（2015）郑民四终字第957号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人王珏因与被上诉人河南鑫苑优晟商业管理有限公司租赁合同纠纷二审判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民四终字第957号上诉人（原审被告）王珏，女，汉族，1980年10月9日出生。委托代理人孙琪，河南国银律师事务所律师。委托代理人韩建芳，河南国银律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）河南鑫苑优晟商业管理有限公司。法定代理人张勇，董事长。委托代理人江洋，公司员工。委托代理人王辉，河南陆达律师事务所律师。上诉人王珏因与被上诉人河南鑫苑优晟商业管理有限公司（以下简称鑫苑优晟公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王珏的委托代理人孙琪、韩建芳，被上诉人鑫苑优晟公司的委托代理人江洋、王辉，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月27日，鑫苑优晟公司、王珏双方签订《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》各一份，甲方为鑫苑优晟公司，乙方为王珏。合同约定：鑫苑优晟公司将位于郑州市陇海中路100号的鑫苑•美适生活中心二层13a号商铺出租给王珏使用，王珏作为儿童乐园业态的专业经营商，同意承租该房屋；装修期自进场日起至对外营业之日的前一日，计租日为装修期届满次日；该房屋的套内面积为256.53平方米，租赁期限为三年；该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米100元，即每月月租金为25653元；本合同生效当日，王珏应当向鑫苑优晟公司支付人民币51306元为履约保证金，同时向商业物业服务公司支付人民币23087.7元作为物业服务保证金；双方约定，本合同的进场日为2013年4月20日，开业日暂定为2013年7月30日；王珏作为房屋承租人，应当支付物业服务费每平方米每月45元，第一期物业服务费为34631.55元；自进场日起，王珏应当承担该房屋所发生的水、电、燃气等资源或能耗费用；王珏如迟延支付本合同项下租金及其他费用，每迟延一日，王珏应当向鑫苑优晟公司或商业物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过30日，鑫苑优晟公司有权单方解除合同。2013年4月27日，鑫苑优晟公司、王珏双方签订了《pos收银系统租用协议》一份，约定鑫苑优晟公司向王珏出租pos系统壹台，收银系统限在购物中心二层13a号商铺内使用；王珏应向鑫苑优晟公司支付一次性收银系统押金2000元／台；王珏应向鑫苑优晟公司支付使用费每台每月400元，支付时间为按季支付，支付时间同租金。2013年11月4日，鑫苑优晟公司、王珏双方又签订《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》各一份，甲方为鑫苑优晟公司，乙方为王珏。合同约定：鑫苑优晟公司将位于郑州市陇海中路100号的鑫苑•美适生活中心二层15b号商铺出租给王珏使用，王珏作为儿童乐园业态的专业经营商，同意承租该房屋；装修期自进场日起至对外营业之日的前一日，计租日为装修期届满次日；该房屋的套内面积为40.93平方米，租赁期限为三年；该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米55元，即每月月租金为2251.15元；本合同生效当日，王珏应当向鑫苑优晟公司支付人民币4502.3元为履约保证金，同时向商业物业服务公司支付人民币3683.7元作为物业服务保证金；双方约定，本合同的进场日为2013年10月30日；王珏作为房屋承租人，应当支付物业服务费，每平方米每月45元，第一期物业服务费为5525.55元；自进场日起，王珏应当承担该房屋所发生的水、电、燃气等资源或能耗费用；王珏迟延支付本合同项下租金及其他费用，每迟延一日，王珏应当向鑫苑优晟公司或商业物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过30日，鑫苑优晟公司有权单方解除合同。上述合同签订后，鑫苑优晟公司、王珏双方开始履行合同，第一份合同鑫苑优晟公司依约履行合同，将位于郑州市陇海中路100号的鑫苑•美适生活中心二层13a号商铺256.53平方米给王珏使用，免租期为四个月，王珏即2013年9月1日至2013年12月1日向鑫苑优晟公司交纳租金76959元。但之后王珏未依照合同约定完全履行义务，拖欠鑫苑优晟公司部分租金、物业费、pos机费未按时支付，拖欠的房屋租赁费期限为2013年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金2251.15元，共计11255.75元。第二份合同鑫苑优晟公司依约履行合同，将位于郑州市陇海中路100号的鑫苑•美适生活中心二层15a号商铺40.93平方米给王珏使用，每月租金2251.15元，但王珏并未依照合同约定完全履行合同义务，拖欠鑫苑优晟公司部分租金、物业费、pos机费未按时支付，拖欠的房屋租赁费期限为2013年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金2251.15元。2014年5月14日，鑫苑优晟公司向王珏发出解约通知函一份，内容为：现就双方2013年4月27日和2013年11月4日分别签署的《房屋租赁合同》及《物业服务协议》特发函通知，根据合同约定，截止2014年4月30日，王珏已拖欠鑫苑优晟公司租金139520.75元，物业费66928.5元，收费机费用2000元及违约金63254.84元，共计人民币271704.09元。为此，鑫苑优晟公司在2013年11月14日和2013年12月20日分别向王珏发出《缴费通知单》和《催告函》，但王珏仍未履行合同义务，现鑫苑优晟公司按照双方约定行使解除双方签署《房屋租赁合同》及《物业服务协议》的权利，即在王珏收到本通知后，双方《房屋租赁合同》予以解除。同时，请王珏在本函发出三日内，向鑫苑优晟公司付清全部费用、承担违约责任。王珏于2014年5月16日收到该通知函，但仍未依照合同约定履行义务，拖欠鑫苑优晟公司各种费用不予支付。法院审理期间，鑫苑优晟公司于2014年7月10日将租赁给王珏的房屋收回，后鑫苑优晟公司诉至法院，请求判令：1、解除鑫苑优晟公司、王珏双方于2013年4月27日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》；2、王珏立即腾空租赁房屋并将房屋恢复至营业前状态后将租赁房屋返还鑫苑优晟公司；3、王珏向鑫苑优晟公司支付拖欠的租金139520.75元，物业费66928.5元，pos机费用2000元及违约金63254.84元（上述费用暂计算至2014年4月30日，要求计算至王珏将房屋实际返还鑫苑优晟公司之日）；4、鑫苑优晟公司不支付履约保证金55808.30元及物业服务保证金26771.4元；5、本案诉讼费用由王珏承担。另查明，1、鑫苑优晟公司于2014年7月10日收回王珏租赁的房屋。2、2013年4月27日签订的合同，王珏拖欠的房屋租赁费期限为2013年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金25653元，共计128265元。2013年11月4日签订的合同，王珏拖欠的房屋租赁费期限为2013年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金2251.15元，共计11255.75元。上述两项共计139520.75元。原审法院认为：鑫苑优晟公司、王珏于2013年4月27日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。鑫苑优晟公司、王珏双方应按照合同约定全面的履行各自的义务。2014年5月14日，鑫苑优晟公司向王珏发出解约通知函，王珏于2014年5月16日收到之日双方2013年4月27日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》已经解除。王珏并收到该通知函。对鑫苑优晟公司要求解除鑫苑优晟公司、王珏双方于2013年4月27日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》的诉请，不予支持。本案王珏未按照协议约定完全履行支付鑫苑优晟公司租赁费、物业费、pos机使用费的义务，对形成本案纠纷应承担违约责任，鑫苑优晟公司要求王珏支付租金139520.75元，物业费66928.5元，pos机费用2000元及违约金63254.84元的诉请，予以支持。对鑫苑优晟公司的其他诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除鑫苑优晟公司、王珏双方于2013年4月27日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑•美适生活中心租赁合同》及《鑫苑•美适生活物业服务协议》；二、王珏于本判决生效后十日内将位于郑州市陇海中路100号的鑫苑•美适生活中心二层13a号、15a号商铺返还给鑫苑优晟公司；三、王珏于本判决生效后十日内向鑫苑优晟公司支付租金139520.75元、物业费66928.5元、pos机费用2000元及违约金63254.84元（上述费用计算至2014年4月30日）；四、驳回鑫苑优晟公司的其他诉讼请求。如王珏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5777元，由王珏承担。王珏不服原审法院判决，向本院提起上诉称：鑫苑优晟公司主张的租金、物业费期限超过王珏实际租用的期限；鑫苑优晟公司计算的违约金期限、结果不正确，原审判决违约金明显高于王珏实际应承担的违约金额；鑫苑优晟公司主张POS机费用2000元无事实依据；王珏并无主观故意拖欠租金。请求依法改判，驳回鑫苑优晟公司主张期限过长的租金、物业费的请求、驳回违约金过高部分及POS机费用的请求，鑫苑优晟公司返还从押金中扣除收银系统使用费后剩余的720元及赔偿拆除王珏卡卡兔儿童乐园设备所造成的损失。庭审补充：王珏于2014年2月就不营业了，而非2014年3月7日。鑫苑优晟公司答辩称：王珏并不否认违约事实，应承担各项拖欠费用并承担违约责任；鑫苑优晟公司主张的费用均是按照合同约定计算的，只存在放弃部分，不存在期限过长部分；称鑫苑优晟公司强行停业没有任何依据，鑫苑优晟公司从未要求王珏关门，直至2014年5月份合同解除后，鑫苑优晟公司还在发函退还房屋。所以请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为：王珏租用鑫苑优晟公司的商铺，双方签订有租赁合同，所以王珏应依据合同约定支付租金。但直至鑫苑优晟公司起诉之日，王珏欠付2013年12月至2014年4月共计五个月的租金139520.75元。因此王珏的欠付租金行为构成违约，其应承担支付租金及违约金的责任。但是综合鑫苑优晟公司的实际损失、预期利益、及王珏履行合同的情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，双方合同约定1‰的迟延履行违约金过高，本院酌定为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算为宜。同时依据合同约定，王珏迟延支付租金及其他费用超过30日的，鑫苑优晟公司有权单方解除合同。由于鑫苑优晟公司已于2014年5月14日即王珏违约事实发生后，向王珏发出解约通知函，且王珏已收到该解约通知函。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除合同通知到达对方时解除。同时王珏同意解除合同，因此双方的商铺租赁合同均予以解除，王珏应将租用的商铺返还给鑫苑优晟公司。王珏上诉称于2014年2月就不营业了，但庭审称直至鑫苑优晟公司起诉时，设施还在租用的房子里，鑫苑优晟公司庭审称2014年7月10日才将租用房屋收回，起诉只要求租金、物业费、POS机费用及违约金计算截止到2014年4月30日，因此，本院对鑫苑优晟公司的诉请应予支持。王珏上诉称超期计算费用的理由不能成立，本院不予支持。由于王珏还持有POS机租用押金条，所以要求退回押金事宜可另行解决。综上，王珏的上诉理由及请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，本院依法予以部分维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1545号民事判决的第一、二、四项；二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1545号民事判决的第三项为：王珏于本判决生效后十日内向鑫苑优晟公司支付租金139520.75元、物业费66928.5元、pos机费用2000元（上述费用计算至2014年4月30日）及违约金（以139520.75元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2014年4月30日）。一、二审诉讼费8677元，王珏负担6855元，鑫苑优晟公司负担1822元。本判决为终审判决。审判长 崔航微审判员 陈 赞审判员 陈启辉二〇一五年八月十二日书记员 马 静 更多数据：