（2015）遵民再初字第00005号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-11-30

案件名称

牛翠芬与刘志远、周力东房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

遵化市人民法院

所属地区

遵化市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

案由

法律依据

全文

河北省遵化市人民法院民事判决书（2015）遵民再初字第00005号原审原告：牛翠芬，农民。委托代理人：杨立军。原审被告：刘志远，农民。原审被告：周力东，农民。原审被告：遵化市文礼东街永诚信息服务部。负责人：杨海利，该公司经理。原审原告牛翠芬与原审被告刘志远、周力东、遵化市文礼东街永诚信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日作出（2014）遵民初字第4222号民事判决书，已经发生法律效力。本院于2015年4月9日作出（2015）遵民申字第2号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭审理了本案。原审原告牛翠芬、原审被告刘志远、周力东、遵化市文礼东街永诚信息服务部到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告牛翠芬诉称：2014年8月13日，经被告永诚信息服务部和被告周力东介绍，原告与被告刘志远达成房屋买卖合同，原告购买被告刘志远名下座落在遵化市东南二居委会小区118号楼2门房产一处，成交价格为人民币15.5万元。合同第三条第一款“甲乙双方共同约定于九月初1-5号将该房屋及相关手续过户到乙方（原告）名下，乙方于2014年8月13日向甲方（被告刘志远）交付购房定金1万元”，原告遂于签订合同的同时将定金交付给被告周力东。但2014年9月10日原告与被告刘志远去房产部门办理过户手续时，发现被告刘志远名下根本没有房产，双方签订的买卖合同中的房产实际产权人为刘国力，刘国力已去逝，该房产系其继承人曹凤芹卖给周立成，周立成又转卖给了被告刘志远，该房产根本无法过户。依据合同第六条“甲方（被告刘志远）自愿将此房手续交给中间方留管，待手续验证无误后交予甲方，如手续验证有问题本合同做废，甲乙双方无赔偿责任”，而被告刘志远所出售的房屋在办理过户过程中出现问题，被告周力东和被告刘志远故意隐瞒房产不能过户的真相，该房屋买卖合同应视为做废，被告周力东及被告永诚信息服务部应立即返还原告所交的定金。原告多次找被告解决此事，要求退还原告的定金，可谁知定金早已由被告周力东转交给了被告刘志远，三被告均互相推拖责任，拒绝返还原告定金。原告此时才发现，这场交易纯属三被告恶意串通，故意欺骗原告。三被告的行为不但违反了合同的约定，还严重侵犯了原告的合法权益，现原告依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决三被告连带双倍返还原告定金，即2万元，诉讼费用由被告承担。原审被告刘志远辩称：1、原告所诉与事实不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。2、依据合同法不予返还定金1万元，被告刘志远不存在任何违约和过错。3、被告周力东存在违约行为理应承担违约责任，应给付被告刘志远违约金1.55万元，同时返还居间费用1500元。4、居间人根据合同法应退还服务费1500元。原审被告永诚信息服务部辩称：1、原告的诉讼主体错误，没有任何法律依据。2、原告与被告刘志远之间的买卖被告永诚信息服务部只是属于居间关系，经被告永诚信息服务部调查房屋手续是真实的双方买卖关系是自愿行为，房屋也可以办理过户手续。3、原告的定金已经给付被告刘志远，被告刘志远也已经为原告出具了收据，与被告永诚信息服务部没有任何关系。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并支付信息服务费1550元。原审被告周力东辩称：被告周力东只是被告永诚信息服务部的员工，被告周力东的行为代表被告永诚信息服务部。被告周力东同意被告永诚信息服务部的答辩意见。本院一审查明，2014年8月13日，在被告永诚信息服务部居间下，原告与被告刘志远签订了一份房屋买卖合同，合同主要内容为：“房屋买卖合同甲方（卖方）刘志远，身份证号××；乙方（买方）牛翠芬，身份证号××；居间方永诚房产阳光小区店甲、乙双方在合法、平等、自愿、相互信任、协商一致的基础上，就下列房产的买卖签订本合同，承诺共同遵守。第一条、房地产的基本情况1、甲方自愿将坐落在唐山市遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产（以下简称“该房屋”）出售给乙方。该房屋性质为住宅，该房地产现有遵私有房屋所有权证、层次2层、户型二室一厅、建筑面积54.8538平方米、地下室小房、产权性质私有房屋、土地使用性质全部产权、取得方式购买、房屋内附属设施房屋内东西、卫生间东西（洗衣机除外）。2、乙方已经验证、核实过甲方提供的该房屋产权属证件，并亲自到该房屋实地进行了调查、了解，确认本合同签订情况真实、有效。乙方愿意受让甲方该房屋，并订立本合同。如有不实乙方愿承担相关责任。第二条、该房地产成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹拾伍万伍仟元整，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担（注：该房屋如过户，其费用的缴纳依照唐山市房地产交易中心对房屋的评估价格为基础，而非甲、乙双方商定的实际成交价格）。第三条、付款约定（本条各款项均不计利息）1、甲、乙双方共同约定于九月初（1-5号）将该房屋及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下。乙方已于2014年8月13日向甲方交付购房定金人民币壹万元整，此定金在乙方交付购房款时冲抵。2、乙方付款方式为一次性，由乙方在过户同时将全部购房款一次性支付给甲方（定金在此时冲抵）。3、本合同签订成立后居间成功由甲乙双方各支付居间方本次成交价格1%的居间费并在合同签订成立当日付清。第四条、相关事宜1、甲方承诺于过完户腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等相关费用的结算及相关手续的交接以腾房日为准，之前甲方承担，之后由乙方承担。2、如遇政府政策变化、银行政策变化、洪水、地震等不可抗力因素导致合同无法履行，甲乙及居间方互不承担责任。不可抗力因素可消除的本合同可据实予以延期，且延期期限不能超出特殊原因消除之日后七天。3、若乙方需要贷款并委托居间方为其办理贷款手续，则以相关评估公司的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方需要向居间方支付相应的服务费，办理贷款的相关费用由乙方自行承担。因银行、居间方原因导致乙方审批手续未能通过，合同无条件解除，互不承担违约责任，已发生的费用各自承担。4、居间方为甲乙双方提供交易机会，居间方应如实传递甲乙双方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，可以就甲乙双方或单方请求协助办理产权过户手续，甲乙双方必须提供相应的合法证件。该房地产过户或贷款相关手续及费用以房管部门及银行部门的即时政策为准。5、为保护双方利益，乙方交纳定金后，甲方以房屋私有产权证暂时留存在居间方，直到过户完毕。如本合同未能履行，则居间方应在本合同解除之日起3日内退还甲方。第五条、违约责任1、甲方保证所提供房屋资料齐全、真实且权属清楚无任何纠纷，同时承诺拥有该房屋产权的其他共有人或其他共有人的委托人、第三人（其它权利人）同意出售该房屋的证明，对该房屋享有完全支配处理的权利，如因甲方原因引起与买方，该房屋共有人或第三人（其它权利人）权属和债务纠纷，由甲方负责赔偿给乙方造成的损失并承担一切法律责任。2、除本合同第四条第二款规定的特殊情况外，如甲乙双方任何一方不履行合同或无故解除本合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿对方居间费。3、本合同签订成立后即代表居间方居间成功，无论甲、乙任何一方违约按照本合同对方均可得到相应的补偿，所以居间费用不予退还。4、甲方认可乙方贷款方式付款时……。第六条、其他约定甲方自愿将此房屋手续交给中间方进行验证，乙方自愿将定金壹万元整交于中间方保管，待手续验证无误后交予甲方，如手续验证有问题本合同做废，甲乙双方互无赔偿责任。第七条、合同争议的解决方式此合同一式三份，甲方、乙方、居间方三方签字盖章后生效，本合同在履行过程中发生的争议，由甲方、乙方、居间方三方协商解决；协商不成的，可提交仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。本协议未尽事宜，经三方协商可做出补充协议。补充协议与本协议具有同等效力，补充协议一式三份，自三方盖章签字之日起生效。甲方刘志远、乙方牛翠芬、居间方遵化市永诚信息服务部，签约日期2014年8月13日”。2014年8月21日，被告刘志远为原告出具收据一张，内容为“2014年8月21日，今收到牛翠芬交来购房定金人民壹万元整（10000元），收款人刘志远”。被告永诚信息服务部收取被告刘志远居间服务费1550元。另查明，遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产登记的所有权人为刘国力，房屋所有权证号为遵房字××号。刘国力于1997年6月29日因车祸死亡，该房产由刘国力的配偶曹凤芹继承。2013年2月21日，曹凤芹与女儿刘玲将该房产转让给周立成。2013年6月20日，周立成又将该房产转让给被告刘志远，但是为了过户，被告刘志远与曹凤芹直接签订的房屋买卖合同书，但被告刘志远并未将该房产产权过户到其名下。上述事实，有原、被告双方陈述及房产手续予以证实，本院予以确认。本院一审认为：原告与被告刘志远在被告永诚信息服务部居间下签订了房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应依法履行；但在签订房屋买卖合同时，被告刘志远与前房产所有人的房屋买卖未办理房屋过户登记，被告刘志远未取得该房产的物权。在被告刘志远未取得该房产物权的情况下，被告刘志远无权处分该房产物权，并且被告刘志远无法将房屋的产权直接过户原告名下。为使原告与被告刘志远之间的房屋买卖合同依法履行、实现买卖该房产的目的，被告刘志远应先将该房产过户到自己名下，再按原、被告之间房屋买卖合同过户到原告名下。故原告与被告刘志远之间房屋买卖过户涉及被告刘志远与前房产所有人过户及费用问题，原告与被告刘志远约定的房产的过户费用承担应只涉及原告与被告刘志远之间的房屋买卖，被告刘志远与前房产所有人过户及费用，按当时的房屋买卖合同应由被告刘志远负责。原告主张在被告刘志远不能直接过户情况下解除房屋买卖合同，由被告刘志远、被告周立东、被告永诚信息服务部双倍返还原告购房定金。但现原告与被告刘志远之间只是该房产的物权未能办理过户手续，可以按法律规定逐步履行过户手续，未影响房屋买卖合同的效力，故原告的主张理据不足，本院不予支持。被告周立东系被告永诚信息服务部员工，被告周立东系履行职务行为。原告要求被告周立东承担责任，理据不足，本院不予支持。在审理中原告明确表示如果按合同约定价格，能保证过户到原告名下，同意继续履行房屋买卖合同，本院予以认可。为维护双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、原告牛翠芬与被告刘志远于2014年8月13日签订的房屋买卖合同继续履行。二、限被告刘志远于本判决生效后三十日内将遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产过户到其名下，房产过户费用由被告刘志远负担；然后按原、被告之间房屋买卖合同过户到原告牛翠芬名下。三、遵化市文礼东街永诚信息服务部协助原、被告履行居间义务。四、驳回原告牛翠芬其他诉讼请求。牛翠芬申请再审称，原审判决结果与申请人诉请无因果关系，申请人诉返还定金，法院判决由刘志远履行合同；二、三被申请人对房屋买卖合同无法履行均有责任，应承担返还定金义务，而判决只责令刘志远按规定履行过户义务，三、法院认定该事实的依据是申请人在调解过程的陈述，庭审时法官对该承诺产生的后果未尽释明义务。四、刘志远将权属不属于自己的房产与申请人达成买卖合同，法院判决该合同有效，没有任何法律依据。庭审中，申请人明确诉请为解除与刘志远的房屋买卖合同，由三被告连带返还双倍定金。被申请人刘志远辩称，我虽然没有房产证，但我是该房产实际拥有人，双方签订合同就应该无条件履行，在双方与原房产继承人曹凤芹过户，因为费用问题原告说房子不买了，是恶意违约。我没有过错，要求继续履行合同。被申请人周力东、遵化市文礼东街永诚信息服务部辩称，原告诉讼主体错误，答辩人周力东与答辩人遵化市文礼东街永诚信息服务部属同一主体；原告与被告是房屋买卖合同关系，二答辩人属居间关系，不存在对原告有故意隐瞒事实真相及恶意串通之说，要求驳回原告对二答辩人的诉讼请求。再审中，原审原告牛翠芬与原审被告刘志远未提供新证据，原审被告周力东提交了原审判决后刘志远将在永诚信息部保管的卖房相关材料取走的证明一份。原审原告及刘志远对此均无异议。各方当事人对一审判决认定的事实均无异议。本院再审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明：2014年9月10日，原审原告牛翠芬与原审被告刘志远、周力东、原房主刘国力之妻曹凤芹一起去办理过户手续，此前牛翠芬曾向周力东询问过户费用约为8000元，但因曹凤芹系继承其夫刘国力之遗产，除交易税外尚需交纳20%的个人所得税，约3万元，而未能办理过户手续。牛翠芬当即表示不能过户要求退还定金，因双方约定过户后刘志远即交付房屋，此前刘志远已从房屋搬出并支付部分搬家费用，因此刘志远不同意返还，双方协商未果。本院再审认为：原审被告购买房屋后，虽未进行变更登记，但是以合理的价格转让，且已交付其使用，原审原告与原审被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表现，合法有效。双方合同约定“该房屋产权过户的相关费用由乙方承担”，但是在双方办理过户手续中出现的个人所得税应不包含在双方约定的过户费用中，且按照交易习惯，该项费用不应由买受方即原审原告承担，因涉案合同履行过程中原审被告不同意承担该笔费用，原审原告当即表示不同意继续履行合同，因此其主张解除合同应予支持。但在签订涉案合同前，原审原告对涉案房产的产权状况、过户程序及费用未进行充分了解，致使在交易费用上产生纠纷，原审原、被告双方均存在过错，应分别承担相应责任。房屋中介存在提供服务不周过失，应在收取中介费范围内承担责任。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）遵民初字第4222号民事判决；二、解除原审原告牛翠芬与原审被告刘志远的房屋买卖合同。三、由原审被告刘志远返还原审原告牛翠芬房屋买卖定金人民币10000元。四、由原审被告遵化市文礼东街永诚信息服务部返还原审被告刘志远房屋买卖中介费人民币1550元。五、驳回原审原告牛翠芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原审原告牛翠芬与原审被告刘志远各负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长　　吴海娟审判员　　张铁军审判员　　张继学二〇一五年八月十二日书记员　　韩佳颖搜索“”