（2015）嘉民三（民）初字第784号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-01-18
案件名称
顾某某与易某某房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾某某,易某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第784号原告顾某某。委托代理人郭守刚，上海善景律师事务所律师。被告易某某。委托代理人熊志平，上海学勤律师事务所律师。原告顾某某与被告易某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年7月30日公开开庭审理。原告之委托代理人郭守刚、被告易某某及其委托代理人熊志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于嘉定区某某汽配城A区3栋7号、8号的两套商铺出租给被告，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月30日，年租金7万元，应在2015年1月1日前给付。但合同签订后，被告一直以各种理由拒绝支付租金。故原告起诉要求：一、解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》，被告返还系争房屋；二、被告支付2015年1月至6月的房租35，000元，并按照年租金70，000元的标准支付原告从2015年7月至判决生效之日止的占用费。被告辩称，不同意原告的诉请。租赁房屋系三层结构建筑，被告租赁时打算将二楼和三楼装修成办公室，一楼作为仓库使用。但在出租给被告前该房屋由案外人承租，被告租赁后原告仅向被告交付了其中第一、第二层，三楼至今未向被告交付。由于二楼、三楼需整体装修，故在三楼未交付前，被告一直未使用二楼房屋。被告希望原告能够继续履行合同，将现有三楼住户赶走后向被告整体交付。被告同意在原告整体完成交付后支付租金，并要求原告将合同期限按照整体交付时间顺延。请求法院驳回原告目前的全部诉请。经审理查明，2001年，原告作为乙方与甲方上海嘉定汽配科技城建设指挥部、上海嘉定汽配科技城有限公司签订联建协议书，联建某某汽配城A区3栋7号、8号营业房。每间营业房占地面积48平方米，为三层框架结构，一层为营业房，二层以上为商住房。三层房屋均由单独通道，可独立使用。上述房屋建成后，原告用于对外出租。2014年12月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定原告将涉案7号、8号两套商铺出租给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月30日，年租金70，000元，二楼三楼不得以任何理由转租他人，只能给公司员工和被告本人自做宿舍。该合同第八条补充约定，按2008年12月28日所签的租方协议水电押金5，000元依旧在原告，现合同的租金在2015年1月份前付整年租金70，000元。该合同最后有书写的备注条款：关于第一条协议，一经发现有转租行为，作为违反协议，原告立即终止合同，一切责任由被告承担。上述协议签订后，原告向被告交付了涉案租赁房屋一层、二层。此后，原告向被告讨要租金，被告以第三层未交付为由拒绝支付。审理中，原、被告一致确认合同第八条中的水电押金是指前一承租人的押金。原告陈述，涉案租赁房屋的第三层目前由案外人占用，该案外人陈述其与原承租人有关系，拒绝搬离；而被告承租前已与原承租人达成一致，原承租人的权利义务应该由被告承受，故原承租人遗留问题也应当由被告自行解决，这从合同第八条约定也可以看出。被告则陈述，其虽然通过原承租人找到原告，但与原承租人之间并无直接关系，而是和原告建立租赁关系，原告应当负责清空租赁房屋后向被告交付。被告另陈述，其接收第一、第二层房屋后，未对房屋做过任何装饰装修。以上事实，有房屋租赁合同、联建协议书及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告合同第八条对原承租人的押金作出处理，但并无原承租人的确认，被告也未能举证证明原承租人已将押金转让给被告，故对该条约定的效力，本院不予确认。根据原、被告的陈述，涉案租赁房屋的第一、第二层，以原告向被告交付房屋钥匙的方式完成交付，故本院认定原告对该房屋第三层，同样负有交付义务。对于原告陈述被告已经受让前租客的权利义务，应由其自行清空的意见，由于缺乏相关证据，本院不予采纳。现本案的争议焦点为在原告未能完整交付全部租赁物的情况下，被告作为承租人是否有权拒付全部租金？对此，本院分析如下：首先，在原告未能按约完整交付租赁物的前提下，被告仍要求继续履行合同，不要求解除，故原告的违约并未致合同解除；其次，在继续履行的情况下，涉案租赁房屋三层结构互相独立，第三层未交付并不影响被告对已交付的第一、第二层的使用，且原告已交付的第一层系底层商铺，其使用价值远远高于其他两层，其向被告交付的也是租赁物的大部分，故被告既然就租赁物交付现状仍要求继续履行，则应就目前使用部分向原告支付租金。现被告既要继续履行，又拒绝就已使用部分支付租金，由于收取租金系租赁合同的根本目的，被告的行为致使原告出租目的落空，故原告起诉要求解除双方间租赁合同，合法有据，本院对此予以支持。按照法律规定，合同解除后，被告应当搬离第一、第二层房屋，并将其返还原告。故对原告此项诉请，本院予以支持。合同解除后，对于已使用部分房屋，被告仍应当支付租金。对于该部分租金的确定，虽然三层房屋面积均等，但一层为底层商铺，使用价值高于其他两层，故本院酌定一层、二层的年租金为50，000元。据此，被告应当支付原告其使用部分房屋从2015年1月至2015年6月期间的租金25，000元，并应当按此标准支付原告从2015年7月1日起至被告返还第一、第二层商铺之日止的使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告顾某某与被告易某某于2014年12月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告易某某应于本判决生效之日起十日内将嘉定区某某汽配城A区3栋7号、8号房屋的第一层、第二层返还原告顾某某；三、被告易某某应于本判决生效之日起十日内给付原告顾某某从2015年1月1日至2015年6月30日的租金25，000元；四、被告易某某应于本判决生效之日起十日内按照每月4，167元的标准给付原告顾某某从2015年7月1日起至上述第二条房屋返还之日止的房屋使用费；五、驳回原告的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费675元，减半收取337.5元，由原告顾某某负担96.5元，被告易某某负担241元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 庄羽凤二〇一五年八月十二日书记员 顾 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。 来自：