（2015）蕉民初字第1969号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-15
案件名称
福建省九龙房地产有限公司与胡巧英商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁德市蕉城区人民法院
所属地区
宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省九龙房地产有限公司,胡巧英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2015）蕉民初字第1969号原告：福建省九龙房地产有限公司，住所地宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋二层。法定代表人：杜早治，总经理。委托代理人：陈颖，男，1978年4月15日出生，住福州市马尾区。系原告工作人员。委托代理人：何元淑，女，1983年6月15日出生，住厦门市思明区。系原告工作人员。被告：胡巧英，女，1976年5月7日出生，住宁德市蕉城区。原告福建省九龙房地产有限公司与被告胡巧英商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理。依法由审判员张炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈颖、何元淑，被告胡巧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建省九龙房地产有限公司诉称：原告与被告于2014年5月25日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告向原告购买位于宁德市曲尺塘路8号君临天下（海德公园）138号楼18层1808单元房产，购房款总计800794元，被告于2014年1月18日交定金50000元，于2014年3月14日支付首期房款240794元（定金无息充抵房款），余款560000元办理按揭贷款。被告应在原告发出办理按揭贷款书面通知后七日内签署贷款文件，并应积极办理相关手续直至发放贷款；若逾期办理按揭贷款手续超过三十天、或被告申请的按揭贷款不能在原告发出办理按揭贷款书面通知后三十天内汇至原告账户，原告有权要求被告按一次性付款方式补足余款，被告应在原告发出改变付款方式通知书后七天内全额交清；若被告未能依约补足房款，则原告有权解除合同并将该房产另向他人销售，被告应向原告支付从发出改变付款方式通知书之日起至该房产另行销售日期间按照应补足款项金额每日万分之五违约金，并应支付10000元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。合同签订后，原告于2014年6月11日向被告发出《办理按揭贷款通知函》，但被告却未按期办理按揭贷款手续，其申请的按揭贷款也未在三十天内汇至原告账户。为此，原告于2014年7月30日向被告发出《改变付款方式通知书》，要求被告在通知书发出之日起七日内全额交清购房余款，并于2014年9月1日向被告发出《催款通知函》，但被告至今未能付清，已构成严重违约。原告遂于2015年4月3日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告务必在通知书发出之日起七日内前往原告售楼部配合办理合同解除相关手续，并支付解除合同的违约金及相关费用，但被告不予理会。原告请求判令：1、解除原告与被告于2014年5月25日签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告办理《商品房买卖合同》注销备案手续；2、被告应按申请贷款金额（即560000元）每日万分之五（即280元／日）的标准向原告支付自2014年8月6日起至讼争房产另行销售之日止的违约金（暂计至2015年5月10日，共违约277天，违约金为77560元），并向原告支付10000元的销售费用和与解除《商品房买卖合同》有关的一切税收和费用；3、被告承担本案的诉讼费用。被告胡巧英辩称：被告因无法办理银行按揭贷款，曾到原告售楼部协商退房，但销售人员未能答复；后至2014年农历12月间，被告要求解除合同，销售人员答复是已经上报处理，因此被告始终在与原告协商。经审理查明：原告为证明自己的主张，向法庭出示下列证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2014年5月25日签订《商品房买卖合同》，就本案所涉房产，约定双方的权利义务；2、《办理按揭贷款通知函》，证明原告于2014年6月11日通知被告办理按揭手续；3、特快专递邮件详情单，证明原告将《办理按揭贷款通知函》寄送给被告；4、《改变付款方式通知书》，证明原告于2014年7月30日向被告发函要求被告按一次性付款方式补足购房款余额，并支付相应的违约金；5、特快专递邮件详情单，证明原告将《改变付款方式通知书》寄送给被告；6、《催款通知函》，证明原告于2014年9月1日向被告发函，要求被告支付购房款余款及违约金；7、特快专递邮件详情单，证明原告将《催款通知函》寄送给被告；8、《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》，证明因被告严重违约，原告于2015年4月3日向被告发函解除《商品房买卖合同》，合同已于2015年4月7日解除；9、特快专递邮件详情单，证明原告将《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》寄送给被告；10、商品房预售许可证，证明诉争房产具备预售资格。被告对原告出示的证据均无异议，本院予以确认。根据采信的证据，本院确认以下事实：2014年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号20140200125），约定被告向原告购买由原告开发的位于宁德市曲尺塘路8号君临天下（海德公园）138号楼18层1808单元商品房，购房款总计800794元。原告确认被告已于2014年3月14日支付首期房款240794元，余款560000元办理按揭贷款。双方约定，被告应在原告发出办理按揭贷款书面通知后七日内签署贷款文件，并应积极办理相关手续直至发放贷款；若逾期办理按揭贷款手续超过三十天、或被告申请的按揭贷款不能在原告发出办理按揭贷款书面通知后三十天内汇至原告账户，原告有权要求被告按一次性付款方式补足余款，被告应在原告发出改变付款方式通知书后七天内全额交清；若被告未能依约补足房款，则原告有权解除合同并将该房产另向他人销售，被告应向原告支付从发出改变付款方式通知书之日起至该房产另行销售日期间按照应补足款项金额每日万分之五违约金，并应支付10000元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。合同签订后，原告于2014年6月11日向被告发出《办理按揭贷款通知函》，但被告因个人原因未能按期办理按揭贷款手续，原告又于2014年7月30日向被告发出《改变付款方式通知书》，要求被告在通知书发出之日起七日内全额交清购房余款，又于2014年9月1日向被告发出《催款通知函》，但被告仍未按期补足购房款。原告遂于2015年4月3日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告务必在通知书发出之日起七日内前往原告售楼部配合办理合同解除相关手续，并支付解除合同的违约金及相关费用。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告双方均具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务，无法定或约定事由，不得擅自变更或者解除合同，但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。被告未能在双方约定的期限内办理银行按揭贷款，经原告催告后亦未能在三个月的合理期限内支付购房余款，原告据此主张解除合同，本院予以支持。原告于2015年4月3日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，合同自通知到达对方之日解除，原告请求确认合同解除日期为2015年4月7日，本院予以支持。因被告未能在原告发出《改变付款方式通知书》起七日内补足房款，原告依据合同约定请求被告应按补足款560000元的日万分之五计算违约金，本院予以支持，但原告请求被告支付违约金至涉案房产另行销售日止，将导致被告扩大损失，本院不予支持，故本院确认被告支付违约金期间为2014年8月6日至合同解除之日即2015年4月7日。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告配合办理《商品房买卖合同》注销备案手续符合法律规定，本院予以支持。原告依据合同约定请求被告支付销售费用10000元，本院予以支持。对于原告请求被告支付与解除合同有关的一切税收和费用，因尚未发生，具体数额无法确定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告福建省九龙房地产有限公司与被告胡巧英签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20140200125）已于2015年4月7日解除。二、被告胡巧英应于本判决生效之日起十日内协助原告福建省九龙房地产有限公司办理《商品房买卖合同》注销备案相关手续。三、被告胡巧英应于本判决生效之日起十日内按申请贷款金额560000元的每日万分之五向原告福建省九龙房地产有限公司支付违约金，违约金自2014年8月6日起算至2015年4月7日止。四、被告胡巧英应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省九龙房地产有限公司销售费用10000元。五、驳回原告福建省九龙房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11810元，减半收取5905元，由被告胡巧英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 张 炜二〇一五年八月十二日书记员 潘昭华申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 来源：百度“”