（2015）深中法房终字第1316号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-15
案件名称
潘卫国与蔡美霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘卫国,蔡美霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1316号上诉人（原审原告）：潘卫国。委托代理人：孙志强，北京市兰台（前海）律师事务所律师。委托代理人：陈锡里，北京市兰台（前海）律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：蔡美霞。委托代理人：赖干希，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：韩文生，广东晟典律师事务所律师。上诉人潘卫国与被上诉人蔡美霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深南法民三初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。潘卫国在原审中的诉讼请求为：一、解除原、被告签订的《房产买卖合同》；二、被告向原告返还已支付的购房定金人民币10万元（以下币种均为人民币）；三、被告向原告支付房产转让价10%的违约金计464000元；四、被告向原告支付房价损失10万元；五、被告按同期银行贷款利率向原告支付从起诉之日起至资金托管协议解除之日期间的原告因购房而托管于银行的首期款及定金的利息损失；六、被告向原告支付公证费500元；七、被告向原告支付中介费6000元；以上合计670500元；八、被告承担本案诉讼费、保全费。原审法院经审理查明，位于深圳市南山区南山大道以东、梅园路以北的某小区某房，建筑面积为103.5平方米，于2004年11月23日登记至被告蔡美霞名下。2014年10月14日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定被告将涉案房产出售给原告，转让成交价为464万元，买方在签订合同当日向卖方支付定金10万元；买方应于2014年12月30日之前预付首期购房款（不包括定金），以银行贷款承诺为准，并到买方贷款银行作资金监管；买方应在买卖双方办理首期款截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金，及其它内容。同日，被告出具收款收据，载明收到原告支付的定金10万元。2014年11月12日，原告（甲方，委托人）与被告（乙方，委托人）、中国银行股份有限公司深圳龙华支行（丙方，监管行，受托人）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲、乙双方自愿将购买涉案房产的交易资金118万元委托丙方监管。同日，原告将118万元支付至上述监管账户。2014年11月13日，原告（甲方，委托人）与被告（乙方，委托人）、中国银行股份有限公司深圳龙华支行（丙方，监管行，受托人）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲、乙双方自愿将购买涉案房产的交易资金12万元委托丙方监管。同日，原告将12万元支付至上述监管账户。原告陈述，上述130万元监管资金已于2015年2月12日解除监管。2014年12月3日，中国银行股份有限公司深圳龙华支行出具《二手房住房公积金组合贷款承诺书》，承诺向借款人潘卫国发放19.9万元的公积金贷款和304.1万元的商业贷款。庭审中，原告提交了《在线申请回执》拟证明已预约于2014年12月12日对涉案房产办理产权转移登记。原告表示被告到房产交易中心后不愿出售涉案房产，被告则表示原告陈述会带返租合同去签署，但原告未带返租合同。对此，原告回应，双方并未将返租约定写进合同，但原告一直同意返租。原告提交了通话记录、录音文字材料、鉴定报告、微信及短信记录等证据，拟证明原告与被告丈夫进行通话，要求被告办理房产过户，也同意返租涉案房产，被告拒绝履约，原因是老人不同意卖等。被告对上述证据不予认可，并认为其丈夫的言论不能代表其本人。原告提交了邮政投递记录、发票、公证书等拟证明原告于2014年12月24日向被告发了履约催告函，告知被告在2014年12月29日前联系原告并配合办理过户手续，并支出了公证费500元。被告确认收到上述函件，但对其内容不予认可。原告申请了证人李某出庭作证，并提交了证人证言。李某未在原审法院指定的期限内出庭作证，李某的证言载明，双方约定于2014年12月12日在深圳市宝安区房地产产权登记中心办理过户手续，双方到场后，卖方不同意过户，后经过十天左右沟通，卖方确定不出售该房。被告对李某的上述证言不予认可。被告亦提交了李某的证明作为证据，该证明记载，原、被告谈妥涉案房产物业价格，李某义务帮忙签订了买卖合同，双方签订合同当日谈妥双方同意返租。原告对该证言予以确认。为证明其损失，原告提交了评估报告，该报告由深圳市长基房地产评估有限公司制作，委托方为原告，该报告记载涉案房产2015年1月22日的评估总值为490.59万元。被告对该报告不予认可。庭审中，被告申请调低违约金。以上事实，有《房产买卖合同》、房地产证复印件、《二手楼交易资金委托监管协议》、银行流水单、《二手房住房公积金组合贷款承诺书》、《公证书》及庭审笔录等在卷为证，足以认定。原审法院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同。原告与被告签订《房产买卖合同》后，依约支付了购房定金；并将首期款130万元支付至监管账户，并取得了《二手房住房公积金组合贷款承诺书》，至此，原告支付购房款的主合同义务已履行完毕。依照《房产买卖合同》的约定，被告应将涉案房产过户至原告名下。被告辩称系因原告不愿将涉案房产返租给被告，故被告不愿继续出售涉案房产。对此，原审法院认为，被告并未举证证明原告存在不愿返租的情形，但原告所提交的微信记录、证人证言等均表明，原告并无不愿返租的情形，故对被告辩称原告不愿返租涉案房产导致其未继续履行合同，原审法院不予采纳。被告未履行将涉案房产过户至原告名下之义务，构成根本违约。对于原告要求解除原、被告签订的《房产买卖合同》的诉讼请求，涉案合同应于原告的诉讼请求送达被告之日即2015年2月12日解除。因合同已解除，被告无权继续占用购房定金，故被告应将购房定金10万元返还原告。被告根本违约，应承担违约责任，合同约定“如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金，”因被告申请调低违约金，考虑到原告亦存在托管购房款的利息损失，原审法院酌定被告应向原告支付违约金23.2万元。对于原告主张的房屋差价损失、资金托管及定金利息损失、公证费、中介费等损失，没有合同依据，且原审法院判令被告支付的违约金也足以弥补其损失，故对于上述诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告潘卫国与被告蔡美霞签订的《房产买卖合同》于2015年2月12日解除；二、被告蔡美霞应于本判决生效之日起十日内向原告潘卫国返还定金10万元；三、被告蔡美霞应于本判决生效之日起十日内向原告潘卫国支付违约金23.2万元；四、驳回原告潘卫国的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5253元，保全费3872.5元，由原告负担4607元，两被告负担4518.5元。上诉人潘卫国不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：请求依法撤销深圳市南山区人民法院作出的（2015）深南法民三初字第102号民事判决的第三、四项，依法改判为：一、请求判令被上诉人向上诉人支付房产转让价百分之十的违约金，计人民币464000元；二、请求判令被上诉人向上诉人支付房价损失人民币10万元；三、判令被上诉人按同期银行贷款利率向上诉人支付从起诉之日起至资金托管协议解除之日期间的上诉人因购房而托管于银行的首期款及定金的利息损失；四、判令被上诉人向上诉人支付公证费计人民币500元；五、请求依法判决被上诉人承担本案的全部的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院将违约金调低到人民币23.2万元是没有事实和法律依据。因被上诉人的违约行为，致使上诉人遭受的损失包括房屋差价损失、资金托管及定金利息损失、公证费等损失。根据上诉人在一审中提交的评估报告，涉案房产在2015年1月22日的评估总价为人民币490.59万元，比上诉人与被上诉人签订合同时的转让价格464万高出了人民币26.59万元，再加其他的各种损失，截止2015年1月22日，上诉人因被上诉人的违约行为所遭受的损失将在人民币27万元以上。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”由这两条法条可以得知，在本案中，即使一审法院认为应该减少违约金，违约金也不应少于人民币35.1万元（27万＋27万＊30%）。况且，依据上诉人所了解的情况，在一审判决作出前，根据当地的市场价格推算，涉案房屋的价格已经高达人民币550万元以上，即上诉人所遭受的损失在人民币87万元以上，这远高于上诉人与被上诉人约定的违约金。综上所述，一审法院将违约金调低到人民币23.2万元显然没有事实和法律依据。二、一审法院认为上诉人主张的房屋差价损失、资金托管及定价利息损失、公证费等损失，没有合同依据，且判令被上诉人支付的违约金也足以弥补其损失是没有事实和法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可知，因被上诉人不履行合同义务而致使合同解除，不管上诉人与被上诉人之间签订的合同是否有相关的规定，被上诉人都理应赔偿上诉人因此遭受所有损失。另外，一审法院判令被上诉人支付的违约金也与上诉人遭受的损失相差甚远，根本不足以弥补上诉人所遭受的所有损失。因此，一审法院认为上诉人主张的房屋差价损失、资金托管及定价利息损失、公证费等损失，没有合同依据，且判令被上诉人支付的违约金也足以弥补其损失显然没有事实和法律依据的。三、一审判决致使被上诉人因违约而获利，上诉人守约却遭受损失，这显然与法律的公平正义相违背。一审判决调低违约金并驳回了上诉人主张的房屋差价损失、资金托管及定金利息损失、公证费等损失，致使上诉人大部分的损失无法得到弥补，而被上诉人却因此而获利，这显然违背了法律的公平与正义。况且，我国是一个对房屋极为看重的国家，房价也是日新月异，一审法院如此判决无疑是在鼓动更多的卖房者违约，产生更多的房屋买卖合同纠纷，法律的警示作用也将不复存在。为保障我国和谐的社会关系，保护具状人的合法权益不受侵犯，特此具状。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，上诉人在二审期间向本院提交了深圳市长基房地产评估有限公司出具的评估时点为2015年5月28日的评估报告，本案涉案房产价值为570.2850万元。本院认为，原审认定被上诉人蔡美霞一方构成违约，应承担违约责任，并无不当。本案的争议焦点在于，上诉人的损失应如何计算，以及原审法院调低违约金数额是否合法。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，对于本案中上诉人的损失计算时点应以被上诉人违约时的时间确定为妥。如果以其他时点来计算损失，由于市场的变化，显然超出一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，这并不符合法律的规定。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金数额高于损失的，当事人可以向人民法院申请调低。原审法院根据本案的实际情况，根据被上诉人的申请，调整了违约金的数额，符合法律规定，本院予以维持。本案中原审法院酌定判令被上诉人向上诉人支付的违约金23.2万元，足以弥补上诉人所主张的当时的房屋差价损失、资金托管及定价利息损失、公证费等损失，因此，原审法院对上诉人的上述诉讼请求不予支持，并无不当。上诉人在二审期间提交了新的评估报告来证明其所受到的损失，于法无据，也不符合法律规定的新的证据条件，本院对该评估报告不予采纳。综上所述，上诉人潘卫国的上诉事实与理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实理处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6280元由上诉人潘卫国负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一五年八月十二日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”