（2015）三中民终字第09399号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-08-26
案件名称
北京宸普机电设备安装工程有限公司与中视金鑫国际广告（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京宸普机电设备安装工程有限公司,中视金鑫国际广告（北京）有限公司,北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第09399号上诉人（原审被告）北京宸普机电设备安装工程有限公司，住所地北京市朝阳区×号。法定代表人吴克明，执行董事。委托代理人程光耀，北京市天坛律师事务所律师。委托代理人孙迎秋，北京市京昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中视金鑫国际广告（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区光华路甲8号院1号楼11层12-1101。法定代表人张玲，董事长。委托代理人王仲伟，北京市富润律师事务所律师。原审第三人北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处，住所地北京市朝阳区新源里西11楼旁。法定代表人苏静，办事处主任。委托代理人向硕，北京市朝阳区左家庄街道法律服务所法律工作者。上诉人北京宸普机电设备安装工程有限公司（以下简称北京宸普）与被上诉人中视金鑫国际广告（北京）有限公司（以下简称中视金鑫）、原审第三人北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处（以下简称左家庄街道）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第33179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中视金鑫在原审法院诉称：2011年2月，北京宸普将位于朝阳区×号共1800㎡的房屋转租给北京博雅慧美教育咨询有限公司（以下简称博雅慧美）开办慧森幼儿园，双方对房屋租金进行了约定。因系转租，北京宸普提供了其与该房屋业主左家庄街道的租赁合同和委托其转租的委托书。后因博雅慧美办学资金不足，2012年9月该公司将慧森幼儿园转让给我公司，其与北京宸普之间的租赁合同关系亦由我公司承继。因我方确信北京宸普提供的转租文件的真实性，我公司于2012年12月31日向北京宸普缴纳租金90万元。2013年3月30日，应北京宸普要求我公司与北京宸普签订新的《房屋租赁合同》，并于2013年6月9日向北京宸普缴纳房租60万元。至此，我公司共向北京宸普支付了210万元房租（含60万元押金）。鉴于房屋租赁合同在申办办园许可过程中的重要性，中视金鑫在修改北京宸普提出的合同文本时要求添加“北京宸普与房东的租赁合同以及房东的转委托书是本合同的附件”的条款，但北京宸普未同意。考虑到之前北京宸普已经向博雅慧美提交了其与左家庄街道签订的租赁合同及转租委托书的情况，且北京宸普答应在双方合同签订后将前述文件原件交我公司用于申办办园许可之用，故我公司对该条款是否写入合同并未坚持。但合同签订后，北京宸普至今未向我公司提供前述租赁合同及转租委托书的原件，造成我公司无法申办办园许可并导致相应损失。因此，我公司认为北京宸普无法提供其与左家庄街道的租赁合同及允许转租的文件。北京宸普没有转租权则与我公司之间的合同就是无效的，现诉至法院要求确认中视金鑫、北京宸普签订的《房屋租赁合同》无效。北京宸普辩称：涉案合同有效，中视金鑫诉讼请求没有事实和法律依据，不同意中视金鑫的诉讼请求，请求驳回中视金鑫的诉讼请求。左家庄街道陈述称：我方与北京宸普签订的合同明确约定不同意转租，我方也不同意转租，我方与北京宸普之间的合同纠纷已经法院审理。我方同意确认本案合同无效。原审法院经审理查明：2011年2月23日，左家庄街道作为甲方与北京宸普作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区×号楼计3层118间，建筑面积1834平方米的房屋及上下水、暖气、煤气等附属设施及院落租赁给乙方使用，租赁期限自2011年3月1日至2016年2月28日。合同第6条第4款约定：不得转租、转借、转让房屋，如有违背，甲方有权单方终止合同，收回房屋，一切损失由乙方承担。2011年2月24日，北京宸普与案外人博雅慧美签订《房屋租赁合同》，约定博雅慧美向北京宸普承租位于北京市朝阳区×号楼三层117间面积1800平方米的房屋及院落。租期自2011年3月1日至2016年2月28日，年租金第一年为240万元，从第二年开始每年递增5%；先付款后使用。第一次付款时交付一个季度的押金60万元，每年按季度付款，每季度付年租金的四分之一，合同签订时即付清第一年第一季度租金40万元（含一个月免租期）。之后每季度初5日前付本季度房租并以此类推。到期后经验收房屋主体结构未损坏即退押金。租赁期间博雅慧美不得转租转借房屋等。2013年3月30日，中视金鑫、北京宸普及博雅慧美签订《协议书》一份，称截至2012年9月30日止博雅慧美拖欠北京宸普房租142万元；鉴于中视金鑫实际使用涉诉房屋且实际缴纳了90万元租金，三方协商：北京宸普与博雅慧美解除双方于2011年2月24日签订的《房屋租赁合同》，博雅慧美不再享有该租赁合同以及履行中形成的权利也不再承担义务；自2012年10月1日起，中视金鑫、北京宸普实际形成新的房屋租赁关系，并另行签订新的房屋租赁合同；北京宸普及博雅慧美同意原博雅慧美在2011年2月24日的《房屋租赁合同》以及履行中形成的权利义务由中视金鑫享有和承担。三方在《协议书》下方盖有各自印章。当日，中视金鑫、北京宸普签订《房屋租赁合同》一份，约定中视金鑫承租涉诉房屋，租期自2013年3月1日起至2016年2月28日止。庭审中，北京宸普称其在转租涉诉房屋时未征得左家庄街道同意，但表示转租后告知过左家庄街道，左家庄街道未提出异议，就此未提交任何证据予以证明。左家庄街道对此予以否认，并表示其系在本案原审审理过程中，法院追加其作为第三人时才知晓转租的情况。经询，中视金鑫、北京宸普均同意本案仅解决合同效力问题，如合同无效，无效的后果另行解决。另查，2014年，本案左家庄街道作为原告起诉本案北京宸普以及本案中视金鑫，要求解除左家庄街道与北京宸普签订的《房屋租赁合同》，北京市朝阳区人民法院于2014年11月17日作出（2014）朝民初字第45740号民事判决书，判决解除了左家庄街道与北京宸普之间的《房屋租赁合同》。北京宸普不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，后北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第623号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原审法院经审理后认为：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，北京宸普虽称转租涉诉房屋后告知过左家庄街道，左家庄街道未提出异议，但未能提供任何证据予以证明，因左家庄街道与北京宸普签订的合同明确约定不得转租，且左家庄街道在庭审时也明确表示不同意转租，故中视金鑫、北京宸普签署的《房屋租赁合同》应属无效合同。原审法院据此判决如下：中视金鑫国际广告（北京）有限公司与北京宸普机电设备安装工程有限公司于二○一三年三月三十日签订的《房屋租赁合同》无效。北京宸普不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其上诉理由是原审判决适用法律错误。中视金鑫、左家庄街道同意原审法院判决，不同意北京宸普的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《协议书》、（2014）朝民初字第45740号民事判决书、（2015）三中民终字第623号民事判决书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，北京宸普虽称转租涉诉房屋后告知过左家庄街道，左家庄街道未提出异议，但未能提供任何证据予以证明，因左家庄街道与北京宸普签订的合同明确约定不得转租，且左家庄街道在庭审时也明确表示不同意转租，故中视金鑫、北京宸普签署的《房屋租赁合同》应属无效合同。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京宸普机电设备安装工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京宸普机电设备安装工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 丹审判员 付 辉审判员 王 伟二〇一五年八月十二日书记员 刘怡然 关注公众号“”