2014年8月期间的物业服务费及违约金，但被告未履行。上述事实，有当事人陈述记录、《长寿某某物业服务协议》、催缴函、国内挂号信函收据、给据邮件跟踪查询系统查询结果及签收凭据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位签订的前期物业服务合同对长寿某某物业的全体业主具有约束力。原、被告签订的《长寿某某物业服务协议》所约定的权利义务与前期物业服务合同相一致，系当事人双方的真实意思表示，且不违背法律和行政法规的规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自义务。被告未按时交纳公共物业服务费，经原告书面催告后，仍未交纳，构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告提出的抗辩事实均系房屋本身的问题，并非双方合同约定的原告应尽义务，故被告拒交公共物业服务费的抗辩理由不成立。原告请求被告支付2012年1月至2015年4月期间的公共物业服务费，但原告未就2014年9月至2015年4月期间的公共物业服务费进行书面催收，对原告的该部分其请求，本院不予支持，本院仅支持原告对2012年1月至2014年8月期间被告拖欠物业服务费4830.40元的请求。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属过分高于造成的损失。因原告未举证明其因被告逾期交费给其造成的实际损失，故本院确定因被告未按时足额交纳公共物业服务费给原告造成的损失为资金占用损失，即银行贷款利息损失。本案中，双方在合同中约定的每日千分之三的违约金标准，明显过高，本院确定按照银行基准贷款利率的130%为计算违约金的标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张某某、罗某某在本判决生效后5日内支付原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司2012年1月至2014年8月期间拖欠的公共物业服务费4830.40元以及违约金（自每个欠费周期次月1日起，以当月应交纳物业服务费150.95元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%标准计算至2015年4月30日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张某某、罗某某负担（限本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。审判员 陈刚二〇一五年八月十二日书记员 罗琳 来自：