（2015）南铁民初字第227号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2016-12-31

案件名称

伍辉与唐日智房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

伍辉,唐日智

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款

全文

南宁铁路运输法院民事判决书（2015）南铁民初字第227号原告伍辉，男，1974年1月21日出生，汉族，住广西柳州市城中区。委托代理人覃晓，广西君桂律师事务所律师。委托代理人樊华，广西君桂律师事务所实习律师。被告唐日智，男，1971年6月12日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托代理人杨德清，广西双贺律师事务所律师。原告伍辉与被告唐日智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员廖俊芳独任审理，书记员刘燕担任法庭记录，于2015年7月3日第一次公开开庭审理，原告伍辉委托代理人覃晓、樊华，被告唐日智委托代理人杨德清到庭参加诉讼。2015年8月3日第二次公开开庭审理，原告伍辉委托代理人覃晓、樊华，被告唐日智委托代理人杨德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍辉诉称，2013年10月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由原告租赁被告位于长湖路8号一楼（2、3）号商铺做茶品等经营使用。因被告于2011年已将该商铺租给第三人使用，故被告要求原告按照原合同签订《租赁合同》，收取押金日期亦写为2011年5月13日。合同签订当日，原告向被告交付押金89280元（人民币，下同），双方即按照合同约定履行相应义务。鉴于原告的经营情况，原告方已经于2014年11月10日向被告提出提前解除合同，表明合同履行期间截止2015年1月31日。被告同意后，原告即于2014年11月20日向被告出具书面的告知书。但合同履行期限届满后，被告拒绝办理交接手续，并拒绝退还原告押金。原告认为，原告方已根据合同约定提前2个月告知对方提前终止合同，并已得到被告同意，双方合同已经于2015年1月31日终止。被告在合同期限届满后即应及时退还原告押金，原告拒不退还押金的行为已侵犯了原告的利益，原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原被告之间的《租赁合同》于2015年1月31日解除；2、被告唐日智退还原告押金89280元；3、被告唐日智赔偿原告资金占用费986.05元（自2015年2月1日起暂计至2015年4月13日，按照中国银行同期贷款利率计算，此后按照该方式计算至押金还清之日止）；4、本案诉讼费用由被告唐日智负担。被告唐日智在法定答辩期间内未提交书面答辩意见，但庭审时辩称，1、原告没有履行合同的义务，合同解除的时间应是原告起诉之日；2、原告存在逾期交纳租金及转租的违约行为，根据合同约定，押金予以没收；3、原告的违约行为给被告造成了严重损失，被告保留追究原告承担赔偿损失的责任。经审理查明，2013年10月20日，被告经广西农村经济经营管理总站业主委员会同意，将位于南宁市长湖路8号一楼2、3号商铺转租给原告，原告租赁该商铺做茶品等经营。同日，原告与被告签订一份《租赁合同》，应被告的要求，合同落款时间提前至2011年5月16日，租赁期限截止至2016年5月15日。2013年10月2日，原告向被告转账89280元押金，并于同日向被告转账107880元租金。合同第二条约定，租金分每季度交纳，即每季度20天前交足一季度房租费给甲方（被告），如逾期不交租，每超出一天按季度租金的10%交滞纳金，超出10天，甲方无条件收回租房，甲方不退还乙方（原告）的押金。第三条约定，如乙方中途停止租赁时，必须提前2个月向甲方提出终止合同申请并办理有关移交手续。乙方在经营期间不能转让或转租他人使用，否则，视同违约，甲方有权收回铺面，甲方不退还乙方的押金。原告因自身原因需提前解除与被告签订的租赁合同，因此，原告于2015年1月20日向被告寄出解除合同告知书，被告于同日收到该告知书。原告的租金交到2015年1月31日，原告亦于同日搬离租赁铺面，并经被告同意后把铺面钥匙交给案外人谢新。另查明，2014年5月16日至2015年5月15日的月租金为39432元。庭审中，原被告双方确认，原告应于每年1月25日、4月25日、7月25日、10月25日前，向被告交齐一个季度的租金。原告在租赁被告房屋期间有两次拖欠租金的情况，第一次，原告未于2014年7月25日前向被告交齐一个季度的租金。第二次，原告未于2014年10月25日前向被告交齐一个季度的租金。两次都延后将近一个月的时间交齐租金。还查明，2013年10月20日，原告承租被告商铺后，于同日与案外人谢新签订一份租赁合同，将商铺的其中一部分出租给案外人谢新。合同落款时间提前至2013年5月1日，租赁期限截止至2016年5月1日。案外人谢新早在2012年就在涉案商铺的一部分进行烟草经营，直至庭审当日，案外人谢新仍在涉案铺面的一部分经营。以上事实，有《租赁合同》、银行转账凭证、告知函、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。本院认为，原告伍辉与被告唐日智签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除时间的问题。双方签订的租赁合同中第三条约定，如原告中途停止租赁，必须提前两个月向被告提出终止合同申请并办理有关移交手续。被告于2015年1月20日收到原告寄出的合同解除告知书，故双方的合同解除时间应为2015年3月20日。因此，原告请求法院确认原被告之间的《租赁合同》于2015年1月31日解除，本院不予支持。关于原告是否违约转租的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告于2013年10月20日开始承租被告的铺面，并于同日与案外人谢新签订租赁合同，将涉案铺面的一部分出租给案外人谢新。案外人谢新于2012年已在涉案铺面内的一部分经营，直至庭审当日，案外人仍在涉案铺面内经营。被告知道或应当知道原告将该铺面进行转租，但在六个月内未提出异议。因此，对于被告关于原告违约转租给他人的说法，本院不予认可。关于被告是否应退还原告押金的问题。2014年5月16日至2015年5月15日的月租金为39432元，原告的租金交到2015年1月31日，双方合同解除的时间为2015年3月20日，原告尚欠被告近两个月的租金。此外，在合同履行过程中，原告有过两次拖欠被告租金的违约行为。因此，原告要求被告退还原告押金89280元及赔偿原告资金占用费986.05元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告伍辉的诉讼请求。本案案件受理费2056元，减半收取1028元（原告伍辉已预交），由原告伍辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费925元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　廖俊芳二〇一五年八月十二日书　记　员　　刘　燕附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。更多数据：搜索“”来源：